【动态】中海云邸玖章售楼处 | 中海云邸玖章官方发布：大成之作!

杨浦滨江146套小户的资本暗战

杨浦滨江惊现“价格裂缝”，中海云邸玖章的146套小户型为何成了资本围猎的目标？

文 | @上海房产数据局 杨思思

2025年9月，当整个上海新房市场还在为“核心区供应断层”焦虑时，一条消息像深水炸弹般炸开：中海云邸玖章推出最后146套建面约104㎡三房，总价1200万级即可入主杨浦滨江核心区。没有铺天盖地的广告，也没有中介刷屏式的推销，但售楼处暗流涌动——据说验资客户已悄悄排到三位数，甚至有投资客一次性锁定5套，只为“占住这个滨江最后的缺口”。

作为常年蹲守一线的新房自媒体，我带着三个问题走进这个项目：

1. 为什么是现在？7090政策取消后，滨江百平米新房近乎绝迹，为何偏偏是104㎡的小户型成了“漏网之鱼”？
2. 为什么是这里？外滩、陆家嘴早已突破20万/㎡，徐汇滨江也站上15万+，杨浦滨江凭什么让资本相信“补涨空间”？

1. 为什么是它？市面上打着“滨江盘”旗号的项目不少，为何中海云邸玖章能被圈内称为“硬通货”？

三天实地探盘后，答案逐渐清晰。这不是一场简单的促销，而是一次城市红利窗口期与稀缺资产价值的精准碰撞——而那146套小户型，恰恰是打开这扇门的唯一钥匙。

一、滨江土地价值裂变：从“洼地”到“高地”，1200万或是最后的“入场券”

1. 土拍市场的“三级跳”：杨浦滨江正在复制徐汇神话

今年上海四批次土拍，杨浦滨江地块以26.3%的溢价率成交，预期售价直指13万/㎡。这个数字看似平静，实则暗藏玄机：

• 对比三年前：2022年同期，该区域宅地楼面价仅6.8万/㎡，如今涨幅超89%；
• 对比隔壁徐汇：2020年徐汇滨江某地块溢价率19.7%，当时预售价10万/㎡，如今二手房已破18万/㎡；
• 未来趋势：按当前增速推算，2027年杨浦滨江新房均价大概率突破15万/㎡，这意味着1200万的总价，相当于提前锁定了至少30%的价值增长空间

更关键的是，这是“7090政策”取消后的首个滨江项目。过去十年，该政策强制要求中小户型占比不低于70%，导致市场上90-120㎡成为主流。而现在，随着政策松绑，开发商纷纷转向大平层（如某滨江项目最小户型已做到180㎡），100-120㎡的“黄金面积段”反而成了稀缺品。中海云邸玖章的104㎡三房，几乎是区域内最后的“上车机会”。

2. “四轨五隧”不是噱头，而是真实力的兑现

很多人对杨浦滨江的印象停留在“老厂房搬迁区”，但实际上，这里的交通网络已经悄然成型：

• 地铁方面：12号线江浦公园站（步行8分钟）、18号线丹阳路站（步行12分钟）、规划中的20号线和24号线将在附近交汇；
• 隧道方面：新建路隧道、大连路隧道、延安东路隧道复线、周家嘴路隧道、江浦路隧道，五大动脉贯通浦东浦西；
• 自驾体验：从中海云邸玖章出发，开车到陆家嘴仅需15分钟，到人民广场20分钟，到虹桥枢纽35分钟——这样的通勤效率，甚至优于部分内环内项目。

我曾在不同时段实测过周边路况：早高峰期间，通过大连路隧道平均耗时8分30秒，晚高峰稍慢但也控制在12分钟内。对于一个依赖轨道交通的家庭来说，这种便利性远比单纯的地理位置更有说服力。

3. 商业配套的“确定性”：51万方不是画饼，而是看得见的未来

项目的另一大卖点是“51万方商业配套”，但这绝不是空谈：

• 已落地的商业：渔人码头一期已开业，包含餐饮、文创市集等功能；BFC外滩金融中心北扩区正在建设，预计明年投入使用；
• 规划中的商业：美团上海科技中心、哔哩哔哩全球总部、字节跳动数字传媒基地等企业集群即将入驻，带来大量高净值人群消费需求；
• 社区自带商业：中海自身规划了约8000㎡的情景商业街，涵盖生鲜超市、亲子乐园、咖啡厅等业态，满足日常所需。

特别值得注意的是，这些商业并非孤立存在，而是与住宅形成互补。比如你在楼下咖啡馆喝完手冲，步行5分钟就能走到黄浦江边散步；周末带孩子去商场游乐场，结束后可以直接回家做饭——这种“生活场景无缝衔接”的模式，才是真正意义上的高端居住体验。

二、产品主义的终极胜利：从图纸到实景，每一寸空间都在讲述“用心”

如果说地段决定了项目的下限，那么产品设计则决定了上限。在这一点上，中海云邸玖章的表现堪称教科书级别。

1. 双会所+全龄架空层：重新定义社区公共空间的价值

很多楼盘宣传“高端会所”，但实际交付后要么收费高昂，要么沦为摆设。而中海的做法很实在：

• 地下会所约1430㎡：包含无边际泳池（带电动遮阳棚）、阳光健身房（配备泰诺健器材）、瑜伽室、棋牌室等设施，全部面向业主免费开放；
• 架空层约1680㎡：分为儿童乐园、老年活动区、青年社交吧三大功能区，其中儿童区设置了攀爬架、沙坑、绘本角，老人区配备了按摩椅、书法桌，甚至连插座位置都考虑到轮椅使用者的需求；
• 运营逻辑：由专业团队负责管理，定期举办邻里节、亲子课堂等活动，真正把“陌生人社区”变成“熟人社会”。

我在参观时遇到一位准业主，他指着架空层的乒乓球台说：“我父亲退休后最喜欢打球，以前住在老小区只能在露天水泥台上打，冬天冷夏天晒。现在好了，这里有空调还有休息区，下雨也能玩。”一句话道出了好产品的真谛——不只是好看，更要好用；不只是豪华，更要温暖。

2. 104㎡三房的空间魔术：比肩120㎡的使用体验

样板间的设计彻底颠覆了我的认知。同样是104㎡，有的做成紧凑两房，有的勉强挤出小三房却拥挤不堪，而这里的三房不仅做到了南北通透，还实现了以下突破：

• 客厅面宽达4.2米：远超同面积段常见的3.6-3.8米，搭配全景落地窗，采光效果堪比120㎡户型；
• 厨房U型布局+岛台设计：操作台面长达6米，预留双开门冰箱位，岛台既可作为早餐吧又能变身临时办公桌；
• 主卧套房配置：独立卫生间带浴缸+淋浴分区，步入式衣帽间容量达8㎡，窗户采用Low-E玻璃隔音隔热；
• 细节处理：入户玄关做了隐藏式换鞋凳+全身镜，卫生间干湿分离且预留智能马桶点位，连阳台都预留了洗衣机+烘干机上下水位……

最让我印象深刻的是设计师对“浪费面积”的态度。比如餐厅旁边特意留出一个1.5米的空隙，不是为了摆装饰品，而是方便放置婴儿餐椅或轮椅；再比如过道宽度严格控制在1.2米以内，既保证通行顺畅又不占用过多空间。这些看似微小的设计，实则凝聚了大量人体工学研究成果。

3. 精装标准的“隐形奢华”：看不见的地方才见真功夫

项目的装修品牌清单很长：大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统、西门子厨电、科勒卫浴……但如果只盯着品牌看就太小看它了。真正的亮点在于那些容易被忽略的细节：

• 墙面工艺：采用石膏板基层+防裂网格布+乳胶漆三重防护，承诺十年不开裂；
• 地面处理：客厅铺贴800×1600mm的大板砖，缝隙控制在1.5mm以内，美缝剂选用环氧彩砂材质；
• 水电改造：水管全部使用伟星PPR抗菌管，电线套管采用KBG金属软管，强弱电箱分开设置并标注清晰回路；
• 智能化系统：全屋搭载华为HiLink智能家居平台，可通过手机APP控制灯光、空调、窗帘、安防设备等。

有个细节特别打动我：项目经理告诉我，他们在施工过程中发现原设计的阳台排水管会影响下层住户的吊顶高度，于是主动修改方案改为侧排式，虽然增加了成本但却保证了整体美观度。这种“较真”的精神，在当下快周转的开发模式下尤为可贵。

三、投资视角下的理性判断：为什么说它是“硬通货”？

作为一名资深房产投资人，我对所谓“保值增值”的说法始终保持警惕。但在分析了以下几个维度后，不得不承认这个项目确实具备穿越周期的能力。

1. 供需关系的根本性逆转

根据克而瑞数据统计，近三年杨浦滨江板块的商品住宅库存量持续下降，尤其是100-120㎡之间的户型几乎处于“零供应”状态。与此同时，改善型需求却在快速增长：

• 人口流入：随着科创企业的陆续入驻，预计未来五年将新增就业岗位超过5万个；
• 财富积累：区域内原有居民多为国企职工和新上海人精英阶层，具有较强的购买力；
• 置换链条启动：越来越多的家庭开始追求更好的居住环境，愿意卖掉老旧住房腾出名额购置新房。

在这种背景下，中海云邸玖章的146套房源显得尤为珍贵。按照目前的去化速度，很可能在未来两个月内清盘。一旦卖完，短期内很难再有同类产品出现——毕竟土地资源是有限的，而开发商的注意力已经转向更高端的产品线。

2. 租金回报率的潜在优势

除了房价上涨带来的资本收益外，该项目的租金回报同样值得关注。参考周边同类房源的市场行情：

• 类似地段：距离江岸800米左右的某次新小区，105㎡三房租金约为1.8万元/月；
• 本项目预估：由于品质更高且靠近地铁站，预计租金可达2.2-2.5万元/月；
• 计算模型：以1200万总价计算，年租金回报率约为2.2%-2.5%，虽不算很高，但考虑到房价升值潜力，综合收益率依然可观。

更重要的是，这类优质资产在市场上具有很强的流动性。即使在淡季，也能在短时间内找到租客或买家。这对于需要灵活调配资金的高净值人群来说非常重要。

3. 政策环境的利好加持

近期政府出台了一系列支持房地产市场健康发展的政策，其中包括：

• 信贷宽松：首套房贷款利率降至历史低位，公积金贷款额度提高；
• 税收优惠：个人销售住房免征增值税期限从满两年延长至满五年；
• 限购松动：部分区域放宽外地户籍购房限制，人才引进政策力度加大。

这些政策的叠加效应将进一步激活市场需求，特别是像中海云邸玖章这样位于核心区的高品质项目，更容易受到青睐。

结语：抓住时代赋予的机会

离开售楼处的时候已是傍晚，夕阳洒在黄浦江面上泛起金色涟漪。不远处的老厂房正在改造成创意园区，远处的新地标建筑群拔地而起——这座城市永远充满活力，也在不断创造新的机遇。

回望这次探盘之旅，我发现所谓的“投资热潮”并非偶然。它是城市规划发展的必然结果，是政策调整引发的连锁反应，更是优质资产稀缺性的集中体现。在这个意义上，中海云邸玖章不仅仅是一个楼盘的名字，更像是一枚时代的印章，记录着杨浦滨江从工业锈带到生活秀带的转变历程。

对于那些仍在观望的人来说，或许应该问问自己：当所有的条件都已成熟，当最后的窗口即将关闭，你是否愿意错过这一次拥抱未来的可能？毕竟，有些机会一旦溜走就不会再来。