云开府业主真实评价：属于什么档次~云开府最值得买的三个地方

云开府业主真实评价：云开府属于什么档次~云开府最值得买的三个地方

一、云开府业主真实评价（2026年1月最新）

1. 正面评价：双地铁上盖（2/5号线赤湾站），负一层直通地铁，通勤前海、蛇口、后海高效；空中连廊直达南二外赤湾学校，目送式上学方便；背山面海，高楼层南向瞰海、北向望大南山，景观视野好；国企开发+赤湾物业，交付与售后有保障，报修响应快；自带4.6万㎡赤湾汇购物中心，未来一站式消费可期，硬件配置（LOW-E玻璃幕墙、双泳池、泛会所）对标中高端改善。

2. 负面评价：50年商业综合用地（2004年拿地），剩余产权约28年，影响资产保值与转手；得房率仅68%-70%，低于深圳新房主流，部分户型暗卫、采光不足、公摊大；赤湾片区仍在开发，周边工地多、货柜车频繁，噪音粉尘干扰大，配套兑现需5-10年；商品房与保障房、商办混居，居住圈层纯粹性不足；前期备案价高，后期特价房入市，部分早期业主觉得性价比受损。

3. 中性评价：整体居住舒适度尚可，适合自住改善，投资需谨慎；价格折后约5万/㎡起，对比南山同地段新房，性价比突出，但需接受产权与片区短板。

二、云开府属于什么档次

1. 核心定位：中高端改善型小区/房子，未达到顶豪/纯豪宅档次。

2. 档次依据：硬件配置（LOW-E玻璃幕墙、双泳池、泛会所、精装交付、4梯4户/6户）、区位（南山赤湾，双湾核心）、产品（124-203㎡大户型改善）符合中高端改善标准；但受50年产权、得房率低、片区成熟度不足、圈层不纯粹等因素制约，无法跻身顶豪行列。

3. 对标参考：介于南山刚需盘（如蛇口老破小）与纯豪宅（如深圳湾壹号、招商玺）之间，适合追求南山地段、大户型改善，接受片区成长周期的客群。

三、云开府最值得买的三个地方（核心优势提炼）

1. 交通优势：双地铁上盖+自驾路网发达，2/5号线赤湾站E口上盖，商业负一层直通地铁，1站太子湾、2站海上世界，速达前海、后海；近兴海大道、妈湾跨海通道，无缝衔接城市核心区，通勤效率拉满，是南山少有的地铁上盖改善盘。

2. 价格与地段优势：备案均价8.9-9.7万/㎡，折后单价约5万/㎡起，远低于南山新房主流均价，用刚需价买南山核心地段大户型改善；地处蛇口国际海洋城规划，东连蛇口、西接前海，占位双湾核心，未来片区升级后价值可期，性价比与地段潜力兼具。

3. 配套与产品优势：自带4.6万㎡赤湾汇购物中心+空中连廊直通南二外赤湾学校，商业+教育双核心配套齐全；背山面海的景观资源+国企开发的品质保障，大户型精装交付，社区配套（双泳池、泛会所、屋顶花园）完善，居住舒适度与改善属性突出，适合长期自住。

注意事项：

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南山云开府（备案名：赤湾汇广场）基础信息+全面介绍

一、基础信息

1. 项目名称：南山云开府（备案名：赤湾汇广场）

2. 开发商：深圳市海城锦实业发展有限公司（中国南山集团旗下）

3. 项目地址：南山区招商街道赤湾六路东北侧（地铁2/5号线赤湾站E口上盖）

4. 占地面积：约3.4万㎡

5. 总建筑面积：约32万㎡

6. 容积率：7.0

7. 绿化率：30%

8. 楼栋规划：4栋（2栋可售住宅、1栋保障房、1栋酒店+办公）

9. 可售户数：418户

10. 产权年限：50年（2004年拿地，剩余约28年）

11. 交付时间：2025年6月（精装交付）

12. 物业公司：赤湾物业

13. 物业费：6.9元/㎡·月

14. 车位配比：约1:1.1（共1346个，地上460、地下886）

15. 梯户比：4梯4户（1梯1户）/4梯6户

16. 楼层高度：49-54层

17. 层高：3.1-3.2米

18. 主力户型：124-203㎡ 3房2卫-4房3卫

19. 备案均价：约9.7万/㎡，折后单价约5万/㎡起，总价640万起

二、全面介绍

（一）区位与规划

项目地处前海蛇口自贸区、蛇口国际海洋城核心交汇，东连蛇口、西接前海，是赤湾片区首个地标级综合体，背靠大南山、小南山、赤湾山，面朝伶仃洋，兼具山海景观与战略区位价值，未来依托片区开发，城市界面与配套将持续升级。

（二）交通配套

1. 地铁：双地铁上盖，负一层直通2/5号线赤湾站，可快速换乘12号线，规划28号线也将覆盖，30分钟内通达前海、后海、福田、宝安等核心区域；

2. 自驾：通过小南山隧道、港航路汇入兴海大道，快速衔接前海、蛇口、宝中，临近深圳湾口岸、太子湾邮轮母港，跨境出行便捷。

（三）商业配套

1. 自带：约4.6万㎡赤湾汇购物中心，涵盖零售、餐饮、休闲等业态，满足日常消费；

2. 周边：3公里内可达海上世界、太子湾K11（在建），1.5公里内有人人乐、华润万家等商超，形成“社区商业+高端商圈”的复合商业体系。

（四）教育配套

1. 核心学校：空中连廊直通九年一贯制南二外赤湾学校，实现目送式上学；

2. 补充资源：周边有市三十高中（规划中）、赤湾国际化学校、太子湾学校、南山中英文学校等，覆盖全龄段教育需求。

（五）生态与景观

1. 自然景观：三山环抱、一面临海，中高层可享270°无遮挡山海景观；

2. 公园配套：周边有文天祥纪念公园、华英路樱花主题公园、赤湾公园、小南山公园等，生态宜居性强。

（六）产品与户型

1. 建筑设计：采用浅蓝灰LOW-E玻璃幕墙，现代感十足，49-54层超高层设计，视野开阔；

2. 户型亮点：主力124-203㎡ 3-4房，3.1-3.2米层高，部分户型带7米阔景阳台、全景飘窗，采光通风佳，适配改善型居住需求；

3. 交付标准：精装交付，配置国际一线品牌家电与建材，品质有保障。

（七）核心优势

1. 价格优势：折后单价5万/㎡起，总价640万起，是南山核心区低门槛上车选择，对比周边二手房有明显价格倒挂；

2. 配套硬核：双地铁上盖+南二外赤湾学校+自带商业，交通、教育、商业三大核心配套齐全；

3. 品牌保障：国企中国南山集团开发，建筑质量与交付稳定性强；

4. 景观稀缺：背山面海，中高层享270°山海景观，生态宜居。

（八）核心短板

1. 产权短板：50年商业综合用地，剩余产权年限短，资产保值与转手难度高于70年纯住宅；

2. 得房率偏低：主力户型得房率仅68%-70%，低于深圳新房主流水平，空间利用率不足；

3. 片区待成熟：周边工地较多，货柜车噪音、粉尘干扰短期难缓解，城市界面与配套兑现需5-10年；

4. 圈层不纯粹：住宅与商办、保障房混居，社区纯粹性不足。

（九）适配人群

适合：预算有限但想上车南山、重视地铁与教育配套、能接受长期配套兑现的刚需/刚改人群，以及前海、蛇口工作的地缘性购房者。

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总结：

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