作价14亿元！宝能深圳160套房产遭中信信托挂牌处置，是救命稻草还是冰山一角？

11月14日，国内头部信托机构中信信托将姚振华旗下宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权公开挂牌处置，引发业内广泛关注。

此次处置的债权包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元，抵押物为深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，房产产权属性为“商住混合用地/商业”。

图片来源：上海联合产权交易所

《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，上述位于深圳核心区域的房产已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制。

据披露，中信信托已就该笔债权向深圳市中级人民法院提起诉讼，诉求包括判令债务人支付回购价款、特定资产收益款及违约金等相关费用，并主张对抵押物拍卖变卖价款享有优先受偿权，同时要求宝能地产和宝能控股承担连带清偿责任。目前，该案已进入一审程序，预计2025年四季度开庭审理。

值得一提的是，作为债权的出让方，中信信托此次采用了“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则。公开数据显示，2025年上半年，中信信托以29.16亿元营收位列行业第一，净利润为15.67亿元。

而作为被拍卖的宝能方，每经记者梳理发现，今年以来宝能系已有多笔股权、资产被处置，涉前海联合基金30%股权折价44%成交，前海财险20%股权被挂牌拍卖（后因异议中止），中炬高新部分股份被处置，合肥宝能城项目资产进入重整阶段等。

160套房将“不预设底价”竞价

本次债权所涉抵押物为宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产。

图片来源：京东资产交易平台

上述债权的底层资产均位于南山区核心地段，在深圳房地产市场中的成交活跃度也较高。

乐有家数据显示，宝能城花园（东区）目前有57套房源在售，小区挂牌均价为10.58万元/平方米，不同户型和楼层价格差异明显。例如，75.5平方米左右的三房总价多在560万—650万元，92平方米左右的四房总价多集中在800万—898万元，而135平方米的大户型总价普遍在1200万元以上。该项目一套135平方米的5室2厅2卫房源，业主挂牌价为1338万元，折合单价约9.91万元/平方米。

值得一提的是，宝能城花园所在的南山西丽片区，并非真正意义上的典型豪宅片区，而宝能城花园作为西丽豪宅的标杆，成为该片区内突破西丽房价天花板的楼盘之一，在2021年楼市高峰期，成交价高达15万元/平方米。

每经记者注意到，此次中信信托处置的宝能系资产，在竞价规则上，采用的是“不预设转让底价但设置保留底价”的模式，打破了传统不良资产处置的定价惯例。

“过往比较传统的法拍方式是起拍价即保留价，起拍价差不多是参考价的70%。而不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定的门槛价格，保留底价估计主要是为了防止资产被贱卖。”11月15日上午，一位法拍市场的从业者向每经记者表示。

眺远咨询董事长兼CEO高承远则表示，固定底价时代，市场习惯以“评估值×折扣”锚定心理价位，容易形成单边预期，但去掉预设底价后，第一轮出价就失去参照系，倒逼竞买人自己跑尽调、搭模型等。

在高承远看来，拍卖模式的转变对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力、舆情管理能力都是升维考验。“需要公司对资产较为熟悉，‘尽调包’要足够厚，否则市场用脚投票，一次冷场就把品牌折价。”高承远分析称。

宝能债务困局进入“深水区”

对宝能系来说，14.08亿元的不良资产处置只能算得上债务困局的“冰山一角”。

据天眼查信息，截至今年11月，宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元。2025年开年前两个月，姚振华就因多起案件被多地法院强制执行，新增执行金额合计超47亿元，债务压力持续升级。

进入到2025年，宝能系已有多宗股权、资产被处置。

每经记者梳理发现，2025年2月，宝能系持有的新疆前海联合基金30%股权经历五轮流拍后，以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44%。

值得关注的是，该基金管理规模已从2020年高峰时的496.27亿元缩水至2024年末的97.51亿元。此次交易后，上海证券取代钜盛华成为前海联合基金第一大股东，宝能系终结了对这家公募基金公司的控制。

今年6月，观致汽车常熟生产基地以16亿元底价上架法拍平台，但最终因无人竞拍而流拍。该基地建筑面积约19万平方米，是宝能当年投入几十亿元打造的整车生产据点。

而此次被中信信托处置的宝能城花园房产，作为深圳南山区的优质项目，曾被视为宝能系的核心资产之一。另据京东法拍数据，宝能城花园（东区）四期工程也有12套房源被法拍，开拍日期为12月8日，申请执行人为中信银行国际（中国）有限公司。

图片来源：京东资产交易平台

回顾宝能系的发展历程，2015年因举牌万科引发资本市场震动，随后大规模扩张导致债务高企。

近年来，在房地产行业调整及融资环境收紧的背景下，宝能系流动性危机逐渐显现，资产处置成为缓解债务压力的主要手段。但从目前情况来看，已处置资产的规模相较于巨额债务仍显得杯水车薪。

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅分析认为，宝能系此次14.08亿元债权的处置结果，将对其后续债务重组进程产生重要影响。若债权能顺利转让，或将为其他债权人提供处置参考；若处置遇阻，则可能进一步加剧市场对宝能系偿债能力的担忧。

高承远提到，信托端一旦拍出，相当于给宝能整个资产池钉下一颗“价格钉子”：一是锚定系数，其他金融机构再谈债务展期，就会拿这次成交价做折扣基准，整体削债空间被锁定；二是示范系数，若中信信托通过“竞价+保留价”实现高回收，后面排队的大债权人将拒绝“债转股”式长周期方案，要求复制现金回收路径，迫使宝能从“时间换空间”转为“资产换现金”。

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