曹德旺一语中的？国内二三十的电梯房，或将变成烫手山芋

前言

2020年楼市狂热时，曹德旺却说房子是钢筋水泥，炒得再高也会崩盘。

台下地产大佬们轻声嘲笑，一个卖玻璃的懂什么房产，可五年后，他们笑不出来了。

是什么让这个"外行"成了最准的预言家？高层住宅究竟藏着什么秘密？

编辑：CY

一个"外行"的惊人预言

2020年那场房地产论坛，福耀玻璃创始人曹德旺的一句话，让现场瞬间安静了下来，这位年营收超百亿的实业家直言不讳，高层电梯房以后可能变成没人要的角落，当时就被嘲笑是外行指点江山。

曹德旺到底有什么底气说这话？看看他的成就就知道了，福耀玻璃1993年就在深圳上市，攻克浮法工艺后产品从进口依赖转为完全自主生产。

2000年代开始出口欧美，2016年甚至在美国俄亥俄州建厂，面对工会抗议他亲自谈判，项目落地后产能大增。

到2020年，福耀已经是全球汽车玻璃的头把交椅，年营收超过百亿，曹德旺个人身家数百亿，而且他没飘，慈善捐了80多亿，建了河仁基金会，扶贫教育一把抓。

就是这样一个人，2020年在房地产论坛上，没有顺着大家捧房产的调调走，反而直接泼冷水。

他当时明确地说，手里有多套房的赶紧卖掉，钢筋水泥不会生钱，高层电梯房尤其危险，炒过头了总会回落到居住本位。

那年正值楼市峰值，北京上海广州到处都在抢房，全款支付的队伍排得像长龙，高层因为视野好、升值快，被大家当成宝贝。

可曹德旺偏偏看透了，房产根本不是什么永动机，泡沫总会有破灭的那天，他不是地产圈的，但正因为跨界经验丰富，他深知制造业的周期规律，高层建得快但维护跟不上，早晚要出事。

这话在当时被地产大佬们嘲笑，说一个外行居然在指点江山，可数据不会骗人，五年过去，他的预言正在一点点兑现。

预言如何一步步变成现实

曾经的高层住宅是身份的象征，现在呢？价格从高位滑了下来，北京朝阳区一个28层的小区，挂牌价比低层便宜了15%还卖不动。

上海黄浦区的老高层，入住率还不到一半，晚上放眼望去，整栋楼都是黑漆漆的窗户，显得格外冷清。

广州天河区的二手房成交直接缩水了15%，房子挂了半年都没人问津，全国库存积压达到了40%，新建成的小区空荡荡的，一片寂静。

这不是什么巧合，曹德旺早就点破了问题的关键，提醒大家别把房子当成提款机。

想一想，他从玻璃厂起步，最懂材料成本，钢筋水泥建得再多，也扛不住市场需求的变化，预言不是什么玄学，而是基于对经济的直觉。

现在全国41.5%的家庭都持有多套房，这些家庭正面临着资产缩水，房子回归居住属性已经是大势所趋。

曹德旺这个人，话虽然说得有点糙，但道理却很实在，高层电梯房到底有哪些硬伤，为什么越来越不受待见了？说白了，就是设计和维护的双重陷阱，公摊面积这东西，从买房那天起就埋下了隐患。

北京朝阳的一个小区，28层的高楼，公摊率竟然达到了28%，100平米的房子，实际能用的只有72平米，相当于多掏了近30万买了空气。

物业费里面，有22%都用在了电梯维护上，而且每年还在以8%的速度上涨，住得时间越长，负担就越重，简直像背了一座山。

开发商为了多卖面积，把楼间距挤得特别小，杭州西湖区的高层群楼，中间层的采光特别差，阳光根本照不进来，居民普遍缺乏维生素D，老人和孩子的健康都出了问题。

医生的数据都摆在那里，这类病例明显增多，这不是危言耸听。高层的命门，使用超过15年的电梯占了28%，事故率每年递增超过12%，这个数字让人心惊。

上海黄浦区一个小区，电梯已经用了22年，故障不断，维修了半年，四部电梯全部趴窝，高层居民每天都要爬楼梯上下班。

年轻人还能勉强爬几层，但老人和孩子可就遭了罪，想要改造？业主们为此争吵了好几个月，资金分摊怎么也谈不拢，最后只能不了了之。

火灾风险更是让人害怕，高层一旦着火电梯就停运，楼梯几十层楼没人能爬得动，消防云梯一般够不到20层以上，烟顺着电梯井和管道井往上蹿，烟囱效应一放大，伤亡直接翻倍，这些都是铁一般的事实。

高层火灾逃生困难重重，二手房市场的情况最直观，高层挂牌价格直接腰斩还是没人要，2025年10月，全国二手房均价同比下跌7.6%，一线城市的高层盘更是跌超30%。

入住率低到了极点，新建的小区有一半都空着，库存积压40%压得开发商喘不过气来，位置一般的高层更惨，租都租不出去。

房龄超过20年的高层，外墙开始开裂，管道逐渐老化，彻底改造需要上亿资金，上千户的业主怎么协调？根本就是不可能完成的任务。

低层小区拆迁容易，补偿谈拢了住户就走人，高层呢？只能僵持着，设施一天天败坏，最终成了常态，曹德旺说的"永久性贫民窟"，听着很刺耳，但现在看来确实很准。

那些老高层里住的，大多是没有能力搬走的老人和低收入群体，垃圾到处堆积，维护根本跟不上，和真正的贫民窟没什么两样。

这并不是什么危言耸听，市场数据每年都在刷新，高层住宅的时代，真的已经落幕了。

实业家vs地产大佬的思维差异

为什么一个卖玻璃的，反而比地产大佬看得更清楚？这背后隐藏着深刻的思维模式差异，曹德旺从小就做实业，几十年打交道的都是玻璃和工业材料，对泡沫和价格虚高有着极其敏锐的判断力。

他深知制造业的基本规律，任何产品脱离了使用价值，价格过高最终都会回落，这一点在制造业里早就被无数次验证过了。

福耀玻璃的成功历程就是最好的证明，从上市到攻克技术难关，从出口欧美到海外建厂，每一步都踏在实体经济的脉络上。

可房地产大佬们呢？他们习惯了用金融思维看问题，总觉得资产价格会一直涨，杠杆可以无限放大。

在他们眼里，房子不是用来住的，而是金融产品，是可以通过炒作不断升值的投资品，这种思维方式与实体经济格格不入。

曹德旺的跨界视角让他看到了问题的本质，实业家的"成本-需求"思维，比金融家的"资本-杠杆"思维更接近价值真相。

他考虑的是钢筋水泥的实际成本，是普通人的真实居住需求，而不是虚无缥缈的金融泡沫，这种"局外清"的现象其实很常见，越是深陷某个行业的人，反而越容易被行业内的"共识"所束缚。

外行虽然没有行业内的细节知识，但正因为如此，他们能够用更客观、更本质的视角看待问题，曹德旺的"话糙理不糙，接地气得很"，恰恰体现了实业思维的朴素真理，房子就是住的，不是炒的。

实业家每天都在和成本、质量、市场需求打交道，更懂得什么是真实的价值，什么是虚假的繁荣。

房地产大佬们被行业的高速发展冲昏了头脑，忘记了房子最基本的属性，这为后来的崩盘埋下了伏笔。

曹德旺的预言不是什么神奇的能力，而是基于实业思维的必然判断，这种思维方式在任何领域都具有普适价值。

面对经济泡沫时，是选择相信业内专家的乐观预期，还是相信实业家的冷静分析？答案其实很明显，高层住宅的问题，本质上反映了经济发展中的一个普遍规律：任何脱离实际需求的东西，终将回归本质。

实业思维的价值，正在于它能够穿透表面的繁华，直击事物的本质，这种思维方式对每个人都具有启发意义。

结语

实业思维的"成本-需求"逻辑，或许正是看透泡沫的最强武器，房地产正在回归居住本质，而我们的思维，也要回归价值判断的本质。

面对下一个可能出现的泡沫，你会选择相信业内专家，还是相信实业家的第一性原理？#2025百度军事#