集大成者，南京北站沿线全面升级

近日南京江北新区NJJBb070单元控制性详细规划01、02、03、06、07、08规划管理单元图则修改（公众意见征询）出炉，南京北站紧挨着铁路的南北两侧区域，地块性质发生了巨大改变。

先看西侧这部，乍一看商办（红色）和住宅（黄色）大面积减少，其中很多都变成了工业用地（土黄），很多人将其解读为住宅和商办大面积减少，北站变成了工业和研发为主体的区域。

但我仔细看了一下，实际上并非如此。

首先住宅并未明显减少，前后的变化更加准确的说法应该是纯住宅用地大面积减少，但实际上新增了多块商住混合用地（暗橙）。比如02-26地块、02-28地块、02-29地块、03-58地块，整体住宅体量并没有过大幅度的缩减。

这些商住混合地块，建筑高度均≤80米，有些≤60米。而之前的规划，所有住宅均为纯宅地。

纯宅地近几年在一些高端板块比较流行，但从实际的居住角度来说，一个完全没有底商的小区，日常的生活相当不便，下楼买点凉菜，斩只鸭子、吃碗面条等看似很日常的事情，却完全做不到。虽然小区环境安静，但老实说不太接地气，连买菜都得开车。

所以适当的底商还是很有必要的，哪怕小区四边只有一排有底商，也很能解决问题。

工业用地的确是增加了很多，但注意，这里的工业用地，全部都是一类工业用地，这种工业性质的生产活动是基本不产生污染和噪音的，大家不用担心。

关键来了，这些新增的工业用地可不是大家以为的厂房，用地性质显示，他们可与科研设计功能混合，比如02-04地块、02-17地块等，都是可以加入最高三成的科研功能。最让人惊叹的是其建筑高度，有些工业科研混合用地居然能达到100米。可见这里的工业用地，是最新的工业上楼模式，厂房在下方，上面是研发，在深圳那边较为多见，也是未来的发展方向。

他的好处还是挺多的，因为多层结构大幅度提升了容积率，节约了土地。研发、中试、生产、办公等环节垂直布局在同一栋楼内，就很容易形成“上下楼即上下游”的高互动性。如果配合到位，将显著缩短产品从设计到落地的周期，也是产研结合非常好的模式。

这类建筑通常更加美观、也无污染，外表上和写字楼也没有本质区别，因此可以更好地融入城市中心，更好的获取交通、人才上的便利。生物医药、电子信息、集成电路、人工智能、时尚产业等都非常匹配。

而这里的研发地块（亮橙），也多为混合型，有与工业混合的，也有与商业、办公混合的，比如03-60地块就可混合≤49%的商办功能，可见区域内依然可以有不错的商业生态。

会展西侧靠近河边的三角地块，全部变成了商办混合用地。另外地块大小也有变化，之前其实存在一些超小地块，但修改后地块更大，且部分河流走向发生了变化。比如02-17地块附近，其将河流导入了工研混合地块与商住混合地块之间，在景观上将两者做了一个小分割。

所以对于南京北站西侧铁路沿线来说，我认为不是简单的地块调整这么简单，而是从过去那种单纯的分区规划，变成了分区与垂直结合体的模式，是一次明显的深层次升级。不得不说南京江北在北站的设计层面很有想法，事实上也确实比较合理，很期待。

再看东侧铁路沿线，变化同样很大。

原来存在的一些商住混合地块，全部消失。同样加入了很多一类工业用地，但并不意味着研发变少，因为很多工业工地都可以混合研发设计功能，也是典型的工业上楼性质，高度也都不低。

看起来商办（红色）功能似乎没有了，但实际上部分科研用地，可混合近半数的商办功能。

当然这里也出现了纯粹的工业工地项目，比如右下角的5块地，高度均不超过60米。我认为也是比较合理的设计，因为这个地方背后就是铁路线和林场互通，存在较高噪音，南侧又都挨着山，所以不管是研发还是住宅都不太适合，但作为纯粹的工业区而言完全没有问题。

整体来说，南京北站沿线两侧的地块性质调整还是很不错的，既保留了分区规划的规整性，同时也避免了单纯分区带来的较为冷清的街区环境。

通过融入上下混合业态，在垂直空间创造出了丰富的变化，不仅提高了产业链的融合效率，同时也促进了街区的活力感，实现了功能的复合型表达。我认为这是极好的谋划与设想，很棒！