房价再跌，银行8折卖房，为啥还是激不起老百姓的热情

大家好，我是闻叔！想买房怕高位站岗，想卖房怕资产缩水？当下楼市的竞争逻辑已悄然重构：银行不再局限于信贷中介的角色，转而以“超级卖家”的姿态直接下场，以20%起步的降幅批量抛售房源。

这一颠覆性操作，是否会彻底改写未来房价走势？手握房产或计划入市的普通民众，究竟该跟风行动还是理性观望？

楼市隐形库存的真实规模

不少人认为当前楼市房源供给相对有限，从国有大行披露的挂牌数据来看，这一判断似乎有据可依。

近一年来，农业银行挂牌房产标的达600多套，吉林银行2000多套，天津银行1200多套，中原银行500多套。

图片来源：经济观察报

单看这些数字，分散到全国或省级业务覆盖范围中，确实难以形成直观的供给压力，但这些数据仅为楼市库存的“冰山一角”，真正的房源供给主力隐藏在地方农信系统中。

四川农信系统挂牌房源高达24000多套，广州农信系统12386套，辽宁农信系统11369套，贵州农信系统9539套，这样的规模意味着，仅单一省级农信系统的待售房源，就相当于十几个中型小区的总套数。

背后核心差异在于资产处置能力的分化：国有大行及全国性股份制银行拥有多元化的资产处理渠道，可通过债权打包转让等方式间接消化抵押房产，无需直接挂牌出售。

而地方农信系统的业务更多聚焦本地中小微企业及个人住房贷款，抵押房产回收量相对集中，且缺乏全国性的资产整合与处置能力，只能选择直接挂牌抛售，这也使得楼市实际卖家数量远超表面呈现的规模。

银行“折价卖房”的底层逻辑

普通房产持有者往往难以理解，房产作为传统优质资产，银行为何甘愿“折价甩卖”？

其实银行的这一决策绝非非理性行为，其核心逻辑围绕“资本流动性”展开，对银行而言，资金的流通效率等同于核心竞争力，大量房产积压无法变现，无异于“资金沉睡”，会直接影响信贷投放、业务周转等核心职能的正常运转。

从实际运营场景来看，当大量借款人因无力偿还贷款而以房产抵债时，银行不可能将这些资产长期持有。

房产作为不动产，会产生维护、折旧等隐性成本，积压的房产会占用银行大量资本金，导致其无法向新的优质项目放贷，进而影响盈利水平。

所以，以一定幅度降价快速抛售，看似牺牲了短期收益，实则是盘活资金链、保障业务持续运转的必然选择。

银行的这一操作，也彻底改变了楼市的竞争格局。

之前楼市博弈主要集中在买家与卖家之间，而如今已演变为“个人买家与个人卖家、个人卖家与银行”的多重竞争。

当个人卖家还在为几万块的让利与买家反复拉扯时，银行凭借海量房源和20%起步的降价幅度形成降维打击，直接打破了传统的价格平衡，让部分坚持不降价的个人卖家陷入被动。

房价触底的科学判断方法

无论是计划买房还是卖房，核心诉求都是把握房价的合理区间，避免陷入“高位接盘”或“低价抛售”的困境。

这里分享一套经过市场验证的判断方法，通过三个核心步骤即可清晰判断所在城市房价是否触底。

第一步，计算租售比回报率，租售比是衡量房产投资价值的核心指标，具体计算方式为：房屋年租金÷房屋总房价×100%。

这一指标能直观反映房产的实际收益水平，避免被表面房价波动误导。

第二步，确定参考基准值，参考基准值由“10年期国债利率+流动性溢价”构成，其中10年期国债利率是市场无风险收益率的重要参考，当前数值稳定在1.8%左右。

流动性溢价则根据城市线级划分，超一线城市按0.5%计算，一线城市按1%计算，二线城市按2%计算，三线及以下城市以此类推，线级越低，流动性溢价越高，这也符合不同城市房产流通效率的实际情况。

第三步，对比分析得出结论，当租售比回报率与“10年期国债利率+流动性溢价”的数值大致相等时，说明房价已处于阶段性合理位置。

如果租售比回报率明显低于这一基准值，则意味着房价仍存在调整空间，若显著高于基准值，则可能存在投资机会。

结合具体场景举例更易理解：在某省会一线城市，一套年租金5万元、总价250万元的房产，其租售比回报率为2%。

而当前10年期国债利率1.8%加上一线城市1%的流动性溢价，合计基准值为2.8%，两者存在0.8%的差距，说明该城市房价尚未达到合理区间。

再以二线城市为例，一套年租金6万元、总价200万元的房产，租售比回报率为3%，基准值为1.8%+2%=3.8%，同样存在差距，需继续观察市场变化。

流动性溢价并非固定不变，其变化与市场资金活跃度密切相关，当市场热钱增多时，资产流通效率提升，流动性溢价会相应降低。

当前一个关键信号是，衡量社会资金活跃度的M2-M1剪刀差已创下近5年来的最高值，这一指标的变化意味着市场资金面正在发生深刻调整，若后续热钱从银行体系大量涌出，房价的定价逻辑可能会出现根本性转变。

理性应对楼市新变局

当前楼市的核心矛盾已从传统的“买家压价与卖家惜售”，转变为“卖家之间的同质化内卷”，银行的跨界入局进一步加剧了这一竞争态势，但普通民众无需过度恐慌，关键在于把握核心判断指标，理性制定决策。

对计划卖房的群体而言，应摒弃“惜售”心态，客观看待市场竞争格局。

在定价时，不仅要参考同小区二手房挂牌价，更要关注周边银行挂牌的法拍房、抵押房价格，结合自身房产的租售比回报率合理定价，避免因坚守高价而错失成交时机。

可重点关注M2-M1剪刀差的变化趋势，若热钱流动性持续提升，可适当调整定价策略，把握窗口期完成交易。

对计划买房的群体而言，无需盲目跟风“抄底”，应聚焦房价的合理区间判断。

可按照上述租售比+基准值的方法，定期测算目标城市、目标小区的房价合理性，关注银行挂牌房源的去化速度和价格变化，当租售比回报率与基准值逐渐趋近时，再结合自身需求做出决策。

不同城市的房产流通效率差异较大，三四线城市需重点关注人口流入、产业支撑等基本面因素，避免单纯依赖价格指标做出判断。

归根结底，楼市的本质是资金与资产的匹配游戏，银行的“折价卖房”行为，本质上是资本追求流动性的必然选择。

对普通民众而言，与其被市场情绪左右，不如掌握科学的判断方法，紧盯核心指标变化，在复杂的市场环境中保持理性，才能有效规避风险，把握真正的市场机会。

信息来源：新浪财经——市场价7折？银行开始大规模卖房了