哎，东莞莞城老破小跌破1万/㎡了…

根据东莞市住建局公布的数据显示，9月份莞城二手房成交均价约9213元/平，已经跌破万元大关了！

相比8月份，莞城二手房价格又环比下跌了9.17%，排名东莞倒数第七，比东坑、横沥、谢岗、企石等镇街都要低了。

万万没想到的是！曾经坚挺无比的“莞城学区房”也跌麻了！

如曾经挂牌价高达5.7万/平的铭可达商住中心，27平的单间如今挂牌仅53万，单价跌至1.9万/平。

还有万科运河东1号、西城楼大街等热门的二手房在高峰期的成交价站上了都4万+，现在纷纷跌至1万-2万/平，有的甚至跌破万元大关了。

更惨的是莞城还有大量老破小二手房已经卖不出去了，如步步高、光大地王广场、富通自在城等小区已经连续几个月零成交。

步步高小区挂牌价跌至1.3万，成交价仅0.7万/平，近三个月时间仅成交了1套。

甚至连楼龄不足十年的恒大华府，近一年时间也只成交了1套。

5.7万跌至1.9万/平，跌幅超96%

有着莞城建设小学对口学区的万科运河东1号，其35平的单间曾因“莞城学区低门槛入场券”身价暴涨。

在2023年的成交价去到了143万，单价突破了4万+，被称为城区最抗跌的二手房。

2024年11月份莞城学区房开始跌落神坛，万科运河东1号35平的户型挂牌价跌至100万，单价约2.8万/平。

今年10月份，万科运河东1号35平的单间已经跌至75万，单价约2万/平，价格几乎腰斩。

目前，小区35平的单间挂牌价基本在80万左右，单价约2.2万/平。

根据贝壳平台的数据显示，从2022年底至今，万科运河东1号的成交均价从最高3.38万/平跌至1.72万/平。

短短三年时间，跌幅高达96%。

除此之外，还有西城楼大街、铭可达商住中心的小户型同样跌得非常猛。

有着莞城实验小学对口学区的西城楼大街，31平的单间在2021年的挂牌价去到了155万，单价约5万/平。

目前，小区同户型的挂牌价已经跌至70万左右，单价约2.2万/平。

铭可达商业中心28平的单间，在21年的挂牌价去到了160万，单价约5.7万/平。

目前，小区27平的单间挂牌价仅53万，单间已经跌至1.9万/平。

这些小户型的跌幅都接近3万/平，曾经坚挺的“莞城学区房神话”，也已经破灭了。

大量老破小学区房卖不出去

近一年时间成交仅1套

更惨的是，莞城还有大量老破小学区房卖不出去。

即使业主一再突破底线降价，成交依然非常难，有的甚至好几个月都卖不出一套。

如步步高小区建成于1980年，楼龄已经超过40年。

在高峰期也曾是莞城学区房市场热门二手房，如今三个月时间仅成交了1套。

目前，小区挂牌价已经跌至1.3万，成交价仅0.7万/平。

99平的三房挂牌价最低的一套仅93万，单价不足1万/平。

有着莞城建设小学对口学区的富通自在城，小区建成于2015年，楼龄接近10年。

从今年6月份至今，已经连续几个月零成交。

小区的挂牌均价约2.5万/平，97平的三房挂牌180万，单价约1.8万/平。

有着莞城实验小学对口学区的恒大华府，建成于2016年，楼龄还不足10年，但成交依然十分困难。

从去年年底以来，近一年时间，整个小区仅在链家平台成交了一套。

小区主要以大户型为主，目前的挂牌均价约2.5万/平。

莞城老破小学区房还能买吗？

一直以来，莞城都是东莞的教育高地所在。

莞城是东莞发展最早的城区，同时也是老破小二手房最集中的区域，

近几年，随着东城、南城、松山湖大力引进名校，加大教育资金投入，教育水平不断提升。

莞城的教育地位因此也受到了一定冲击，莞城学区房的热度有所下降。

那么，现在莞城老破小学区房还能买吗？

淘房志认为，现在还是可以入手的。

1.从价格来看，目前莞城的小户型学区房已经跌出了性价比。

莞城是东莞TOP1公立学区，上车门槛最低的片区，总价50万左右就能上车。

东莞另一优质公立学区松山湖，目前的上车成本还是要200多万，如虹溪诺雅、长城世家的单间，目前的山车门槛都在200万左右。

莞城的学区房比松山湖门槛低太多了，潜在的需求量大。

2.从学区价值来看，莞城的学区房是硬通货。

莞城不仅是小学学区优质，更关键的是初中学区优质，有东莞中学初中部、东莞中学初中校区、可园中学、东莞外国语学校，都是全市排名靠前的学校。

东城南城初中整体就没那么好了，除了个别的CBD北部学校等。

虽然这几年东城和南城的教育资源在拉高，但短时间内，莞城的教育底子没那么容易超越。

预计在10年内，莞城公立学区的优质都价格保持在东莞TOP1的水准。

3.最后从东莞的教育需求来看，东莞的学生人口数量庞大，学位需求旺盛。

东莞对优质公立学区的需求，依然会持续较长一段时间。

很多家长为了小孩读书，尤其对优质公立教育比较执着的，都可以考虑莞城学区房。