房价持续下行，普通人还能不能买房？

房价持续下行，普通人还能不能买房？当别人告诉你房子是消费品的时候，别人一个抄底下去，拿走了你多少年的劳动力价值。送你8个字：普通人要做到防守为主，兼顾进攻。

最近，有一位北京的读者咨询，当下有两套两居室的房子，想要卖掉一套两居室，置换一套三居室，问当下是否可以出手？今天，我们就围绕这个问题和大家讲解一下，普通人当下到底还能不能买房，应该如何考虑？

当下，有不少刚需的朋友，结婚也好，置换改善也好，需求还是在的，只是纠结于当下的经济情况，不知道该如何决策。接下来，我分几个维度来讲这个问题。

第一个，要学会算账。普通人其实不太会算账，尤其是和做投资的人相比。当下有两套两居室的房子，想要卖掉一套两居室置换一套三居室的房子，很明显属于改善型需求。两个房间住着不舒服，既然是改善型需求，两室变成三室，三室肯定是比两室要贵的，这个时候就需要加钱。那么加钱有两种加法，一种是把存款拿出来，一种是去贷款，也就是加杠杆。

我们之前和大家讲过，社会扩表的过程当中，负债多的人群抢走了别人的劳动力价值；缩表的过程当中，存有现金的人群则会抢走负债人群的劳动力价值。而现在的环境显然还在缩表，通俗地来讲，你置换三居室的房子之后，房价是有可能接着下行的，那么你就会遇到亏损。从这一点上来讲，这个房子是不能买的。

那为什么纠结呢？对于一些经济上还不错的家庭，会觉得当下的房子确实要便宜很多，在这个时候置换能够省不少钱，万一涨上去，到时候置换的成本会更高。但是这里面有两个问题：一个问题是，房价是否会进一步下行，下探的空间还有多少？如果进一步下行，自己能否承受？这个时候要学会识别底部，底部很重要。如何识别底部呢？我在之前的视频当中有讲过，这里就不多讲了。

另一个问题是，如果从投资的逻辑出发，什么是最重要的？是确定性。也就是说，你在做决策的时候，考虑的不是赚多少钱，而是确定性。举个简单的例子，假设有一个投资成功了，能够获得1000万的回报，但是如果失败了，你就会破产，失败的概率可能只有1%，那么这个投资你做还是不做？

答案是不做，因为你无法承受失败带来的后果，虽然失败的概率很低。对于一个专业的投资人来讲，他宁愿找一个收益比较低，但是确定性强的事情来做。

说到这里，你就知道股票市场为啥那么多人赚不到钱，因为按照这个逻辑来看，大部分人其实是在赌博，而不是在投资。那么回到两室换三室这件事情上来，如何做决策确定性才强呢？

那就是不必纠结当下是否是底部，我们需要确认的是，房价是否重回上升通道。一旦房价重回上升通道，你买的时候肯定会比现在多付一些钱，但是确定性强，未来接着上涨的概率更大。

反之，如果寻找准确的底部，一旦找错了就很容易亏损。确认重回上升通道比找底部要简单得多，这就是我在之前内容当中说的，跟踪数据就容易确认是否重回上升通道，类似一个V字形的走势。找到底部固然赚得多，但是风险极大；但如果在右侧买入，就不太容易亏损。

第二个，上面和大家说的是算账，但是人生短短数十年，如果一直是在算账，那日子也没啥意思。我们赚钱也好，投资也好，工作也罢，都是为了能够更好地生活。所以这个时候，你要学会用极限思维考虑这件事情。

假设你改善型需求很强，人到中年两室住着太憋屈，小孩子大了需要三个房间，这种就属于刚需。如果这种需求特别强烈，你每天住在两室里面心情也不好，那这个时候考虑的就不是置换之后能不能升值的问题，而是要考虑多少钱能够买你开心，而这个“多少钱”就需要你用极限思维计算出来。

什么叫做极限呢？拿出你的计算器，如果房价在这个基础之上再来个30%的下行，你是否能够扛得住，问问自己能不能接受。如果能够接受，那还需要考虑另外一个问题，就是自己的现金流能力，包括未来的现金流能力。

如果当下的现金存款足够置换，不需要贷款，并且未来现金流稳定性较强，那么你跟着内心的想法走就可以。当然，贷款也是可以的，只不过贷款和现金流之间的比例要控制好，不要让自己陷入被动。

第三个，有些读者可能会说，你举的例子都是北京、上海，我们小城市或者三四线城市应该怎么做决策呢？一线城市和三四线城市是不一样的，除了超一线城市（北上广深）和部分新一线城市，其他地方的房产，保留自住（比如一套或者两套，自己住一套，老人住一套），其他一律处理掉。

对于三四线城市和县城，我的态度是比较一刀切的，但大家要分清楚自住和投资。我一直强调的是，一到两套的房子对于很多人来讲都属于刚需，也可以说是消费，这不是投资。无论是房产税还是折旧等逻辑，都不能够完全套用在刚需上面，因为刚需是有使用价值的，不是纯粹的投资价值。

比如说两套房子，一套让老人住，一套自己住，这样的使用价值是非常高的，甚至会影响家庭和谐，你不要用折旧逻辑去算，对吧？甚至房产税都不一定能够用得上，因为两套的面积不一定能够达到房产税的标准。

这个时候，问大家一个问题：你当下的两套刚需房是不是资产，是不是消费？当然是资产，当然也是消费。这就是我之前说的，对于普通人来讲，有些时候，你的消费就是你的资产。

既然是你的资产，那么在你消费的时候，是不是要用投资的视角去考虑一些问题，让自己的利益最大化，保住自己的劳动力价值？最典型的做法就是我上次说的，一个大的变成两套小的，既解决家庭需要，还能够提升资产价值。

说了这么多，我们回到一个社会口径上来，叫做“未来的房子要回归消费属性，是消费品而不是投资品”。看出问题来了吗？我们从小到大，所有的认知、所有的思考，基本上都是别人给到的。上小学的时候，别人告诉你地球是圆的，所以你知道地球是圆的；如果别人告诉你地球是方的，你会跟他着急。有人说“现金达不到多少钱，没有资格做投资”，这句话显然是别人告诉你的，不是你自己想出来的。

看了我上面的分析，即便是自住需求，即便是消费需求，是不是也要结合投资视角去做决策才行？只有当每个人都相信自己资产少，不能够做投资，所以从来不去学习，别人让你加杠杆，你就很听话地加杠杆消费；别人让你轻负债，你就很听话地清负债，逻辑完全是别人的。

所以，人家才能够在各个节点上来卡位你，要么是锁定你未来长期的劳动力价值（比如过去房价一路高涨，让你背上30年的房贷），要么就是在当下转移走你的劳动力价值（比如当下房子持续下行，别人出手抄底，就抢走了你过去几十年的劳动力价值）。因为你不具备投资思维，就很容易被别人收割。

普通人要做的是防守兼顾进攻。过去的房子是投资品，是谁告诉你的？是别人告诉你的，所以你拼命加杠杆。现在的房子是消费品，不是投资品，是谁告诉你的？还是别人告诉你的，然后很多人马上就觉得房子不是资产。

你不知道的是，当别人告诉你房子是消费品的时候，有多少人在蠢蠢欲动等着抄底，一个底抄下去，拿走了别人多少年的劳动力价值。这和美元潮汐是一个道理，先把资产价格打下来，然后进来收割。

最后做个总结：普通人要具备基础的投资知识，要分清楚哪些东西是别人告诉你的，哪些东西是适合你自己的。还是那句话，刚需、自住、自我消费都要和核心资产增值（包括使用价值等）放在一起综合考虑。

这一套逻辑，越是专家越无法告诉你，越是有钱人越是无法告诉你，因为他们的资源、环境和你是不一样的。对于他们来讲，能产生现金流的才是资产。他们的思维逻辑你可以参考，但是不一定适合你。你要学会运用他们的专业知识，结合自身的条件，总结出自己的决策逻辑和打法。