北京买房：理清思路，购房建议1719

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们是23年初在朝阳常营保利嘉园买的小2居，当时是想投资的，现在这种情况肯定是失败了，所以想索性填些钱换个大一些的自住，请问您看是明年换还是再等两年呢？还有如果预算550-600万换到旁边的高尔夫小区合适吗？或者这个价格附近还有保值更好的小区吗？我们是二套，中介说满5不唯一和满2不唯一一样，都要有个税。等待您的指导。

A：

1.投资，当年是赌陈经纶保利成为头部校吗？否则一般没有投资保障房的，都是商品房的为主。

而且也未必失败，保利的成绩据说今年又提升了，如果再进两名，也就是达到嘉命帝景的成绩，那就成为头部校了。对口房源在理论上，或按照先例是有资格单独涨出溢价的，这就算投资成功了。

2.为了自住就现在换呗，早换早享受。尤其是本板块内置换，现在各个小区都没有泡沫了，怎么换都不吃亏。

万象新天挺好的，尤其是大户型的改善房保值占优。600万左右的看户型，户型好的自然保值好，这里本来就是改善定位，越宜居的越能各项兼顾。

3.这个价位在周边，常楹公元啊，600万左右的选择多，长楹天街就贵了点了。这俩小区在常营算是第一梯队，然后是万象新天的改善房。说明常营的有钱人不少，还都挺挑剔的。

4.总之改善的话尽量在楼市低谷期置换，至少不吃亏，有合适的还能算捡漏儿呢。真要行情起来就未必了，改善盘通常都更受追捧。或者也可以先看房，有合适的就换，没合适的就不着急。毕竟常营在朝阳边缘了，不可能领涨，就算有了行情也不用太着急。

仅供参考。

二

Q:

请问，我就认识个大兴拆迁户给了十多套房的，他们家不是村干部也没背景，就是全家六口人，但是四户，他父母，他们夫妻，大儿子18了算一户，小儿子可能是照顾也算一户。然后每户228平米，4户912平米可不就十多套吗？

A：

1.又是我朋友我同学我亲戚系列，怎么就没一个真正拿了十多套回迁房的来亲自怼我呢？

2.这我也不跟您废话了，就问俩问题吧。凭什么儿子就要被照顾啊？男女平等，家里生女孩儿的就不算人吗？人家不能招女婿吗？

另外那如果是“每户228平”，请问老两口和小两口都离婚不离家的怎么算？也都各自算一户？那如果这家都离婚，那就是6户了，1368平米，能折合20多套房。

3.我估计您说的是大兴西区的，也叫永定湾。但我听到的消息虽然也是每户228平米，但这个“户”指的是宅基地，也就是一个宅基地，最多能低价购买228平米的安置房。宅基地面积大或者是家里人口多，有可能会多给一些补偿，但是回迁房就是最多228平。如果回迁后有超出的面积，那还得按照高价交钱呢。

4.总之我不跟您抬杠了，没意思，还是再找您这拆迁户朋友问问吧。我只是说一句，谁都知道北京的房子值钱，开发商和村干部更知道，那人家凭什么违反政策的多给房子啊？这年头儿想找个傻子比找个圣人都难，谁比谁傻啊。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家男孩是北京国企，没北京户口但有朝阳区的工作居住证，他们单位是可以申请公租房的，但是要排队还没排上。他女友是集体户口，想说趁着房价低索性自己买房，这样也可以落户口了。他们想买亦庄，但首付要200余万元，我们实在有困难，按揭也不是小数。我去北京看房时无意中看了林肯公园的，感觉小区的档次不错，户型也还可以，主要是环境维护的挺宜居，完全比那些二手的老小区强。关键是一套房总价130万，全款，我们也不用贷款了。可以让他们先住着，结婚应该也没问题，等有孩子或上学时再换，想听听您的建议是否可行。

A：

1.觉得亦庄的普宅压力大，所以想先买公寓开间过渡，是这意思吧？那既然能申请公租房，何必还非得自己买公寓啊？公租房的租金比市场价至少低30%左右，这样不是更合适吗？房子是用来住的，能解决居住问题就没必要非得买房。

2.当然公寓也不是不能买，林肯公园确实开发+维护的都不错，在普通公寓中算是品质很高的。但这种产权的优劣势都明显，看自己是否接受吧？

优势就是价格相对低，居住的性价比自然相对高。劣势是有隐形风险，所以价格走势相对弱，流动性也弱，否则也不会价格低。

风险一般三个，一是如果推出房产税，那大概率从商住开始执行，毕竟商业地产早就有成熟的法律，只是一直没征收而已。二是土地出让金，工商业用地到期后很可能让续交，具体办法到目前为止还没说法。三是政策风险，这无法预测，但大概率是只会持续打压，各种手段有的是，即便有放松也是短期的。

之所以各种房产投资机构和基金没有投资商住公寓的，就是因为隐形风险不可控，投资人不愿意冒险。

3.总之考虑好吧，我没什么建议，只是列出这些情况，看您家的主要需求和注重哪方面了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我听说两年内朝阳区的央企都要搬雄安了，我家在东三环，您认为房价会不会受影响而降低？毕竟我家就挨着至少能看到的三家央企呢，写字楼里的还不知道，据称北京有100家央企，一家一万还100万人呢，一旦搬走是不是至少影响10%的房价啊？我觉得可能都不止，因为这些央企都在四环内为主，郊区反倒影响不大。再加上医院和大学，说实话我是真担心房价，朝阳区虽然没有多少大学，但外贸企业应该多吧？

A：

1.外贸企业？一多半央企应该都有外贸业务，包括航天和部队系统的，索性说都算外贸企业吧。

但我觉得没必要担心，搬走的是总部，又不是具体业务部门。您家估计能看见中石油和中石化吧？那他们如果总部搬雄安了，加油站也能都搬过去吗？北京人不加油了？外贸的也一个性质，总部去雄安，但CBD的外企们未必愿意跟着来回跑啊。

2.反正我不认为搬走几个总部能有多大影响。北京的央企总部好像70多家吧，加起来的总部员工不超10万人。前些日子不是搬了中化+华能吗，按报道说总人数才500多人，能有什么影响？就算是他们带着保安保洁的一起搬，您觉得能有多少人？

而且凭什么总部搬家，员工就得跟着卖房移民啊？首钢整体搬走20多年了，您觉得有几个首钢职工卖房搬河北了？石景山的房价因此受了多大影响？

3.这就换位思考吧，假定您是央企总部的员工，办公地搬雄安了，请问您是愿意每周往返呢，还是带着老婆孩子+父母卖房离开？反正我是肯定不折腾房子和家人的，只愿意折腾自己，又不是没班车。

4.其他的我懒得多说了，没必要自寻烦恼。而且再说一句，央企总部搬走了，那写字楼不能改饭店吧？肯定有其他企业来进驻呗。

或者说之所以央企们扎堆儿北京，图的就是北京的资源。那只要是这些资源不搬走，走了央企就会来其他500强，权利和资本都是厌恶真空的，只会寻找和占据机会+资源。旧的不去新的不来，或许北京经济还更活跃了呢。

仅供参考。

五

Q:

请问，我刚刚卖掉了世纪城的房子，五居卖了**万，原因是户型不好，三个房间向北，客厅也不通透，早就想换，而且计算过学区溢价也感觉太高，所以早换。我本来想的买**府的联排，但也是因为考虑到保值和各种原因放弃了。

所以现在我们有个新想法，就是年纪大了没必要再住大户型，在附近买个小三居足够住，这地段也习惯了，小面积的应该溢价就低了吧？然后再买一套不是学区房没有溢价的作为投资，鸡蛋不放在一个篮子里。我们现在看好的是这两套房，保利金泉的应该没溢价吧。

A：

1.您这套世纪城的小三居都120平了，您觉得这算小面积？而且千万总价呢，这对买不起北京房子的来说可有点儿凡尔赛了，我都觉得情何以堪。

2.溢价高低跟户型有关系，但一般都是面积大+总价高的相对溢价低，因为买得起的家庭少，所以被炒出的溢价才低。而在同一学区中，一般都是小户型总价低的溢价更高，因为买的起的家庭多，炒的泡沫也就越高，毕竟商品价格是由供需关系决定的。

3.另外鸡蛋不放在一个篮子里，您的理解可能有点误区。在您看来，世纪城和亚运村是两个地段儿，房子也是一个学区房一个非学区房，这就算两个篮子了。但实际上这俩篮子都在一个大筐里，都要受北京楼市大盘的影响，所以规避不了太多的风险。

常规的不在一个篮子里指的是“对冲”，比如把资金一半买美元一半买黄金，前些年这两种投资品是走势相反的，不可能全赔，所以算俩篮子。因为投资的本质不是追求高收益，而是避险。

但如果都是买房子，甭说都买在北京了，就是一套北京一套香港，或者是一套普宅一套商铺，也算同一个大筐，受到的经济+政策影响接近，很难有相反的走势。

4.所以您再考虑一下俩篮子的事儿吧。这两套房都不错，保利金泉的肯定没溢价，因为没有对口的学区，所以租金也就相对高，从投资角度算不错的。

另外您这资金安排我没太看懂，既然是卖了**万，那在买了世纪城和保利金泉之后，是不是还有大几百万啊？要不您考虑那些钱投什么吧，别买房了投资别的吧，这就有可能算两个篮子了。

仅供参考。

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