保利发展打包卖掉保利中心和保利水城

保利发展启动商业不动产REITs申报：打包大湾区核心写字楼与购物中心入池的全面解析

2026年1月27日，保利发展控股集团股份有限公司召开2026年第2次临时董事会会议，全票审议通过了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》，正式启动商业不动产投资信托基金的申报发行工作，成为商业不动产REITs试点启动后，A股上市房企中首家申报的龙头企业。

一、 政策背景与试点启动

本次申报是保利发展积极响应国家政策号召的具体行动。2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着我国公募REITs市场从基础设施领域正式拓展至商业不动产领域，进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段。同日，上海证券交易所、深圳证券交易所同步发布了配套业务规则与通知，建立了“1+3+N”的政策框架，并宣布自规则发布之日起即可接收项目申报。

试点初期坚持“稳中求进、质量优先”的原则，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、写字楼、酒店等业态，并优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的优质项目。保利发展作为央企房地产企业的代表，其率先申报具有重要的示范效应。

二、 REITs方案核心要点

1. 入池标的资产：大湾区双核心

保利发展精选了位于粤港澳大湾区两大核心城市的优质商业物业作为首发底层资产：

• 广州保利中心：位于广州市天河区珠江新城核心区，为超甲级写字楼项目。由全资子公司广州市瑞咨企业管理有限公司持有。该项目租户多为金融、科技头部企业，出租率长期稳定在90%以上，具备极强的区位优势和稳定的租金现金流。

• 佛山保利水城：位于佛山市金融CBD，是集购物、餐饮、娱乐于一体的区域型购物中心。由全资子公司佛山保城企业管理有限公司持有。该项目年客流量超千万人次，是辐射广佛都市圈的重要商业节点，租金收益稳定。

2. 交易结构与流程

方案采用标准的“公募基金+资产支持专项计划（ABS）”结构：

1. 设立专项计划：由资产支持证券管理人设立专项计划，发行商业不动产资产支持证券。

2. 股权转让：保利发展将持有两个项目公司的100%股权转让至该专项计划。

3. REITs认购：获批设立的公募商业不动产REITs将全额认购专项计划发行的全部资产支持证券，从而间接取得底层资产的所有权。

4. 上市交易：REITs基金将在上海证券交易所上市，采用封闭式运作，每年至少进行一次收益分配，且分配比例不低于年度可供分配金额的90%。

3. 战略配售与锁定期安排

为彰显对资产长期价值的信心并与投资者利益深度绑定，公司或下属子公司将参与REITs份额的战略配售，拟认购比例不低于发售总份额的20%。锁定期安排极为严格：

• 发售总量20%的部分，自上市之日起锁定期不少于60个月。

• 超过20%的部分，锁定期不少于36个月。这种长期锁定安排远超常规要求，充分体现了原始权益人的诚意和决心。

4. 运营管理衔接

为确保项目运营的平稳过渡与持续增值，保利发展在退出资产所有权后，将继续担任运营管理统筹机构。具体的运营管理实施工作初步拟定由广州保利商业物业发展有限公司和广东和汇商业运营管理有限公司负责。这种安排保证了运营团队的专业性和延续性，是REITs产品长期稳健运行的关键。

三、 市场环境与审核机制

商业不动产REITs的推出恰逢其时。中国REITs市场虽起步仅四年多，但发展迅猛，截至2025年底已上市近80只产品，累计募集资金超2000亿元，并已跻身亚洲前三大REITs市场。

为保障试点平稳落地，监管层优化了审核机制：

• 审核提速：交易所自受理申报材料至出具首次反馈意见的时间，由30个工作日缩短为20个工作日。

• 扩募灵活：扩募间隔期缩短至6个月，支持REITs通过购入资产快速做优做强。

• 强化信披：构建以“管资产”为核心的审核机制，强化对资产真实性、收益稳定性和运营管理能力的审核。

四、 战略意义与行业影响

对保利发展而言，此举具有多重战略意义：

1. 盘活存量资产，优化资本结构：将沉淀的大量自持商业物业通过证券化方式变现，回收资金可用于偿还债务、降低杠杆或投资新项目，形成“开发-运营-金融”的良性循环。

2. 拓宽融资渠道，构筑资管能力：在传统开发销售模式之外，建立了全新的权益性融资平台，推动公司向“轻重并举”的资产管理模式转型。

3. 提升运营透明度与效率：作为上市REITs的运营管理机构，将接受公众投资者和监管机构的严格监督，倒逼公司提升商业物业的精细化运营水平和盈利能力。

对于整个房地产行业，保利此举是一个强烈的信号，标志着行业正从高杠杆、高周转的“开发销售”旧模式，转向依赖稳定现金流和专业运营的“资产管理”新模式。紧随其后，茂业商业等企业也已披露REITs申报方案，万科、武商集团等多家上市公司表示正在积极研究和评估。

五、 大湾区REITs市场前景

粤港澳大湾区作为中国经济最活跃的区域之一，其核心商业资产备受市场青睐。德勤中国预测，随着商业地产公募REITs开闸，大湾区优质资产很可能出现超额认购。尽管当前大湾区写字楼市场面临一定的空置率压力，但核心区位、运营成熟的标杆项目（如广州保利中心）仍具备强大的抗风险能力和投资吸引力。

保利发展此次打包入池的写字楼与购物中心组合，恰好覆盖了商业不动产中最主流的两大业态，且均位于广佛核心商务区，能够形成一定的区域协同效应。若成功发行，不仅将为保利发展打开新的增长空间，也将为整个大湾区庞大的商业不动产存量资产证券化提供可复制的标杆案例。