注资千万之后拉来1.5亿贷款 德商产投服务加码地产开发？

观点网“减重”还未成功，德商产投服务又奔向了地产开发。

从写字楼转租服务开始探索业务边界，后来的尝试还跳转至直播、代建、不良资产等赛道，德商产投服务在“不务正业”上有着不同寻常的活跃。

但不论转租业务还是后来的直播和代建，德商产投服务基本还是围绕着轻资产运营尝试。行至今年下半年，德商产投服务却一反物企与地产关联方切割的常态，以物业企业的名义下场参与地产开发。

9月向与邦泰合作设立的项目公司注资千万，12月又为项目公司1.5亿元贷款订立担保协议及质押协议，德商产投服务似乎铁了心要在地产开发这条路上继续走下去。

物业入局地产

一切都要从德商产投服务在8月25日发布的支付竞买保证金公告说起。

德商产投服务对外宣布，全资附属公司四川德商智慧绿色置业有限公司，已支付人民币4330万元作为竞买保证金，参与成都市拍卖出让国有建设用地使用权项目。

根据公告，德商产投服务要参拍的地块是成都市郫都区犀浦街道地块，为住宅用地，总用地面积12707.84平方米，规划建筑面积31769.6平方米，容积率2.5，起始楼面价6800元/平方米，起始价2.16亿元。

对于为什么要参与地块竞拍，德商产投服务给出的理由却有些模糊：集团在资产运营、用户服务等下游环节已积累深厚经验。本次参与该项目，是立足“城市资产服务商”核心定位，向产业链上游渗透、推动业务闭环全链条贯通，通过上下游业务的联动效应提升业务规模与抗风险能力。

抽丝剥茧来看，德商产投服务或许是不满足于单一的物业服务提供商身份，也没有看见下游环节更多的机会，所以才想往产业链上游进行尝试。

流露出了涉足地产开发的意向，德商产投服务却并没有如愿收获这宗地块。

8月28日，土拍拉开序幕，和郫都区犀浦街道地块一同出让的还有郫都区红光街道地块、新都区新都街道地块。

但最终邦泰以6.27亿元将犀浦街道地块和新都街道地块一同收入囊中，红光街道地块则花落成都市正成信和置业。

明面上颗粒无收的德商产投服务却没有放弃，主动找到邦泰表示“有意参与目标地块的后续开发合作”。

一个月后，德商产投服务旗下绿色置业与邦泰置业子公司邦泰跃尚订立增资协议，要对成都邦泰锦宸置业有限公司进行增资。

根据协议，绿色置业将以现金认缴成都邦泰锦宸置业新增注册资本人民币1000万元。增资完成后，目标公司注册资本将从人民币1000万元增加至人民币2000万元，绿色置业及邦泰跃尚将各自持有该公司50%的股权。

值得注意的是，在正式增资前，德商产投服务还同意支付邦泰耀尚2165万元以表示合作诚意，这笔资金被视为绿色置业向成都邦泰锦宸置业提供的股东借款，将专项用于支付目标地块的土地转让款。

带资加入地块开发之后，德商产投服务对成都邦泰锦宸置业的“资助”行动也越来越多。

10月10日，德商产投服务与邦泰耀尚作为贷款人，同意向成都邦泰锦宸置业提供本金总额不超过3.2亿元股东贷款，各自提供本金总额不超过1.6亿元，期限为一年，年利率为3.5%。

既然已经决定入局，虽然截至今年6月末现金及银行结余为2.12亿元，德商产投服务还是愿意为合作公司提供1.6亿元借款，甚至提供担保。

为了满足目标地块开发需求，保证开发工作顺利推进，成都邦泰锦宸置业在12月9日与中国银行订立了一笔本金金额为1.5亿元的固定资产贷款协议。德商产投服务旗下绿色置业同意就偿还义务分别提供连带责任保证，及质押其于成都邦泰的50%股权予中国银行。

比起不见后续的直播及不良资产业务，德商产投服务在地产开发上的投入可以说是“倾囊而入”了。

尝试背后

身为德商集团的子公司，德商产投服务定位是物业服务和资产管理赛道，主攻房地产开发领域的其实是德商置业。

德商置业成立于2006年，是德商集团进军房地产行业的信号灯。至少在前十五年的发展历程中，德商置业也收获过属于自己的高光时刻。

但2020年天骄系列项目和2021年耗资36.99亿元拿下31.1万平方米的土地储备之后，德商置业迎来了下坡路段。

错误的时机做出了错误的决定，德商置业将杠杆拉满，市场却没有给出预期的反应。尽管2021年之后，德商置业再未在土地市场公开拿地，但资金链传导而来的紧张感依旧影响到了德商置业的项目开发。

停工、烂尾成为德商置业2022年的关键词，直到后来逐渐脱离重资产开发赛道，切换到代建轻资产行列，德商置业才算是缓了过来。

不过，尽管德商置业早已没落，德商产投服务却似乎还是没有放弃与地产关联方“同甘共苦”的老路。

或者说，德商集团本身其实没有放弃重回地产开发这条路，只是这次选择了物业服务公司这一重不远不近的身份。

草蛇灰线深埋，德商产投服务于2024年7月与智慧绿色订立股权转让协议，以25.82万元收购了四川德商绿建工程建设管理有限公司100%股权，这家公司就是后来的绿色置业。

收购当时，德商产投服务则在收购公告中表明，预计将通过该附属公司进入代建业务领域。现在看来，或许在收购绿色置业之前，德商产投服务就已经决定要反向入局地产开发。

不过，德商产投服务目前的经营业务却算不上游刃有余。

据其2025年中期业绩报告，录得收益2.28亿元，同比增长12.3%，但较上年同期增速36.5%下降24.2个百分点；毛利约4780万元，同比下降23.4%；毛利率为21.0%，较去年同期减少9.7个百分点；录得纯利1980万元，同比下降16.1%。

营收及盈利能力双双遭遇滑坡，德商产投服务还对贸易应收款项、按金及其他应收款项进行了计提减值，最终造成上半年纯利同比减少16.1%至1980万元，纯利率由2024年同期的11.6%减少至2025年上半年的8.7%。

除此之外，德商产投服务收入高度依赖物业管理服务，1.4亿元收入占到总收入的61.4%。

尽管物业管理服务作为“压舱石”，能够保障德商产投服务暂时“不开倒车”，但行业增速放缓、增量市场持续收缩是可以看见的现状，作为规模并不算大的“蚊型物企”，德商产投服务也无法只通过物业管理服务实现更快速的发展。

在此背景之下，德商产投服务年内针对多个业务方向伸出投资之手，甚至重回资金需求量极大的地产开发领域，背后原因不只是坦露出来的“实践城市资产服务商战略”，更多的是德商产投服务想要另辟蹊径反哺自身业务。

但是，目前德商产投服务手头也并不宽裕，手上除了拥有2.12亿元现金，还握着8350万元的银行借款。

重新踏上地产开发的道路，德商产投服务是再次“踩坑”还是成功向产业链上方实现突破，成败或许也就系于郫都区犀浦街道地块身上。

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