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南大崛起，大吴淞强势破空而出，宝山的发展正在进入前所未有的历史转折点。

在东西两翼齐飞、吴淞、滨江、南大“三箭齐发”的背景下，宝山中部这一轮被暂时轮空。

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尤其是宝山曾经最好的板块共康，楼市地位正在严重下滑。

共康前些年在宝山的地位很高，是很多人心中宝山最好的板块。

2022年之前，预算600万的市区白领想在上海北区买一套三房，安家共康的概率很高。

2022年后共康也迎来巅峰时期，宝宸怡景园成交单价超过8.5万/㎡，成交周期仅3天；

算上谈判时间几乎是一挂出来就被秒了，当年市场认可度可见一斑。

共康楼市过去能取得成功，是占了三大天时地利：

首先，共康的板块位置在宝山相对完美。

共康位于宝山区中部，整体位于外环内，板块内部基本没有什么硬伤。

相比起同环线宝山的其它板块，共康不仅没有铁路碎地面的分割，核心住宅区受大场机场影响也微乎其微。

对宝山人民而言，共康是个难得的宜居之地。

第二，共康的配套早期在整个北上海郊区也有很大亮点。

2004年开通了地铁一号线，从此从共富新村地铁站到人民广场只有10站26分钟，到大宁只要3站11分钟。

2012年，共康地铁站北侧又开通了宝山第一座万达广场，商业体量足足17万方，相当于大宁国际和大宁音乐广场的商业面积之和。

可以说北上海出了内环除五角场外再无对手，怎能不让共康人民不感到骄傲！

虽然共康教育和医疗资源不算强势，宝山二中心、华师大实验学校都是三梯队郊区够用；

板块内没什么大医院，不过去彭浦的市皮肤病院、市北医院也都是一脚油门的事。

第三，共康的产品也在北上海相对具有稀缺性。

以长江西路为界，分隔开了共康的老公房和商品次新片区。

南面是90年代建好的共康新村，板块街容市貌成熟得和徐汇南部、虹口北部、普陀西部很多市区板块几乎没什么差别。

北面次新由宝宸共和家园、宝宸怡景园、和欣国际花园、中环国际公寓等九个小区组成，形成了比较纯粹的居住氛围。

早期在整个北上海成片开发的商品次新社区非常稀缺，排得上号的大宁、新江湾都成功了；下游的共康、经纬甚至西面的南翔相对脱颖而出。

最后是共康抱紧大宁的大腿，过去吃到了不少购买力外溢。

共康是宝山距离静安区最近的板块之一，上游彭浦、阳城、永和几乎没有多少商品次新。

买不了大宁次新房的人，看房的下一站可能就直奔共康。

再加上通过1号线的链接，共康还能直达人民广场，深得市区上班族的心。

地理位置不错，竞品又相对较少，配套还有亮眼之处，共康能坐上宝山头把交椅不无道理。

随着宝山的发展格局发生重大改变，共康楼市也进入阵痛期。

在这一轮回调中，共康老破小跌回2016年，次新房基本跌回2020年；

部分如九英里、中环国际公寓二期小户型等，上一轮涨幅本就不算高，最新成交价甚至跌至2018年令人震惊：

共康房价抗跌表现还是远不如唐镇、御桥等外环外板块，是因为曾经的那些利好正在逐一消失。

宝山发展格局大洗牌，共康成了宝山两大战略高地之间的“低谷”，住宅产品也面临着双面夹击。

宝山东部大吴淞以吴淞创新城为载体，以北部高铁宝山站区域、中部科创总部区域形成双核心，作为宝山“科创领航区”。

西部南大智慧城，已经聚集中车、中建港航、捷瑞肯、太初等国央企及上市公司，最近又引入炙手可热的宇树科技，未来也是宝山的产业高地。

随着两大规划而来的，是陆续被释放出的新建住宅地块。

2024年南大共推盘13次，共计2671套新房，8次认购率破百，一跃成为上海中外环的热点区域。

不仅如此，在金茂、华润的产品推出后，南大的住宅品质口碑也一路飙升，相较于有着10多年产品代差的共康次新房简直是秒杀性的存在。

更可怕的是，未来包括中建七局项目在内，南大还有十几幅宅地待开发。

吴淞创新城也在经历一场前所未有的城市更新，即将上实吴淞道1号算是正式打响第一枪。

两大片区的新房主力价格段都是600万+，精准夹击共康楼市，不仅是二手次新，共康的新房也遭受毁灭性打击。

其实以大华公园城市系列为棋子，共康内部的城市边界也一直在向西拓展。

当年大华公园城市2019年入市遭到疯抢，当年售楼处的介绍这里是距离18号线二期康宁路地体站200m的地铁房。

结果2020年底18号线二期发布公告整体北抬，康宁路站消失不见，大华公园城市和最近站点的距离也变成了1.5km。

遭到背刺之后，共康新房的处境逐渐艰难。

去年8月大华公园城市四期公园柏翠入市，570套房子，至今还剩308套，网签去化率仅有46%，被隔壁南大新房吊打。

与此同时，共康攀附的大宁，因为静安区内战略调整也进入发展冷静期，共康倚仗的利好再减一员。

继苏河湾之后，静安在苏州河以内的更新重点到了西藏北路板块。

南面海量新房入市，同样分流着大宁的二手市场。

在某头部中介的成交纪录中，2024年新静安抛盘量TOP15里，慧芝湖一二期、明园森林都市、静安府东区赫然在列。

曾经大宁卖12万/平的时候，作为真实下游的共康自然能卖8万/平；

现在大宁次新都在抛，慧芝湖的成交价徘徊在10万/平，共康掉到6万自然在情理之中。

失去了大宁外溢的庇护，共康也尝试过往产城融合的方向转型，搞出了绿地新都会，龙盛活力小镇之流。

但总体来说共康的产业在宝山真正的“三支箭”面前不成气候，无法形成支撑房价的核心力量。吴淞道1号售楼处电话:400-88741-08✔【官方预约】⭐⭐⭐吴淞道1号营销中心电话:400-887-4108✔✔【官方认证】⭐⭐⭐上海吴淞道1号售楼处电话:400-887410-8 VIPLINE✔✔✔【官方发布】⭐⭐⭐想了解吴淞道1号更多信息？拨打售楼处营销中心热线：400-8874-108 （中介勿扰）【24小时热线】⭐⭐

实际上，共康今天的楼市“悲剧”绝对不会是最后一次，也不是第一次。

问题本质其实是，北上海的住宅区同质化实在太严重了。

之前我们的文章《北上海实在太乱了》分析过，北上海的一大特点就是各板块之间定位相似，中产社区遍地开花。

内中环有普陀的真如、武宁，闸北西藏北路、大宁，虹口北外滩、四川北路，杨浦东外滩，大家主力的产品、总价区间都高度重合。

同样的故事也发生在中外环以及外环外。

总价600多万预算，未来看南翔、南大、上大、大华、共康，甚至顾村、杨行的居住区很难说出有什么本质区别。

更可怕的是北上海的大多数板块产业定位缺失，中产客户的自给自足能力约等于0。吴淞道1号售楼处电话:400-88741-08✔【官方预约】⭐⭐⭐吴淞道1号营销中心电话:400-887-4108✔✔【官方认证】⭐⭐⭐上海吴淞道1号售楼处电话:400-887410-8 VIPLINE✔✔✔【官方发布】⭐⭐⭐想了解吴淞道1号更多信息？拨打售楼处营销中心热线：400-8874-108 （中介勿扰）【24小时热线】⭐⭐

所以大家都在往市区的产业外溢里抢客户，客源池子几乎是固定的，所以留给这些纯粹住宅板块的路只剩下卷。

在这样的大背景下，不仅是宝山，整个北上海中环外都需要南大智慧城、大吴淞取得成功。

北上海的其它板块也急需找到各自的独特定位，拥抱新时代的产业浪潮。

否则今天共康的问题，明天可能就是南大的问题，既北上海次新住宅的窘境：

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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。

值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。

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