中介一哥赚钱也越来越难了！上海首秀“鸭梨山大”

这年头，钱真的是越来越难赚了。

从前阵子贝壳发布的第三季度核心数据感受一下，有多难：

总交易额(GTV)： 7367亿元，同比基本持平；

净收入：231亿元，同比微增2.1%；

净利润：7.47亿元，同比暴跌36.1%；

经调整净利润：12.86亿元，同比暴跌27.8%。

一句话，贝壳营收停滞、利润崩塌。

示意图

贝壳的主要业务是中介，主卖二手房，当然新房也卖。

翻看最近10年贝壳的财报，贝壳和房企们的冷暖并不相通。

2018/2019两个年份，楼市还很旺，贝壳净利润分别亏损4.67亿元和21.9亿元；

2020年，贝壳净利润赚了27.7亿元；

2021/2022两个年份，楼市还没开始跌，贝壳净利润又亏损5.2亿元和13.9亿元；

2023年，楼市不行了，贝壳开始猛赚钱，和2024年那两年贝壳分别赚了58.8亿元和40亿元。

所以，不管用渠道的房企赚没赚钱，卖房子的二手房东有没有赔钱，贝壳趁着楼市下行的风口，赚钱能力强的可怕。

赚钱的那两年，CEO彭永东立刻就给自己发了7.13亿元的工资，成为了新的地产圈打工皇帝！

来源于网络

但从今年贝壳发布的第三季度财报能看得出来，房子是真的难卖。作为中国最能卖房的一个巨无霸平台，新房和二手房都卖不动了！

不仅卖不动，两大主营业务净利润、贡献利润率全线下滑。新房业务最惨，各项指标没有一个是涨的，盈利能力遭遇系统性下滑。

三季度新房交易的总交易额是1963亿元，同比减少13.7%，新房业务收入同比下降14.1%至66.4亿元。

这个收入，还不到去年全年的两成。

示意图

交易额下滑和收入减少，利润想增，就更难了。三季度新房业务贡献了16.0亿元的利润，同比下降16.4%，贡献利润率24.1%，同比下降0.7%。如果和2023年26.6%的贡献利润率比，降了2.5%。

再来看存量二手房业务，这也是贝壳的重要板块。

2025年三季度，贝壳存量房交易额与营收明显背离，其中交易额增长5.8%至5056亿元，但是净收入却下降了3.6%，只有60亿，比新房业务收入还少了6个亿。

来源于贝壳第三季度财报

传统业务承压，家装家居和租赁业务两大新业务，问题也不少。

2025年三季度，家装家居实现净收入43.0亿元，同比微增2%，但增幅比二季度下降了11%。

租赁业务是增长最快的板块，但整体贡献率却很低。

示意图

新业务虽然带来了增长，但短期内难以解决传统业务面临的根本问题，而新业务的快速扩张然而也在稀释贝壳整体的盈利能力。

失去左晖的第五年，彭永东治下的贝壳走到了新的岔路口，交出了一份业绩下滑的成绩单。

当然，贝壳这两年的野心已经不限于卖房和做中介，从2024年下半年开始，贝壳开始杀入土地市场。

据媒体不完全统计，至2025年三季度末，贝壳先后在西安、成都、上海、杭州、南京、北京拿下6宗土地，并参与到了9个项目开发。

但造出来的新房卖得怎么样呢？

以上海为例，去年12月31日，贝壳以6.97亿元夺得奉贤新城10单元17-02地块，溢价率13.89%，成交楼板价22777元/㎡，首次在上海拿地。

今年10月26日，贝壳首个开发楼盘贝涟C1开盘，推出144套住宅，当时获得了88组有效认筹，认筹率61.1%。

效果图

只看认筹数据的话，在当下市场阶段属于及格水准。截止到11月16日，网上房地产显示，贝涟C1已销售33套，去化率约23%。

来源于网上房地产

要么是弃房的人太多了，要么就是认购数有点“水分”。

而周边的竞品龙湖今年已2次开盘，总计推出330套住宅，已销售227套，去化率69%。

两盘相比之下，贝壳主打C2M模式，规划偏向“接地气”，比如专门为业主设置了菜地。

效果图

虽然楼盘还打出了最低95折+7天无理由退房的卖点，但从实际销售数据来看，还是有点“鸭梨山大”。

连中介一哥都卖不动自己的房子，由此可见年底的市场真的很难，冬天也许才刚刚开始...