珠城马场，逆天补偿

终于，马场百亿征收方案正式登场。

我们跑了一趟现场，总结大家关注的几个点：

1）马场地块采取货币补偿征收方式，拟补偿款总额约为100亿元。

单从100亿天价补偿来看，马场出让可能是广州乃至全国靠前的地王。

百亿收储也可能是广州对于单个项目地块一次性支出的最大补偿。参考马场7月份投资方案备案约151亿。

2）相关收储工作在冲刺，进度很快，月底会进行股东补偿表决，确定性很强。

3）越秀集团牵头做的一级土地整备，在未来土地出让的过程中越秀也是头号竞争者，领先其它开发商一个身位。

早些时候，越秀就对赛马场运营公司的股东做过一次集中的整理，现在股权相对清晰了。

越秀集团，天河城投，平安三方会组成财团。

4）补偿总共100亿，扣除各项税费及其他费用后，各个股东的补偿款预计约66.4亿元，将根据章程按各股东持股比例分配。

按照初步股权分配来看，石牌至少可以分到近10亿元现金补偿。

同时，股东享有优先购买权。两种可能，一种是股东在拿到钱以后，可以选择购买物业继续做包租公，享有租金收益，未来稳定收入；

另一种是，有未来新开发物业的单独优先购买权。

5）征收土地面积362048平方米，百亿补偿方案包括整个马场及其附着物；

从2023年末各方逐步停业到现在，两年时间过去了，马场总算是走到了征收这一步。

背后是神仙打架，牵扯利益方太多。越困难，就代表背后的潜在利益越大，各方都不愿意放弃这个蛋糕。

根据此前方案调整，马场片区总用地约38万平，建面约73万平，包括商业商务、道路、绿地、居住、学校用地等。

其中，马场一期宅地占地约6.4万平、商业占地约2.1万平、办公约1.6万平，容积率3.51–4.46。

可以看出，和珠城前期商业地、宅地相比，马场一期的密度是偏低的，这也更加贴合当下低密度居住的新趋势。

而且，这和SKP公园+商业的模式也是高度贴合的，能够和广州现有的商业拉出明显区分度。

加上SKP为轻资产运营模式，那么阻力就会进一步降低。

所以说，马场地块基本都是明牌了，唯一的悬念就是最终总地价会去到多少。

地价的话，参考珠城近期商业地情况：

• 2021年7月，合景泰富以19.93亿元底价拿下珠江新城A4-3地块，楼面价约28800元/平，其中50%需自持。
• 2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，折合楼面地价32967.6元/平。
  

假如马场一期商业地部分，按3-4万/平的区间计算；宅地部分如果按5万/平计算，那么起拍价都会接近200亿。

这量级，差不多是一个面粉厂再加上一个绢麻厂。

6）面粉厂卖爆，马场未来稳了

前段时间，面粉厂保利玥玺湾开盘卖出了106亿，单盘3000万以上成交套数和金额均超广州市全年总量。

面粉厂也是2025年全国唯一“开盘当日破百亿”的项目。整体单价大约在13-22万/平之间，最高单价超30万/平。

首开即爆意味着圈层属性加固，200多个高净值家庭入驻，保利面粉厂留下了城市的话事人。

城市尖端圈层依旧围绕珠金琶核心圈进行投资和置业。他们的产业、投资、消费，他们的朋友圈、供应链，都将在广州长期生根，这对于广州市是巨大的无形价值。

马场是日渐饱和的珠城，最拿得出手的增量和筹码了，搞好马场，商业和产业能做起来，能再保珠城未来30年无忧。

马场未来将是顶奢商业+高端写字楼+豪宅+城市公园的顶配。产业上，主打消费+数字科创，都是高端产业。

马场则会成为连接珠江新城和金融城的桥梁，组成一个超级CBD，承接天河的现在和未来，也是珠城最后一片遗珠。

其次，马场所在的珠江新城东区，是整个广州房价最高的板块。

在珠城向东，打通交通路网后，花城大道、员村二横路将缝合珠江新城与金融城西区割裂的城市空间。

金融城和珠城的融合，真正的变数和天花板还得看马场和员村旧改，而确定性更强的马场，已经上桌了。

目前，凯旋新世界全新一期「广粤观邸」，是珠江新城核心区在售为数不多的新盘，总价从千万级到过亿。

这里也是广州新房天花板。还有周边的保利都荟天珺、保利天曜、保利玥玺湾，都可以吃到马场改造的红利。

第三，马场会重组广州顶奢格局，进一步丰富天河路-珠江新城商圈的配置。

目前，SKP全国有三家门店，北京总店位列全国TOP2，24年销售额220亿，21年-23年的年销售额分别为247亿、239亿、265亿。

对马场和天河来说，一个顶级商场带来的消费力，改变是全方位的，税收、资金、圈层、客流、环境等等。

尖端商业的话语权，同样决定了板块的价值和圈层。

这里，是珠城的下一个30年。