越南拟立法：三种情形可强制征地！75%同意即可收回

越南土地管理制度即将迎来重大变革。11月18日下午，在农业与环境部部长陈德胜（Trần Đức Thắng）受总理授权向国会提交的决议草案中，首次明确将国际金融中心、自由贸易区等重大项目纳入国家可行使土地收回权的范围。

这项关乎未来十年土地管理格局的修订案，直指当前重大投资项目面临的用地困境，同时也在补偿机制上作出关键调整，预示着越南土地资源分配正朝着更市场化、规范化的方向迈进。

草案核心突破在于新增三类可收回土地的情形。其中最引人注目的是将自由贸易区及国际金融中心项目纳入清单。这类项目通常占地广阔，对地方经济带动作用显著，能创造可观财政税收和就业岗位，但过去因缺乏明确的土地收回依据，导致项目推进迟缓。如今政府明确将其列入清单，意味着胡志明市正在规划的国际金融中心等国家级战略项目将获得用地保障。

11月18日下午，农业与环境部长陈德胜出席国会会议

第二类情形聚焦于解决“钉子户”难题：当投资者已与75%的土地使用者或面积达成协议时，省级人民议会有权收回剩余土地直接交付给投资者。这一规定将极大缓解因少数权益人阻碍而导致整体项目停滞的困境。第三类情形则涉及政府为履行BT合同、土地租赁或继续生产经营而储备土地资源。

现行《土地法》规定的32种收回土地情形主要集中于公共工程、政府办公和工业园区等传统领域。陈德胜部长在说明中特别强调，新规将采用统一的价格表和调整系数作为补偿计算基准，取代目前由各地人民委员会在审批补偿安置方案时确定具体地价的做法。

此外，对于填海造地项目，投资者需按具体地价履行财务义务。根据草案设计，省级人民议会制定的土地价格表将按类型、位置和区域细分，并于2026年元旦起实施。对于已建立数字地籍和价格数据库的区域，政府甚至计划将价格表精确到每一块宗地。

经济与财政委员会（Ủy ban Kinh tế và Tài chính）主任潘文买（Phan Văn Mãi）在审查报告中肯定了新规对投资者的便利性，认为这将解决项目大部分用地落实后的“最后一公里”问题。但他同时指出，政府需明确75%这一比例设定的科学依据，并完善剩余用地的处理机制。他特别提醒关注补偿标准问题：基于价格表和K系数计算的补偿金额，往往低于市场协商价，这可能成为新的矛盾触发点。

潘文买强调，虽然按市场原则定价是建立透明公平房地产市场的必由之路，但实施过程必须谨慎，需要科学客观的定价方法和清晰的过渡路线图。他建议政府同步加强数据库建设和独立监管机制。

经济和财政委员会主席潘文迈先生于11月18日下午提交了审计报告

这场土地管理制度变革的背后，是越南对更高效资源配置的迫切需求。随着国际金融中心、重点经济区等大型项目陆续启动，传统的逐案协商用地模式已难以适应发展节奏。统一补偿标准虽可能在某些个案中引发争议，但长远看有利于建立稳定、可预期的投资环境。经济与财政委员会最终认可了国家作为土地所有者行使地价控制权的必要性，同时要求政府制定详尽的过渡条款，确保政策转换平稳有序。

按照立法议程，这项决议草案将于12月11日交付表决。若获通过，不仅意味着越南土地管理制度的重大突破，更将为国家重点战略项目提供坚实的土地保障，为吸引高质量投资铺平道路。在这场发展与公平的平衡中，越南正试图走出一条具有自身特色的土地改革之路。