成都楼市的冰火两重天：全国销冠背后，刚需被逼退守远郊？

当金融城的豪宅买家为抢到一套房而庆幸时，刚需小王却在三环外看了第18个楼盘仍犹豫不决。同一座城市，两个截然不同的楼市正在同步上演。

2025年的成都楼市交出了一份惊艳的成绩单：新房成交9万套，位居全国第一。但这个“销冠”头衔背后，却隐藏着一个残酷的现实：主城区新房均价已突破2.6万元/㎡，而与之形成鲜明对比的是，刚需客群正大规模向远郊迁徙。

中指研究院数据显示，2025年成都远郊区域成交占比显著提升，新津、都江堰等地成为刚需新聚集地。这一切描绘出一幅割裂的图景：高端市场火爆异常，普通购房者却被价格逼向城市边缘。

01 销量冠军的含金量：成都楼市的“两面性”

成都楼市夺得全国销冠的背后，是极其鲜明的两极分化。

从数据看，成都2025年新房成交9万套，这个数字确实领跑全国。但拆解这个“销冠”的成色，会发现其构成极为复杂。主城区改善型、高端住宅成交活跃，撑起了销量的大部分份额；而真正的刚需购买力，却在悄然向远郊转移。

主城区的火热与远郊的“以价换量”形成强烈对比。在主城区，高端项目去化速度惊人，金融城、攀成钢等板块的豪宅项目甚至出现“开盘即罄”的现象。而在远郊，开发商不得不通过降价促销来吸引刚需客户，部分区域价格较主城区低40%以上。

这种分化不仅体现在价格上，更体现在产品结构上。主城区新供应主要以120㎡以上的改善型产品为主，而远郊则集中在90-110㎡的刚需户型。市场正在用最现实的方式完成客群筛选。

02 刚需迁徙路线图：从主城到远郊的无奈选择

随着主城区房价的持续上扬，刚需客群的购房半径正在不断扩大。

五年前，成都刚需的普遍选择还是在三环附近置业。如今，主城区总价200万以下的房源几乎绝迹，刚需客户被迫向温江、郫都、新都等近郊区域转移。甚至连这些近郊区域的价格也水涨船高，部分购房者不得不继续向外围迁徙。

交通配套成为刚需迁徙的重要导向。地铁沿线成为刚需客户的首选，特别是已开通的4号线、5号线、6号线等远郊站点周边，成为刚需聚集的热点区域。这些区域尽管距离主城较远，但凭借轨道交通优势，仍然吸引了大批预算有限的购房者。

这种迁徙不仅改变了成都楼市格局，更重塑着城市的人口分布。越来越多的年轻家庭选择“远郊住房+主城就业”的生活方式，每天花费数小时在通勤路上，只为了能在成都安家落户。

03 土地市场预警：未来刚需房源将更加稀缺

土地市场的供应结构，预示着刚需客群的处境可能雪上加霜。

2025年成都土地市场呈现出明显的“主城豪宅化、远郊刚需化”趋势。主城区成交地块容积率普遍较低，楼面价屡创新高，这意味着未来这些项目只能打造高端改善产品。而远郊地块虽然总价较低，但配套短板明显。

数据显示，2025年主城区成交地块中，容积率在2.0以下的占比超过70%，这类地块更适合打造低密度高端住宅。而适合开发刚需产品的高容积率地块，主要集中在远郊区域。

更值得关注的是，主城区中小面积段地块供应急剧减少，开发商基于利润考虑，更倾向于打造大户型产品。这意味着，未来主城区新增供应中将很难找到适合刚需的产品，刚需客群被边缘化的趋势将进一步加剧。

04 政策调控的两难：平衡市场与保障刚需

面对楼市的严重分化，政策调控陷入两难境地。

一方面，成都楼市需要保持稳定，避免大起大落；另一方面，又要保障刚需客群的居住需求。当前政策在两者之间艰难平衡，效果有限。

限价政策反而加剧了市场扭曲。主城区高价楼盘由于限价因素，出现一二手房价格倒挂，刺激了投资需求，进一步挤压了刚需的购买机会。而远郊项目虽然价格相对较低，但缺乏产业支撑和配套保障，刚需客户购买后面临就业、教育、医疗等多重困境。

保障性住房建设进度滞后，无法有效缓解刚需住房压力。虽然政策层面多次强调加大保障性住房供应，但实际落地规模与刚需群体的庞大需求相比，仍是杯水车薪。

05 刚需的出路在哪里？多元解决方案探析

面对严峻的市场环境，刚需客群需要多元化的解决方案。

首先，租房市场值得重新审视。随着“租购并举”政策的推进，成都租赁市场规范化程度提高，长租公寓等产品为刚需提供了过渡选择。特别是在工作地点附近租房，可以节省大量通勤时间，提升生活质量。

其次，二手房市场存在价值洼地。相比新房，部分房龄较长的二手房价格更具优势，且周边配套成熟。刚需客群可以关注主城区房龄在10-15年之间的二手房，这些房源总价相对较低，地理位置优越。

此外，共有产权住房等政策性住房也是重要选择。成都正在推进共有产权住房试点，这类住房价格低于市场价，适合符合条件的刚需家庭。

最重要的是，刚需客群需要理性评估自身购房需求和经济实力，避免盲目跟风，选择真正适合自身情况的住房解决方案。

成都楼市就像一面镜子，映照出城市发展的成绩与挑战。当高端项目闪耀夺目时，我们更应关注那些为城市发展默默奉献的普通工作者，他们同样值得在这座城市找到安身立命之所。

城市的活力，既需要高端人才的引领，也离不开普通劳动者的支撑。只有当不同收入层次的人都能找到适合自己的安居之所，这座城市才能真正实现可持续发展。