【首发】未来科学城定义未来科学城

如果把11月19日的这次土地出让简单看成一次交易，不好意思，你一定漏掉了它真正的意义。

11月19日，未来科学城能源谷东区核心地块出让，包含0002、0003两块宅地和0001文化设施用地，总用地面积4.30万平，总建筑面积8.22万平，地块起始价12.426亿。这一成交迅速成为北京土地市场的焦点。

原因不止在于地块本身的位置，身处未来科学城能源谷核心，更在于拿地者的角色——未来科学城置业。

毕竟在过去16年间，它更常被视为一座国家级产业城的操盘手，是规划制定者、产业组织者以及配套建设者。而这一次，它亲自站在项目一线，成为这块地真正的“主理人”。

所以赶在拿地第一时间，真正值得被提问的一句话其实是：

当未来科学城置业拿地，它打算在这块地上表达什么？更进一步来说，谁最有资格来定义未来科学城的住宅应该长什么样？

壹

要理解今天这块核心地块的意义，必须先回到未来科学城这16年的发展轨迹。

这并非凭空而成的板块，而是被写进国家科技创新和首都功能布局的大框架中，它位于北京北部，规划总用地面积约170.6平方公里，承担着“三城一区”中重要一极的角色，围绕“两谷一园”构建产业布局——能源谷、智能谷，以及重点科技园区共同构成了这里的产业底盘。

在空间层面，未来科学城的格局已经很清晰：东、西两侧分别承载居住与产业功能，中部以生态区连接，“科学”和“城”的概念并列出现。

相比于其他很多城市板块的发展顺序是：先有土地，再有项目，然后才慢慢引入产业。未来科学城走的是反向路径：先有战略，再落产业，再补城市，再谈住宅。

所以这16年，这里在做的是“造城”的功课，做完之后，它开始进入“营城”阶段。通过一体化开发和板块式全盘运营，围绕研发、办公、居住、商业、酒店等多种城市空间载体，未来科学城置业已经累计建造超过500万平方米，形成完整的城市空间网络。

这套体系，有几个非常现实的成果：

其一：产业已经形成规模效应，能源、科技等头部企业与研究机构稳定落地；

其二：人口结构已经相对清晰，高知、高技、高研人才成为区域常住主力；

其三：公共配套已经成熟，教育、医疗、商业、生态资源全面到位；

其四：交通骨架已经成形，轨道和路网打通了与全城的联系。

到了这个阶段，未来科学城也开始面临更真实的考验，对于真正准备要安家于此的人来说，这里是不是一个可以长期生活的地方？

贰

回看近几年未来科学城住宅版图的变迁，这里诞生了未来金茂府、国誉星城、华润未来城市、国贤府一二期等一批在市场上表现亮眼的项目，背后站着中海、中建智地、越秀、保利、华润、金茂等一线房企，而未来科学城置业，也一直是这些项目的重要参与方。

但这一次，答案变了。

拿地者不是某一家传统意义上的房企，而是一直营造这座城市的未来科学城置业。这也是本次拿地之所以在行业内引起关注的原因。

过去数年，通过与不同开发商的磨合，逐步积累了关于产品、客户、生活方式的大量一线经验。通过十几年的时间，从项目运营到社群服务，对于这些来自科研机构、央企研发部门、创新企业，高知、高智、高密度工作的人群，他们对通勤时间的在意程度，对私密与秩序的敏感，对健身、运动、亲子陪伴的实际需求，以及邻里圈层、日常便利度的真实态度等等，未来科学城早已沉淀在了过往的积累中。

这些经验，是时间换来的。

所以，当它在这里深耕16载，联袂打造了多个产品之后，可以说，它比任何人更了解产业人群的结构、节奏和需求；更理解这片土地未来要走向哪里，它也更有能力把“城市视角”和“居住命题”这两者统一起来。

这个角色变化，是从参与者到主导者的变化，在它最熟悉的土地，开始回答我是谁，以及我将如何更适宜居住。

叁

也正因如此，这次的住宅开发，必然不会简单的停留在产品营造层面，而是从一开始就会思考：项目与17号线未来科学城站的关系；与能源谷产业集群以及周边一公里教育、商业、医疗系统的关系；与温榆河公园、未来科学城滨水森林公园等生态资源的关系甚至是与未来十年人口结构变化的关系。

把这些问题前置，住宅才有可能真正成为未来生活方式的支点，所以，任何关于产品的讨论，都要落在板块逻辑上。

未来科学城置业之所以选择在能源谷核心地块，发出“定义未来科学城”的声音，对区域来说，中轴北首，站稳了一个关键坐标，毕竟在北京的城市脉络里，中轴线一直被看作是秩序与文明的象征。

而北中轴延伸到未来科学城，承接的是城市未来的科创愿景。站在北中轴顶点上开发住宅，一定具有更强的标杆意义。

聚焦项目所在的能源谷，是全国能源创新要素最密集的区域之一，已经吸引超过300家能源企业入驻，聚集了国电投中央研究院、中国南方工业研究院、中海油能源研究院等一批央企和研究机构，这就意味着项目面对的是一个已经成型、并且可预期会持续增强的产业生态。

这对住宅最关键的影响，是人口的稳定和结构的清晰，这也是一个住宅产品最底层的安全属性。

而17号线未来科学城站，离本次地块仅约400米。这条线路从未来科学城出发，穿过望京、工体、CBD，一直到亦庄，把“科创—商务—产业”几条主线拉在一条轨道上。对于住在这里的人来说，这条线改变的不是单纯通勤时间，而是生活半径。也将未来科学城真正融入了北京更大范围的整体生活网络中。

与此同时，全北京最大的山姆会员店将在本月21日开业，区域内北师大二附、十一学校等学校陆续落地，还有多所优质教育资源构成完整教育链条。周边医疗资源完备，北京友谊医院顺义院区、清华长庚医院在合理通达范围内，未来区域内还规划三甲医院，温榆河公园、未来科学城滨水公园、奥北森林公园等大尺度绿地环绕。

可以说，最成熟的1平方公里，让整个未来科学城生活成熟度站在了最高点。

从此次拿地信息看，两块为住宅用地，一块为文化设施用地，这种组合本身也是一个很明确的信号：未来科学城置业希望在这块土地上，不只有住宅，而是形成一个具备文化属性和公共气质的复合空间。

这也是“定义未来科学城”的一个重要维度：在核心地段嵌入一个能代表未来生活样本的关键作品。特别是在好房子新政的框架下，这块地被视为区域内首个在新标准下推出的稀缺住宅板块。

过去16年的时间里，未来科学城完成了从规划图到现实城市的转变，这也证明了，它有能力承载国家级产业，也有能力支撑大规模高知人口的工作和生活。现在，它开始做另一件同样重要的事：当最懂这一板块的人，开始亲自营造生活，让未来科学城，不再只是一个地理名词，更是成为了一种更丰盈生活方式代名词。

此时，“未来科学城定义未来科学城”这句话，才真正落地。

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