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昌平东小口“王炸地块”正式官宣案名——龍樾海序！作为北京城建TOP级龙樾系2.0升级作品，这宗蛰伏两个多月的核心地块，终于揭开神秘面纱，瞬间成为昌平南置业市场的焦点。

昌平龍樾海序高端不起来，但有条件挖海淀墙脚

号称昌平“压箱底”的地块——北京城建东小口项目，有新进展了。

据北京城建官宣，东小口项目案名定为“龍樾海序”。“龙樾系”是北京城建的TOP级产品线，之前为人熟知的有世华龙樾、龙樾合玺，龙樾天元、龙樾西山等，多是板块内的扛把子。

这意味着，四代住宅“龍樾海序”有望顺势坐上东小口板块C位的宝座。

据「We地产」观察，该案名已经在地图上有了标注，其宣传牌也已经出现在西三旗万象汇商场。

根据相关剧透，项目定位刚需刚改，户型暂定为60-150㎡的两居至四居，主力户型110-120㎡三居，约800套房源。预计单价约5.5万元/㎡。（具体以官方发布的信息为准）。

产品上，预计南向宽景阳台、北向设备平台等赠送空间拉满，得房率低不了，高规格精装修与社区会所大概率会配齐。

昌平新房的成功秘诀是——没有最卷只有更卷。

此外，样板间预计于春节后的2026年3月开放。

10月30日，北京城建与区属国企铭嘉房地产组成的联合体，以底价28.09亿元摘得昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块R2二类居住用地，楼面价约3.2万元/㎡。

该宗地用地规模约3.13公顷，规划地上建筑面积约8.78万平方米。地块位于昌平区东小口镇，五环至六环之间，邻近在建地铁13B号线「东小口站」（之前叫“建材城东站”），商业配套有西三旗万象汇等；公园有东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等。

根据《“多规合一”协同平台审核意见函》，地块四至范围为：东至建昌路、西至黑泉东路、南至建材城南路、北至昌平区界。

其用地性质、用地规模、容积率、地上建筑规模、控制高度、绿地率如下：

根据出让文件，0001地块容积率2.8，限高60米，地块内需配建一处500平方米的社区管理服务用房。

在位置上，东小口板块身处三区交界，既能共享海淀配套，也能承接朝阳外溢，且在中轴线北延长线上，直线距离北五环和市区较近。

离在建的地铁13B号线东小口站约800米，向西往海淀5站可直达西二旗，向东往朝阳3站可到望京。市郊铁路东北环线也已开工建设，未来将串联国贸、望京、回龙观，与13号线实现换乘。

产业上，最近的有海淀东升科技园一期和二期，西三旗金隅科技园等；商业有西北侧的西三旗万象汇；周边生态则有东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等。

新房方面，东小口已经有五年半没有新增宅地供应——最近的一宗是2020年2月的奥森ONE地块，再之前是奥海明月地块，两个项目均为限竞房，当时销售均价约5.8万元/㎡。简言之，新规时代的“好房子”产品短缺。

此外，地块南侧处于规划中的0007地块，为基础教育用地，据说北京101中学东小口校区（12年一贯制学校）已明确落址。

从近年的供地情况来看，昌平南的开发似乎正在接近尾声，随着朱辛庄板块的深度开发，东小口的稀缺性更加凸显，被视为“昌平南区域的最后一块拼图”。

当前的昌平新房市场，依然是北京最卷的区域之一。

2025年，昌平已经拿地并入市了多个住宅项目，包括朱辛庄新区的中海未来之境、北四村生命科学园的国誉星城、昌平新城南邵的龙湖恩祥·凌雲颂等。

接下来的新盘，除了北京城建东小口项目，还有10月28日由中建智地和未来科学城联合体竞得的歇甲庄村地块项目，11月19日由未来科学城置业摘得的昌平区未来科技城项目（南区）组合地块项目。

3+3，这六个住宅小区，体量超过42万㎡，新增房源约4000套左右。

此外，平西府0002地块进入2025年第八轮供地清单，预计2026年上架。

再往前盘点，包括2024拿地的住总·清樾府、龙湖·观萃、国誉燕园二期朗润、越秀星耀未来、北京国贤府二期以及2024年之前的建发·观堂府、国誉燕园一期、北京国贤府一期、建工嘉境里等，目前昌平主流的在售项目不低于15个。

不过，昌平卷归卷，也是真能卖。据“北京昌平”公众号透露，2025年，昌平区商品房销售面积突破160万平方米，位列全市第一。

这无疑给了即将上线的龍樾海序一些底气，地处位置和交通优势的昌平，只要产品力过硬，价格合理，对大量本地及海淀、朝阳的购房者，还是很有杀伤力的。

昌平东小口城建地块取名龍樾海序，龙樾是城建的高端产品系列，看样子城建是想要摆脱在昌平价格便宜、产品不同的形象，要拔高自己在购房者心目中的地位。突出一个海字，很明显是要告诉大家这个项目离海淀很近，目标客户群体锁定海淀外溢购房群体。

龍樾海序容积率2.8，限高60米，2.8的容积率已经超过了很多保障房的指标，尤其又是一个郊区的住宅项目上自然就显得很拥挤，海淀、朝阳核心区的一些地块寸土寸金容积率高一点好像也说的过去，昌平现在的一些新住宅项目的容积率2以下，居住人口密度大很难跟高端联系到一块。

如果按照10-18层的小高层+高层的规划设计，未来小区应该是北高南低渐进式阶梯布局，这样的好处是满足各个楼栋的采光需求，当然北侧高楼的 中低楼层户型的采光有所牺牲，当然售价可能也会相应下调。

户型覆盖70-150平三到四居，主力户型为110-120㎡三居/四居，还有150平米的大户型。

看到70平米三居不用想都知道什么样的布局，参考城建国誉星城81平米的三居户型你就知道大概什么样了。

主力户型为110-120㎡三居/四居，根据经验判断每个空间的面积都很紧凑，尤其是北向次卧的面积相当紧张，床一般会很窄要不就是贴墙摆放。

150平的大户型做主流的四叶草布局应该不会差。

从户型面积分析龍樾海序实际上是一个刚需和改善楼盘，跟高端好像不沾边。

娱乐一下：小编猜测龍樾海序户型设计跟国誉星城差别不大。

据传龍樾海序售价约5.5-5.8万左右，参照3.2万左右的楼面价大概有2.3-2.6万左右的缝差，利润空间还是可观的。

旁边限竞房奥森ONE有2263套均价5.8万，奥海明月有1908套均价5.9万，超过4100套准新二手房很快就可以入市流通，这两个小区二手房价格的走向对于龍樾海序的影响特别大。

值得注意的是龍樾海序旁边还有两块住宅地块，如果龍樾海序卖的好，很快02、03地块就会出让，甚至02、03地块的出让计划已经在路上。

海淀二手房对于龍樾海序的压力也很大，旁边海淀华鸿家园，富力桃园挂牌二手房价都在7万/平米左右，（真要买还可以聊）如果在意户口、学校的家长估计会被海淀的二手房抢走，只有1万左右的价格差你是愿意卖海淀还是买昌平？这是一个所有关注龍樾海序的购房者都要面临的选择。

来自昌平其他新项目和存量房项目砸盘的价格冲击，对于龍樾海序的影响也很大，现在昌平的项目都没有独善其身的实力，都要面对昌平价格、品质很卷的现实，往往能够脱颖而出的手段还是性价比。

目前龍樾海序到地铁的距离挺远需要有摆渡交通工具，在建地铁13B号线东小口站今年估计能通车，直线距离约1公里还算合适。

龍樾海序的优势和机会是什么呢？

离海淀近是最大优势，甚至部分小区的外墙就是海淀，这是昌平目前在售的其他项目不能比拟的，文章开头提的海字就寓意龍樾海序的核心优势。

字节跳动部分迁入西三旗是对龍樾海序的最大利好，之前就说过最大最直接的受益者就是龍樾海序，从目前神速的开发进度来看开发商肯定是想借此东风尽快去化。

字节跳动迁入西三旗，城建东小口获益

看看位置图完全达到步行上班的标准，当别人在开车、挤公交、挤地铁的时候你却可以在家多睡1个小时的觉，这种幸福只有单位在家周边步行就能上班的人才能体会到。

其实最早2026年海淀的住宅供地计划曾经有过几块在西三旗附近的住宅地块，都是围绕着字节跳动附近，最后因为种种原因取消了。东小口龍樾海序和另外两块空地的位置太近、地价相对太低，给海淀西三旗周边的住宅地块压力太大。

龍樾海序位置好是核心竞争力，但是承建的户型设计从其他几个项目参考貌似有点不在线，从已知公布的消息看未来的户型设计似乎也不在线。（这可能是项目最大的硬伤）龍樾海序只能是一个刚改住宅项目，高端不起来，不过有条件最大限度地挖海淀墙脚。（昌平其他项目是蹭，龍樾海序时挖)

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