房地产税真的要来了，房价会见底吗？

1.有大事

文章3000字，太干了，别噎着。

老规矩，先来说说市场。

目前市场持续缩量，这个时候不要追高，追高很容易被套。比如周一说的科技，现在涨了几天，也可以落袋为安了。我提前提醒大家，也是为了让你们保住更高的收益。

然后房地产这边，房地产的大白马万科，已经有点顶不住了。

虽然说万科现在的债券评级依旧是AAA的优质债券，但是市场给万科债券的定价已经趋向于垃圾债。

万科100元的债券，一度跌到了24块，也就是说很多债券的持有人认为万科未来可能会出现债券违约，即使顶着巨额的亏损都要出来。

万科的股价这两天也一度出现了大跌。

万科股债双杀的背后，是市场认为万科身后的金主爸爸--深铁，已经没有办法给万科输血了。

目前万科账上656亿的资金，能动用的不到9亿。

很多人就问了，为什么那个提前喊出「活下去」的万科，现在自己反而快要「活不下去」了？

因为2018年万科在喊出活下去之后，做出了一个违背祖宗的决定。

那就是继续拿地。

2018年万科喊出"活下去"后的拿地金额：

• 2019年：1610亿，行业第一

• 2020年：1349亿

• 2021年：1247亿

• 2022年才降到886亿

什么概念呢？

2019-2021这三年，万科平均每年拿地额高达1421亿元。就这扩张速度，你告诉我这是在"活下去"？

2018年万科拿地排名行业第二，只比碧桂园少35亿，大幅超过央企保利近300亿。

再看看和万科一起在2017-2021年排名拿地榜前列的房企——除了央企，现在基本全部暴雷。

碧桂园、恒大、融创，一个都没跑掉。

这就好比，万科站在楼顶大喊"大家别跳楼，要活下去"，喊完转身自己也跟着往下跳了。

所以万科的问题核心是什么？

说一套，做一套。

嘴上喊着"活下去"，实际操作却是"拼命拿地"。这不是居安思危，这是叶公好龙。

到现在，万科的第一大股东深铁也没办法输血了。

截至11月20日,深铁集团已累计向万科提供约308亿元股东借款。

但深铁自己日子也不好过。2024年深铁集团净亏损334.6亿元,主要就是因为对万科的投资损失。

这就像一个人落水了，抓住了一根绳子，结果发现绳子那头绑着的人也在拼命挣扎。

深铁放不下万科的原因也很简单，就是在万科身上的沉没成本太高了。

但现在深铁似乎反应了过来：沉没成本不参与重大决策。

这次万科要挺过去，至少得剜肉去疮了。

更何况，未来房产税，可能也快来了。

房产税真的要来了，但是房价却很有可能提前见底，刚需完全可以再等等。

11月14日，财政部前部长楼继伟在财新峰会上发言：房产税的全国人大立法已经完成，技术难点也基本解决了。

这话一出，舆论立马炸了，很多人开始恐慌，在想着要不要赶紧把房子出手，刚需也开始摩拳擦掌想要抄底。

那房产税什么时候来，对我们有什么影响，房价又何时见底，今天我一个视频就给你说清楚！

其实房产税从2013年就开始筹备了，到现在整整12年，就像挤牙膏一样一点点往外蹦信息。

上海和重庆早在2011年就开始试点了，结果试了14年也没往外扩。

所以很多人就觉得，这房产税就是个狼来了的故事，喊了这么多年，估计还得再喊个十年八年的。

可这次不太一样。

楼继伟说了——立法已经完成，技术难点基本解决。

这就好比菜已经做好了，就等着找个合适的时机端上桌。

那什么时候是合适的时机呢？

楼继伟的原话是适时推出。

这四个字听着模棱两可，但背后藏着大文章。

咱们来捋捋！

说白了，还是钱的事儿。

以前地方靠卖地过日子，土地出让金占地方财政收入能到20%以上。

但你看现在，2025年上半年这个数字已经跌到了10%左右，有的地方甚至更低。

房地产市场一凉，地卖不出去了，地方财政的日子立马就紧巴了。

2025年上半年的土地出让收入只有1.4万亿，比高峰期直接腰斩。

这钱从哪儿来？总得找个新的收入来源吧。

房产税这个时候就被重新翻出来了——它是最适合做地方税的，而且是个稳定的长期来源，不像卖地是一锤子买卖。

但问题来了，现在房价正在跌，楼市一片惨淡，这个时候推房产税，不是火上浇油吗？

这就是最微妙的地方了。

楼继伟也承认，2022年的时候觉得时机不对，现在虽然房地产泡沫破了，但还在下行过程中，还是比较难的。

你看这措辞，多谨慎。

但他话锋一转，又强调房产税要适时推出。

这里面的逻辑其实很清楚：现在确实不是最好的时机，但也不会拖太久了。

为什么？

因为时间窗口正在形成。

你想啊，房价如果一直跌，跌到一个相对合理的水平，大家对房价的预期也回归理性了，这时候推房产税，阻力反而会小一些。

要是房价还在高位的时候推，老百姓肯定不干——房价这么贵，还要交税？

但如果房价已经跌得差不多了，大家心里都明白这房子不可能再像以前那样暴涨了，这时候征税，虽然不爽，但勉强也能接受。

这就是利空出尽是利好的逻辑。

当房产税真正落地的时候，反而可能是房价见底的信号。

为什么？

因为最后一批还在观望、还在期待房价反弹的人，会在房产税落地的那一刻彻底死心，该卖的都卖了。

等这波抛压释放完了，买卖双方的力量就重新平衡了，价格自然也就稳住了。

当然，这个过程不会太快。

日本东京的房价从泡沫破裂到真正见底，用了11年，然后又在底部晃荡了11年，总共22年才完成一轮轮回。

咱们的情况跟日本不完全一样，但这个逻辑是相通的——泡沫挤完了，价格才能真正稳定下来。

那房产税到底会怎么征呢？

虽然具体细则还没公布，但从上海和重庆的试点可以看出些端倪。

上海模式是对新购房征税，设置了人均60平米的免征面积，超出部分按评估价值的一定比例征税。

重庆模式则主要针对高档住宅和非本地人购买的住房。

楼继伟提到的最大技术难点，是怎么确定税基——也就是房子的价值怎么评估。

自由交易的房子好办，直接按市场价打个折就行。

但很多房子的情况很复杂，比如老破小、拆迁房、福利房，这些怎么估值？

这确实是个技术活，但楼继伟说这些难点基本解决了，说明技术上已经没有太大障碍了。

所以你看，房产税这事儿，从技术到立法，该准备的都准备好了，就差一个合适的时机。

这个时机是什么？

我猜就是等房价跌得差不多了，市场情绪也冷静下来了，那时候推出来，阻力最小，效果也最好。

这对普通人意味着什么？

如果你是刚需，现在其实不用太慌。

房产税大概率会有免征面积，一套普通住房基本不会受太大影响。

而且如果房产税真的能推动房价回归合理水平，长远来看反而是件好事——至少以后的年轻人不用为了一套房掏空六个钱包，背上30年的贷款。

但如果你手里有多套房，尤其是那种买来投资、等着升值的，那可能就得好好算算账了。

房产税一旦开征，持有多套房子的成本会大幅上升，很有可能拖垮你的现金流。

说到底，房产税的背后，是国家想让房子回归"住"的属性，不要再当成投机的工具。

这条路走得很坚决，从"房住不炒"到现在的房产税立法完成，每一步都在释放同一个信号：靠炒房发财的时代，真的已经结束了。

有人可能会问，那房价会不会因为房产税暴跌？

短期来看，如果房产税突然落地，市场肯定会有一波恐慌性抛售，房价肯定下跌。

尤其是手上有大量房子的人，可能就会不计代价的出货，比如现在银行不就在卖房了。

但是等房产税落地之后，房价可能就不跌了，因为想卖的人都差不多卖完了，市场供需平衡，房价才会真正的回到合理的区间。

这对整个经济来说，其实是件好事——资源可以流向更需要的地方，而不是都堆在房地产里。

现在最大的悬念就是：这个适时到底是什么时候？

我个人判断，可能就在未来两三年内。

等房价再跌一跌，市场情绪再稳一稳，地方财政再紧一紧，时机自然就到了。

到那时候，房产税落地，房价见底，整个房地产市场将进入一个新的阶段：

那就是真正为老百姓居住服务的新房产市场的阶段。

这一天，正在加速到来！

风险提示：

以上为个人观点，仅供参考。短期涨跌不预示未来，如提及个股或基金不代表投资建议。投资需谨慎。

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