马云的预言要成真？如果不出意外的话，2026年房价要迎来三大转变

前言

就在2025年末，一组对比让人震惊。

北京金融街售楼处不热闹但价格稳得很，东北老家却出现5万元"葱价房"，门口的风吹得牌子嘎嘎响。

这种极端对比正在重塑房地产的认知，为什么会这样？普通人该如何应对？

房价世界的两极分化

去年那个周末，我在北京金融街看次新盘，售楼处不热闹但价格稳得很；另一个朋友在东北老家挑房，居然看到总价5万的"葱价房"，门口的风吹得牌子嘎嘎响。 这就是现实的两面，人往核心城市走，非核心区域的房子越来越像纯居住品，而不是"理财产品"。

数据摆在那儿，2025年三四线城市人口净流出达312万人，房价中位数累计下跌18%，库存高、去化慢，收缩型城市压力更大。 鹤岗、鄂尔多斯这类资源型城市，产业支撑薄弱，人口还在外流，房源越堆越多，价格只能回归居住本质。

与之相反，核心城市的好资产，依旧看得见"硬通货"气质，2025年前三季度香港顶级住宅价格逆势涨了3.2%。 年化租金回报率稳定在2.5%-3%，这背后是全球资本对核心资源的持续认可，你看阿里和蚂蚁，拿出66亿元把香港"港岛壹号中心"整栋写字楼买下。

这不是凑热闹，是押稀缺，当"清理住房消费不合理限制性措施"的政策逐步落地，核心城市的购房政策优化会让优质资产更抗跌。

同一个城市里也在分叉，2025年远郊大户型成交占比只有8.6%，配套兑现慢、流通性差，"买得起住不了"的尴尬越来越多。

反过来看，地铁通勤顺畅、学校医院都在身边的核心或近郊板块，成了刚需与改善客的心头好，这类房子的价格不一定暴涨，但韧性明显。 很多人问我，怎么选？我总说，别被总价骗了，你买的是整个生活半径。

分化背后的三个真相

这种分化背后，藏着三个深刻的逻辑，第一个逻辑是人口的逻辑，人往哪里走，价值就跟到哪里。 数据显示，60%以上进城人口流向长三角、珠三角核心城市，这些城市的住房需求有坚实支撑，2014年以来已有1.5亿农业转移人口进城落户。

第二个逻辑是政策的逻辑，"十五五"规划明确提出"清理住房消费不合理限制性措施"，核心城市的购房政策优化会让优质资产更抗跌。 严跃进的看法很到位，这不是简单减少限制，而是系统梳理存量政策，打通城乡资源流动、新房与二手房的联动壁垒等关键环节。

第三个逻辑是发展的逻辑，从高速增长转向高质量发展，意味着从"有没有"转向"好不好"，这是经济规律。 瑞银预测，2026年全国新房均价将下跌5%，但不同城市间的跌幅差距将扩大至17个百分点，分化已成定局。

王石说得对，"2026年是房地产价值重构元年"，清华大学刘洪玉也认为，"分化是必然，但核心城市的核心资产依然是避风港"。

这种分化不是偶然，而是经济社会发展的必然规律，就像日本泡沫破裂后，东京核心区依然保持价值，这是城市发展的铁律。

分化已定，关键是如何在这种分化中找到自己的位置，中金公司彭文生提醒，"政策托底而非拉升，避免大起大落"。

供给体系的深刻重构

供给侧的变化同样深刻，就像一场精准的手术刀，重构着整个行业的格局，过去那套拿地、加杠杆、快建快卖的打法正在失效。 "十五五"把房地产定位在高质量发展，供给从增量扩张变成质效并重，"十四五"期间全国建设筹集各类保障性住房1100多万套，惠及3000多万人。

到2026年，保障房会更讲究匹配，新市民、年轻人是重点，低成本但体面，住得下也住得好，这会分流一部分刚需，反过来让商品房价格回到理性区间。 深圳龙华区的保障房项目就是典型，配套完善，租金仅为市场价60%，申请火爆，2026年预计新增保障性住房供给200万套。

商品房这边，主角换成了改善型需求，"十五五"首次明确因城施策增加改善性住房供给，2019年重点30城120平以上户型供给已占到约三成。 这条线还会往上走，改善性需求占比已从2020年的35%提升至2025年的55%，2026年有望突破60%。

开发商也在换打法，从规模转向品质，绿色建筑、智能家居、社区服务不再是加分项，而是标配，住房城乡建设部推动的全生命周期管理正在重塑行业。

现房销售制度的探索也在推进，为防范交付风险，核心城市的现房销售占比将突破60%，从交付源头上守住购房者权益。

还有一个容易被忽视的抓手——盘活存量，老旧小区改造、城中村更新、闲置厂房再利用，都会释放新的居住空间。 这不是表面整修，是从结构上修正供需错位，房子正在从投资品回归居住品。

理性选择的正确姿势

落到买房这件事，建议就两条，刚需可以将2026年视为难得的政策窗口期，盯住低利率与优化的首付、限购政策。 我总说，别被总价骗了，你买的是整个生活半径，尽量选核心城市的核心或成熟板块，优先现房或次新房，控制杠杆。

西安已经把商贷首付统一降至15%，更多城市大概率会跟进，按揭利率维持低位，公积金跨区域使用的隐形门槛持续被打破。 对持有多套的人，"去弱留强"是主线，剥离三四线非核心的非优质资产，置换到核心城市的改善型或租赁稳的优质资产。

普宅契税有望下调至1%，二手房交易增值税免征年限可能进一步缩短，降低"卖旧买新"的交易成本。 保障房REITs的股息率有望达到5.5%，高于10年期国债收益率，投资者需彻底转变思维，远离三四线城市的非核心区域房产。

对人口持续流出、产业空心化的城市，应坚决回避，避免陷入"卖不掉、租不出"的困境，单纯依靠房价上涨获利的短线投资模式将逐步退出市场。 马云的判断没有完全成真，但他指向的"去泡沫化"正在深刻改变楼市，2026年的三大转向，是政策与市场规律共同作用的结果。

结语

我们需要放下"一刀切"的涨跌想象，承认并读懂分化，在核心资产与真实需求之间做出更朴素但更坚实的选择。

楼市不再是闭眼就能赚钱的游戏，它回到民生属性，学会在盘整中蓄力，在破局中前行，从一个时代的结束到另一个时代的开始。

在这个分化时代，选择比努力更重要，你准备好了吗？