核心城市成新模式重要锚点，精准施策为去库存关键

近年来，中国房地产市场步入深度调整期，供需关系的转变使广义库存问题日益凸显，成为影响行业稳健发展的核心变量。

本文基于对28个典型城市的每一宗微观地块数据梳理，旨在深入剖析当前广义库存的内在构成与空间分布特征，揭示其背后的结构性矛盾，并为差异化施策提供依据。

研究发现，库存压力并非均匀分布，高度集中于少数板块，呈现出“局部淤积、整体承压”的空间格局。不同能级城市面临的库存挑战分化悬殊。如北京、上海、杭州、厦门等城市凭借稳健需求与合理供应，广义消化周期保持在5年以内，结构相对健康。

因此，解决当前库存矛盾，绝不能沿用“一刀切”的粗放模式，必须转向精准的“一地一策”分类治理框架。对高风险城市，重在以供给侧改革为核心，采取“存量优化与增量调控并重”的策略，着力打通闲置土地盘活、老旧项目更新等关键堵点；对低风险城市，则需前瞻性地防范风险积累，优化供应结构，强化资金监管，引导行业从规模扩张向质量提升转型。

2021年以来，国内房地产行业受市场需求疲软、购房信心不足等因素冲击，销售规模持续下滑，这一趋势直接导致统计局口径下的待售面积（特指竣工未售面积）进入快速攀升通道。

数据显示，2021年初该指标仅为5.24亿平方米，此后四年间始终保持上升态势，到2025年初已攀升至7.99亿平方米的历史新高，四年累计增幅超52%，待售房源积压问题日益突出，房企资金回笼压力持续加大。

在此背景下，房地产市场要打破供需失衡格局、达成新的平衡，这也深刻影响着行业未来的转型方向。

对于当前行业实际广义库存规模的多少，有多种不同的算法。就统计局公布口径而言，最为全面的是施工面积+待开发面积+待售面积-已售面积，不过自2023年以后，国家统计局即不再公布待开发面积，且当前施工面积中的已售面积需要进行估算处理，计算偏差较大。

故本文按照更为简单的供求逻辑进行计算，即历年土地成交建筑面积-商品房成交面积，土地成交建面来自中国土地市场网，商品房成交规模数据来自统计局。

就此来看广义库存规模发展趋势，自2020年停止土地储备类专项债发行之后，得益于中央部委在供给侧的提前有力调整，全国土地成交规模早于新房成交规模开启了大幅下降，2024年全国土地成交建筑面积12.3亿平方米，较2020年的高点下降58%，远大于新房成交规模39%的同期降幅。2022年以后全国广义库存规模增长速度也有所放缓。

2010年至今，全国出让商品房用地的规划建筑面积为326.9亿平方米，累计成交新建商品房面积194.6亿平方米，两者差值约为132.3亿平方米。

各能级城市库存规模差异显著，一线城市平均广义库存消化周期仅有4.5年，为各能级城市最低，二线城市平均为8.0年。

一线城市在庞大的外来人口，以及更低的人均住房水平之下，近年来新房市场的稳定性始终好于二三线城市。再加之北京、上海等均已在2010年之前已经渡过了新房市场的历史交易量高点，早早进入了以二手房市场为主的发展新阶段，新房市场主要以外圈层自住需求辐射和高端改善为主，供求规模均维持在相对合理的范围。典型如北京2024年全口径新房住宅交易面积也不足800万平方米，相对于7.8亿平方米左右的全市住房保有量而言，城市住房更替率不足1%，已经类同西欧发达国家水平。

就具体城市表现来看，北京、厦门、合肥等城市广义库存规模均低于2000万平方米，仍处在相对安全的范围之内。其中福州虽然由于新房交易流速较低，导致广义消化周期达到7年以上，但是考虑到广义库存绝对规模不高，且大体量广义库存地块均为分期开发的大型央国企项目，目前均在正常开发阶段，目前来看库存压力仍在可控范围。

当前各地广义库存高度集中于少数板块。从空间分布来看，各城市广义库存的集中化表现极为显著，按库存规模排序，排名前10%的板块平均拥有所在城市34%的广义库存，而排名后10%的板块仅占0.6%，二者差异悬殊；像杭州、长沙、天津等城市，前10%板块的库存占比更是超过四成，即便库存分布相对均衡的武汉、苏州，前10%板块的库存占比也接近30%。

因此，降库存需遵循“循序渐进、由点及面”的原则，且要根据城市库存分布特征精准施策。对于杭州、长沙、天津这类库存高度集中的城市，条件已较为成熟，可参考杭州的经验——通过科学的土地轮转供应策略，让主城区库存指标始终保持健康，新房开盘去化率长期维持在六成以上且持续领跑全国，土地市场也常拍出溢价率20%以上的地块，使其成为2025年止跌回稳的模范城市，这类城市可优先选择少数高流速重点板块集中突破，缓解整体库存压力。

对于武汉、苏州这类库存分布相对均衡的城市，在库存治理上需面临更多挑战，地方主管部门应先厘清各板块需求规模，再通过土地回收、商品房收购等举措改善高流速板块的库存压力，并着力保障新增优质宅地的供应时序，在需求低位下推动更多板块实现供求平衡。此外，对于大部分高库存远郊板块，若新房成交流速无法支撑去库存，除非可收购用于重大城市发展项目建设，否则应适当放缓去库存脚步。

将各城市板块各自按年交易量排序，典型城市高流速板块（排名前10%）普遍库存压力更轻，是房地产市场止跌回稳的关键力量，因此在这一进程中更应小心呵护。

从数据来看，这类板块的优势十分显著：整体上，它们平均集中了城市36%的交易流量，却仅持有21%的广义库存规模，这意味着其平均去化压力仅为全市平均水平的0.58倍（21%/36%）；具体到城市，无论是一线城市还是二三线城市，大多呈现类似特征，比如北京高流速板块成交占比40%、库存占比18%，去化压力仅为全市的0.44倍，杭州高流速板块成交占比43%、库存占比17%，去化压力低至全市的0.40倍，长沙更是以33%的成交占比、8%的库存占比，将去化压力控制在全市的0.23倍。也正因此，大多数二线城市的高流速板块，其广义消化周期仍能维持在7年以下的健康范围。

不过，也存在极少数例外情况，部分高流速板块的广义库存消化周期处于高位，比如成都麓湖、广州新塘镇、合肥东七里、济南北湖、南宁五象湖等，这些板块的广义消化周期均达到10年以上。以成都麓湖为例，它本是城市传统热点区域，也常出现高溢价地块，但受近年宅地大量供应影响，板块内项目竞争显著加剧，部分边缘片区土地投资信心已受到冲击——2025年9月该板块成交的麓湖华阳街道宅地，不仅16.43%的溢价率远低于板块过往动辄40%以上的水平，16300元/平方米的楼板价，也比其东北侧800米左右的麓湖西派臻境地块低了900元/平方米。

针对高流速板块的不同情况，需采取差异化呵护措施：对于消化周期健康、去化压力小的主流高流速板块，要继续维持其供需平衡，避免新增供应过度冲击市场；对于像成都麓湖这样已出现消化周期高位的少数高流速板块，则更需审慎控制新增宅地供应，避免“涸泽而渔”，同时可适当采取土地回购等举措平衡供求关系。唯有如此，才能让高流速板块充分发挥其在市场止跌回稳中的引领作用，更好地带动整体市场恢复。

得益于近年来融资白名单的有效推进，大批停工项目得以顺利复工。据克而瑞摸排统计数据显示，当前典型城市项目停工率已成功下降至2%以下，仅有少数项目仍处于尚未开工的状态。与此同时，供给侧的持续优化调整，以及对高品质宅地开发的有力推进，使得新出让项目大多具备明确的开发前景，开工率也保持在相对理想的水平。

具体来看一二线城市，当前平均项目开工率达到87%，这意味着绝大多数项目已进入开发在建阶段，仅有13%的项目尚未启动开工流程。然而，结合广义库存指标深入分析便会发现，这仅占12%的未开工项目，却占据了33%的广义库存规模，大量高体量地块仍处于待开发状态，库存积压问题在未开工项目中表现较为突出。

2025年以来，在专项债资金的支持下，各地已着手大力推行收储存量和闲置用地的工作，但受发债成本因素影响，适宜收储的宅地项目数量有限，相关工作整体推进速度相对缓慢。后续各地主管部门还需进一步加大力度，推动相关举措落地见效。若能将这些占库存三成的未开工项目进行全面有效处置，一二线城市平均广义消化周期有望同步下降30%左右，重新回归5-7年的健康运行范围，对缓解市场库存压力、促进房地产市场平稳发展具有重要意义。

当前我国房地产市场广义库存问题呈现显著的城市分化与结构性矛盾。

一方面，北京、上海、杭州、厦门等部分城市凭借稳健的需求和合理的供应，广义库存消化周期仍保持在5年以内的健康水平

另一方面，部分二线及三四线城市面临库存高企、去化周期长的压力，问题集中在闲置土地占比高、老旧项目盘活难等领域；

针对这一复杂现状，政策制定需锚定“共性引导与个性施策结合、短期去化与长效机制并重”原则，因地制宜精准发力。

对南京、重庆、西安、徐州等库存问题叠加的高风险城市，当务之急是多管齐下精准化解；对北京、上海、杭州等库存处于健康区间的城市，政策重点需转向防范未来供需失衡与结构性风险。

从全国层面，还需构建兼顾供需两端的共性政策框架。供给端可推广“土地弹性供应”制度，将去化周期作为土地出让核心依据；需求端通过税费减免、公积金政策优化（提高贷款额度、支持异地贷款）激发合理住房需求。同时加快住房租赁市场培育，用REITs等金融工具支持企业租售并举，推进保障房法规建设，明确居住属性，遏制投机性购房需求。

文章来源:乐居买房