珠江新城连涨8周！楼市热度来了吗

家人们，最近广州楼市有个大新闻你们肯定刷到了吧？就是咱们的“宇宙中心”珠江新城，房价连着涨了8周，而且是买的人变多、价格还往上走的量价齐涨！今天咱不搞那些虚头巴脑的专业术语，就用大白话聊聊这事儿：到底发生了啥？为啥偏偏是珠江新城？这波上涨会带来啥影响？最后我再说说我的真实看法，保证接地气、不忽悠。

先给没跟上节奏的家人补补功课，说说这波热点的真实情况。根据财联社刚发的数据，从去年12月开始，泛珠江新城板块的楼市就开始发力了，11到12月的月均成交量比10月份涨了30%，单12月一个月就卖了333套，相当于每天都有10多套房子成交。价格方面更明显，12月的成交价环比涨了8%，创下了近半年的新高。而且不管是一手房还是二手房，都火得不行。一手房里，保利玥玺湾这个项目去年销售额超140亿，网签价都涨到16万多一平米了；二手房更夸张，侨鑫汇悦台一套284平米的房子，卖了6000万，单价合到21万多，挂牌不到一个月就成交了，23个人盯着、7次带看就搞定。还有中海璟晖华庭、嘉裕公馆这些热门小区，同一个户型短短一个月，总价就涨了近100万，涨幅都快10%了。最关键的是，现在珠江新城不少小区的业主都开始惜售了，要么撤回房源，要么直接涨价上百万，汇悦台甚至有房源一下子涨了500万，挂牌率都跌到近一年的低位了。这就是最真实的现状，不是中介炒作的假消息，是有实打实的数据支撑的。

说完事实，咱再琢磨琢磨，为啥偏偏是珠江新城在这时候逆势上涨？很多人可能会说“因为它是核心区”，这话没毛病，但太笼统了。咱拆成三个好理解的点来说。第一个，也是最核心的，就是“物以稀为贵”。珠江新城的住宅用地早就开发得差不多了，现在能卖的新房就那么一两个项目，比如凯旋新世界、保利玥玺湾，选择特别少。而想买这里房子的人，大多是高净值人群，要么是企业高管，要么是做金融的，他们不缺买房的钱，缺的是能保值、还能彰显身份的好房子。这种“少房子”和“多需求”的矛盾，直接把价格抬上去了。就像凯旋新世界，20万多一平米的房子，还有人一次性全款买两套，带动朋友一起入手，就是因为这种核心资产太少了。

第二个原因，是政策给市场松了绑。这两年不管是取消豪宅税，还是放松限购，其实都是在释放高净值人群的购买力。尤其是之前增值税从5.3%降到3%，买一套几千万的房子能省不少钱，这就打破了很多人的观望情绪。加上去年年底中央经济工作会议定调要“稳定房地产市场”，广州也跟着出台了不少政策，比如收购存量房做保障房、推进城市更新，这些都让市场信心慢慢回来了。高净值人群本来就担心资产缩水，现在政策托底，又看到珠江新城的房子抗跌性强，自然就愿意出手了。

第三个原因，是珠江新城的“含金量”还在升级。可能有人觉得珠江新城已经定型了，但其实不是。现在马场地块已经清租完成，猎德也搞了国际化街区，冼村的拆迁也清零了，这些区域升级会让珠江新城的配套更完善。而且这里本身就有最顶级的资源：广州图书馆、省博物馆、广州大剧院这些文化设施，K11、广粤天地这些高端商场，还有珠江公园、珠江岸线的稀缺景观。更重要的是，这里聚集了大量世界500强企业和金融机构，形成了顶级圈层，住在这不仅是住房子，更是进入了一个优质的社交圈。这种别人替代不了的优势，让珠江新城的房子成了“硬通货”。

那这波连涨会带来啥影响呢？咱从近到远说，先看广州本地楼市。最直接的就是“核心区带火周边”，就像杭州核心区涨价会带动周边板块一样，珠江新城涨了之后，旁边的金融城、琶洲，甚至天河区其他板块的房价预期都会被拉高。可能现在这些地方还没明显涨价，但带看量、咨询量肯定会变多，业主的心态也会变硬，议价空间会越来越小。其次，会让广州楼市的“分化”更明显。不是所有地方都会涨，只有像珠江新城这样有稀缺资源、成熟配套的核心区域会越来越吃香，而那些远郊、配套差的板块，可能还是会面临去库存的压力。这就是现在楼市的真相：不是整体回暖，是好的越来越好，差的越来越难。

再往大了说，这波上涨会影响整个市场的预期。之前很多人觉得“楼市不行了，房子会一直跌”，但珠江新城连涨8周的事实，会让很多人改变这个想法，尤其是那些手里有闲钱、想做资产配置的人，会更倾向于选择核心区的优质房产。但反过来，对普通刚需来说，可能会更焦虑：核心区涨了，会不会带动其他地方也涨？自己是不是更买不起房了？不过这里要说明一点，珠江新城的上涨和刚需市场关系不大，毕竟动辄几千万的房子，不是普通刚需能碰的，但这种市场情绪的传导，确实会让刚需的购房压力变大。

最后，我说说我的观点，可能有点犀利，但都是我真实的感受。首先，大家别被“连涨8周”吓住，也别觉得“广州楼市要全面暴涨了”，这是一个很大的误区。珠江新城的上涨，不是因为整个楼市好了，而是因为它是“特殊的少数派”。经过这几年的市场调整，大家已经慢慢明白，不是所有房子都能保值，只有占据核心地段、稀缺资源的优质资产才靠谱。所以这波上涨，本质上是高净值人群的“资产搬家”——把钱从其他不稳定的地方，转到了珠江新城这种“安全港”里，和普通老百姓的住房需求没关系。

其次，我想说说“楼市的真相：分化才是常态”。以前那种“买套房子就能赚钱”的时代早就过去了，现在是“选对房才能赚钱，选错房就会被套”。珠江新城能连涨8周，是因为它满足了“稀缺+优质+圈层”这三个条件，而大多数板块都不具备这些条件。所以大家别看到珠江新城涨了，就盲目去跟风买房，尤其是别去买那些远郊的、没配套的房子，不然很可能会高位接盘。

还有一点，我觉得这波上涨也反映出一个现实：财富正在向核心资产集中。2003年凯旋新世界首期开盘价和2024年二手房价格比，翻了将近30倍。买对核心资产的人，财富一直在增值；而那些没抓住核心资产的人，可能就会被拉开差距。这不是鼓励大家去投资核心资产，而是想告诉大家，现在不管是买房还是做资产配置，都要更理性，要看清资产的真实价值，而不是被市场情绪带偏。

最后总结一下，珠江新城连涨8周是事实，但它不是楼市全面回暖的信号，只是核心优质资产的价值回归。对我们普通人来说，不用羡慕那些买得起珠江新城的人，也不用因为这波上涨而焦虑。我们要做的，是看懂这个市场的分化趋势，明白什么是真正有价值的资产，然后根据自己的实际情况做选择。楼市早就不是“闭眼买就赚”的时代了，理性看待、冷静分析，才是对自己最负责的态度。

今天就聊到这，大家对珠江新城连涨有啥看法？或者想了解广州其他板块的楼市情况，都可以在评论区留言。关注我，下次再给大家扒一扒楼市里的那些真相，咱们下期见！