私募魔女李蓓清仓黄金重仓地产， 地产十年一遇大拐点真要来了？

私募魔女李蓓2025年底突然清仓黄金，重仓地产股，引爆整个投资圈。

地产现在正处深度筑底关键期，2026年大概率能迎来阶段性拐点。

但这个拐点不是重回过去高增长的黄金时代，只是行业止跌企稳的信号。

她这次的判断比2023年更谨慎，也更有支撑，核心逻辑就四点，每一点都踩在行业关键节点上。

核心机会在地产股而不是买房，而且，只有活下来的优质房企能吃到肉，整体是结构性机会，不是普涨行情。

李蓓押注地产的底层逻辑，这次能避开2023年的坑吗？

首先是行业供给侧出清彻底。

95%以上房企彻底退出拿地市场，全国能正常拿地的房企只剩个位数，彻底告别过去群雄逐鹿的时代。

寡头格局成型，供给过剩这个老大难问题从根上缓解。

其次是调整周期和幅度都已到位，从2021年6月行业下行至今，整整调整18个季度，达到全球地产泡沫破灭调整的中位数时长。

调整力度更是够大，新开工量暴跌70%，新房销量跌超60%，二手房价格普遍跌40%，幅度已超国际平均水平，具备企稳基础。

再者是核心数据出现积极信号。招商证券明确预测，2026年11月前后，核心城市房产净租金回报率将和房贷利率拉平，这是地产企稳的核心信号。

租金能覆盖月供，才会有人愿意入场。

还有就是2025年12月以来，25城二手房挂牌量明显下滑，20城出现房东惜售，这是市场自发出清的关键信号，不是政策强拉，含金量更高。

不过大家还都记得，李蓓2023年也曾高调看多地产，最后因为行情不及预期止损离场。

这次她特意强调，机会不在房价大涨，而在于存活房企的份额扩张。

当下地产真实处境到底如何？

现在的地产市场，不是全面回暖，也不是持续下行，而是政策全力托底，局部先行回暖，整体仍在筑底。分化特别明显，几组关键数据能说清真实处境。

国家统计局最新数据显示，2025年，全国商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%。

销售额83937亿元，同比下降12.6%；开发投资下降17.2%，整体数据依然承压，行业还没走出低谷。

但政策端的利好密集到史无前例。2026开年就出大招，换房个税退税政策直接延续到2027年底，卖旧买新能全额退个税，同时二手房增值税税率从5%降到3%，降幅40%，实打实降低交易成本。

信贷端更是诚意拉满，首套房公积金利率降到2.6%，商贷利率最低到3.05%，都是历史最低水平。

120万30年房贷，光利息就能省5万多，月供压力大幅减轻，而且全国30多个城市支持公积金付首付，可以解决刚需凑首付的难题。

市场端局部回暖信号明确。一线城市率先企稳，北京上海深圳二手房成交连续4周回升，上海新房价格更是实现同环比双涨，香港楼市已经先行涨了5%。作为内地楼市风向标，这个信号不能忽视。

但必须清醒，三四线城市还是压力重重，人口外流+库存高企，去化周期还在拉长，区域分化会越来越严重，强者恒强的格局已经定了。

拐点成色几何 ？三大争议点决定地产未来走向

李蓓说这是“十年一遇”的拐点，很多人持怀疑态度。

这个拐点到底是真机会还是伪信号？核心要看三个争议点，这也是决定地产未来走向的关键。

第一大争议，需求端能不能撑起来？这是最核心的问题。

现在人口增速转负，城镇化接近尾声，新增住房需求大幅减少，而且居民杠杆率已经不低，加上就业和收入预期不稳，大家不敢轻易加杠杆买房，过去买房保值增值的逻辑已经被打破。

瑞银数据显示，一线城市房价较峰值跌35%，二三线直接腰斩，很多人买房十年反而亏损，买房意愿自然大减。

第二大争议，房企信用修复还要多久？高负债高周转模式彻底终结，虽然现在融资环境改善，但房企现金流紧张、债务化解的难题还没解决。

2023年至今，多家房企退市，阳光城、蓝光等昔日龙头黯然离场，活下来的房企也不敢大规模拿地开工，行业复苏节奏会被拖慢。

第三大争议，政策能不能持续给力？现在市场回暖全靠政策托底，如果后续政策力度跟不上，或者利好出尽，市场很可能再次陷入观望。

毕竟，现在的复苏根基还不牢固，没有形成自发上涨的动力，政策依赖性极强。

另外还有个关键问题，李蓓看好的是地产股，不是房价。两者完全不同。

地产股靠的是估值修复和份额提升，弹性极大，而房价大概率是稳为主，小幅波动，想靠买房赚大钱，基本不可能了。

综合来看，李蓓的判断有数据支撑，逻辑也站得住脚，2026年地产迎来阶段性拐点是大概率事件。这确实是行业调整四年多来的重要机会，但绝非重回巅峰的大拐点。

未来地产行业会进入新周期，告别高增长，回归10亿平方米左右的长期均衡水平。

核心逻辑从房价上涨，变成剩者为王，优质国企央企地产股会抢占更多份额，盈利逐步修复，这就是李蓓押注的核心逻辑。

对普通人来说，买房只适合自住，优先选一线和强二线核心地段，三四线能不碰就不碰。

对投资者来说，地产股有弹性，但要警惕房企债务违约、政策不及预期的风险，控制仓位才是关键。

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