城市住房产品力变化 | 探索“家”

编者按：推开一扇门，有人看见三代同堂的烟火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人在精装样板间描摹未来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。“家”从来不是千篇一律的钢筋水泥，而是无数种生活形态的容器。在本系列中，我们将从不同视角、不同锚点来探索和还原不同人眼中的“家”。

在西安工作一年后，程超决定将家从北京搬到西安。

程超是一家房地产企业的中层员工，因工作需要，他经常在不同城市间调动，妻子和儿子一直居住在北京。

2023年底，他被派驻到西安的项目工作。最初，程超并未计划在西安长期居住，但在参与公司开发的第一个项目后，他开始动心。一方面，西安的房价低于北京，但住房品质远超北京，搬到西安能显著改善居住条件；另一方面，定居西安可以一劳永逸地解决孩子的教育问题。

长期以来，长三角和珠三角城市的住房品质领先全国，但近年来，重庆、成都和西安等西部城市的住房品质快速提升，这也是程超决定搬到西安的重要原因之一。

在程超看来，区域和城市间住房品质产生差异的原因较为复杂，主要可以归结为三方面：一是气候因素；二是政策因素；三是成本因素。其中，政策和成本因素起到了决定性作用。

决定搬家

程超在北京的住所是一套次新的两居室，位于高层建筑，得房率约70%。一家三口居住尚可，第二个孩子出生后，三代同堂便显得拥挤。

在决定搬到西安前，程超曾将天津作为备选地，这也是许多在北京工作的外地家长的选择。十年前，他的妻子通过人才引进政策将户口迁至天津，他也多次利用闲暇时间到天津看房。

程超表示，去天津主要是为了孩子上学，但天津学区房价格普遍较高，与北京不相上下；而价格合适的区域，学区又难以令人满意。因此，尽管他多次看房，却始终犹豫未决。

在西安工作一年，程超不仅参与了自己公司的几个项目，还接触到其他开发商的项目。他最大的感受是，西安住宅在规划设计上“大胆创新”，一些在北京几乎无法落地的设计，在西安却十分常见。

以程超所在公司开发的项目为例，通过优化设计方案，套内使用面积可提升约10%；此外，还赠送12平方米的阳台、20平方米的露台、全部飘窗及约5平方米的地下储藏空间。而北方其他城市的住宅大多没有露台，阳台和飘窗通常只赠送一半面积。

程超所在项目的亮点还体现在布局上。社区通过楼栋和风雨连廊形成多个相互独立的空间，整体类似四合院布局，同时通过园林、道路等配套设施将社区融为一体。

程超认为，西安约3万元/平方米的住宅项目，在房屋品质、舒适度、绿色建筑标准、科技应用、园林绿化及商业配套等方面，甚至超越北京10万元/平方米以上的豪宅。“北京的房子贵主要是因为地段，西安的房子贵则是货真价实”。

程超的儿子将于2026年下半年上初中，需在2025年下半年解决转学问题。对比天津和西安后，他决定定居西安。一方面，西安的居住和教育成本更低；另一方面，他无需与妻子分居，且在西安有更多熟人。

目前，程超在西安的房子已装修完毕，2025年下半年，孩子六年级即可转学至西安。程超算了一下，对应同等水平的学校，西安的房价比天津低三分之一至一半。

程超也清楚，西安在很多方面不如北京，一线城市的孩子能接触更前沿的事物，在认知和专业知识层面几乎无可替代。但他坦言：“在北京只能做北漂，在西安可以做市民。”

近年来，从北京、上海、深圳等一线城市回流至杭州、成都、西安等二线城市的人群不在少数。经济观察报采访的多位人士都认为，回到二线城市后，居住条件改善最为显著。

差异背后

像程超这样感受到不同城市住房品质差异的人不在少数，他将这些差异归结为气候、政策和成本三方面，这也是多数房地产从业者的共识。

龙湖产品策略负责人林仕聪认为，区域和城市间住宅产品差异拉大是一个复杂而长期的过程，首要因素是气候。华南、华东以及成都、重庆等地因气候较好，可设计大阳台、大露台和更通透的大窗户，视觉上更舒适。

但北方城市的消费者选择住房时，首要考虑保暖和防沙尘暴。大阳台、大露台和大窗户在冬季使用率低，反而因积雪、沙尘暴和寒冷带来困扰，且存在安全隐患。林仕聪表示：“这是现实因素，必须承认。”

程超也持类似观点。他提到，北方冬春季风大，尽管技术手段可实现保暖和隔风，但大阳台和大露台挑空，若进深过大，长期受寒风侵蚀，易因年久失修产生风险。

出于安全考虑，北方多数城市在审批规划设计时，对大阳台、大露台等配置较为谨慎。尤其在当前规划审批终身负责制下，即便在“好房子”政策推动下，类似设计标准的突破空间有限。

林仕聪表示，北方城市的审批更严格，建筑风格和氛围偏冷峻；而华东、华南及成都、西安等地对房地产管控较灵活，鼓励地库架空和生态阳台等改善居住条件的措施。

一位曾在多地担任项目负责人的房企人士指出，南北方在底商审批上也有差异。南方城市一至二层、甚至三四层作为公共配套的情况较为常见，既丰富了配套，又避免商铺遮挡低层住户采光；北方城市多要求住宅与配套分开，一二层商铺滞销普遍。

此外，政策差异还体现在阳台、设备间和飘窗等空间的计容面积上。成都和西安等城市此类空间不计入容积率，而北方城市通常计入一半甚至全部。

程超认为，除气候和政策外，开发商对成本的考量也是区域和城市间住房差距拉大的重要原因。在过去“竞地价限房价”时代，开发商难以投入更多成本改善居住条件。

以售价10万元/平方米的项目为例，北京某项目楼面价超6万元/平方米，成都不到3万元/平方米；且北京的建安成本高于成都。

在这种情况下，成都的开发商可投入更多资金用于大层高、生态阳台、入户花园等改善居住环境的配套。

改善与分化

程超儿时居住在筒子楼，更像宿舍，缺乏独立厨房、卫生间和起居室。那是他祖父母时代的福利分房，留给他深刻记忆。

房改时，程超正上初中，他与父母住在一套如今被称为“老破小”的两居室，面积不足60平方米。虽有独立卫生间和厨房，但面积狭小；客厅无窗户，面积比卧室还小，仅能摆放一张饭桌。

参加工作后，程超在北京的第一套房也是“老破小”，条件略好于老家，但仍简陋。结婚生子后，因房子太小，2016年换至目前的住所。

在房地产高周转时代，大多数城市的住房品质一般，除少数房企外，多数开发商缺乏打造“好房子”的动力。随着房地产回归居住属性，市场供大于求，开发商才开始重视产品力。

程超曾在华南和华东城市工作。据他介绍，2008年后，随着经济高速发展，一二线城市的富裕群体增加，他们对高品质住房的需求显现。当时，绿城中国、星河湾等房企主要满足这一需求。

上述房企人士称，城市住房条件改善与高收入群体崛起密切相关。高收入群体越多的城市，住房条件改善越快；经济相对落后的城市，住房改善则较慢。

区域与城市间的住房差距也在此背景下逐渐拉大。上述人士指出，长三角和珠三角的住房品质优于其他地区，主要因为这两个区域经济发展水平高，高收入群体规模大，形成了规模化市场。

克而瑞数据显示，2024年千万级别豪宅市场中，上海、北京、广州、深圳和杭州稳居前五，成都以1058套的销售量紧随其后。这些城市也是高收入群体相对集中的地区。

成都和西安是近年房地产市场的黑马。2024年，成都新房销售面积达1434万平方米，是全国唯一成交面积超千万平方米的城市，连续六年位居第一。西安新房成交面积771万平方米，位列全国第四。

成都和西安等西部城市住房品质的快速提升，与高净值人才大量流入密切相关，这背后是当地高新技术产业的快速发展，如成都的电子信息产业和西安的半导体产业。

（应受访者要求，程超为化名）

（作者 田国宝）

免责声明：本文观点仅代表作者本人，供参考、交流，不构成任何建议。

田国宝

爆料请联系：13911734255@163.com