城投转身：再见了，房地产？

近日，昆明城投（昆明市城建投资开发有限责任公司）爆出债务违约事件——因 53.43万元欠款（47万元本金+利息）未还，被纳入失信被执行人名单。小额欠款失信，当前昆明城投的履约能力可见一斑。

昆明城投进入“输血”状态

基此违约事件，联合资信调整了昆明城投的评级——

个体等级从bbb+下调至bbb（下调一级）；

公司长期信用等级AA+，评级展望为负面。

联合资信解释，“昆明城投外部支持提升子级个数有7个”——即联合资信认为，昆明城投自身很弱，经营状况和偿债能力恶化，风险比之前更高，但同时，由于公司重要性很高，会得到很强的外部支持，从而将其长期等级拉回到AA+这样的低风险、高投资性级别。

评级展望为负面，则是鉴于昆明城投并不乐观的实际经营状况，联合资信认为，即使有强大的外部支持，未来仍有可能下调昆明城投的长期信用等级。

事实上，昆明城投的“外部支持”已相当尴尬。

按照企业预警通数据显示，昆明城投的应收账款，91.65%（41.06亿元）来自于昆明土储中心；其他应收账款154.69亿元，基本为政府开发项目欠款，如代垫市政基础设施建设款114.78亿元。

也就是说，昆明城投有约200亿元开发欠款难以回款。

在此情况下，政府补助从2023年的70万元增至2024年的7亿元，显示昆明城投进入“输血”状态。

企业预警通显示昆明城投相关数据

按照万得数据统计——

2023年至今，昆明城投多次被纳入失信被执行人名单，涉及多起合同纠纷，执行标的从数万元至数亿元不等。

截至2024年末，昆明城投未决诉讼案件达25起，涉及标的金额4.69亿元；2025年1~4月新增诉讼24起，金额高达8.80亿元，显示法律风险快速累积。

2023年，昆明市委巡察发现昆明城投存在“三重一大”（重大事项决策、重要干部任免、重大项目投资决策、大额资金使用）决策程序执行不严、财务管理不规范、整改不到位等问题；2024年8月，原董事长杨晓斌因违纪违法接受审查、调查，显示公司治理存在问题。

从建设主体到历史债务处理方

业务模式的不可持续，被认为是昆明城投陷入困局的主因。

此前，昆明城投高度依赖土地一级开发，以土地整理主体身份，承担了征地拆迁、市政配套等巨额前期投入。

此种模式，也是城投公司2010~2020年城市扩张期的主流路径：城投公司作为政府代理人，先行垫资完成土地一级开发，待土地出让后由财政按成本加成方式回购，形成“开发—融资—回款”闭环。

该模式在财政充裕、土地市场火热时期具备可行性。但是，随着房地产市场下行、地方财政紧张、地方债清理等一系列动作，土地出让金等收入无法兑现，该模式即陷入困境。

巫家坝片区开发，为昆明城投债务风险的一个引爆点。

2017年9月，经过调整的昆明巫家坝片区规划，明确拟建设占地5070亩的“中央公园”，定位为亚洲第一大城市公园，旨在打造昆明面向南亚、东南亚的区域金融、总部、传媒与商业中心。该规划于2018年8月启动前期咨询、勘察与设计总承包招标，2023年初被纳入云南省“重中之重”项目。

昆明城投作为土地一级开发主体，自规划初期即深度参与。2020年11月，昆明城投与俊发集团签署《昆明市巫家坝晓东雨龙片区城市更新项目合作协议》，标志其作为核心实施主体全面启动片区征迁与基础设施配套工作。

然而，自2021年起，昆明城投便因融资困难、政府回购资金延迟、项目征迁停滞等原因，与俊发、保利等合作方爆发多起法律纠纷。本文开头提及的53.43万元欠款事件，即为昆明城投与俊发的未结清债务。

2023年底，官渡区政府明确调整开发模式：未实质性开展的项目由官渡区人民政府实施，昆明城投逐步退出主导角色，转为历史债务处理方。

也就是说，在国家系统性推动城投平台“去政府信用背书、转市场化经营”改革背景下，昆明城投实质丧失了开发主导权，巫家坝等重大项目由央企代建——昆明城投的角色从建设主体转向历史债务处理方。

剥离房地产开发，并非就此坦途

回头再看，昆明城投虽是“政府代理人”与“市场参与者”身份合体，但实际既无财政兜底能力，又无市场化运营能力，在大的市场变局面前，缺少应对方式。其未来局面化解，依然高度依赖地方政府的支付能力、化债资源的倾斜以及更深层次的体制、机制改革。

作为市场调整的直接结果，昆明城投被挤出了房地产开发。

而同处一省的云南城投，则从2022年即已主动进行“去房开化”。

2022年12月，云南城投在控股股东云南省康旅控股集团支持下，启动重大资产重组，以便彻底退出房地产开发主业。

云南城投通过公开挂牌方式，出售旗下14家房地产开发子公司股权，其中13家由康旅旗下子公司承接，1家由第三方接盘。交易完成后，云南城投不再保留任何房地产开发项目，仅保留少量自持运营资产（如酒店、购物中心），标志着其从“开发商”向“运营商”的根本性转变。

截至2025年6月30日，云南城投房地产开发收入占主营业务收入比重约为20%，较2021年高峰期（约70%）显著收缩，商业管理与物业服务合计贡献收入占比已达64%。公司已无新增土地储备、无新开工项目，2025年第3季度销售金额仅0.2亿元，同比持平，销售面积0.18万平方米，为存量尾盘清盘。

以此预计，未来2026年财报中，房地产开发收入可能归零或极低，甚至不再作为独立业务板块列示，即云南城投正式完成“去房开化”转型。

系统性剥离房地产开发业务、进入轻资产运营，城投公司只是业态之一。

如近日的一系列“1元剥离”事件——

2025年9月，中交地产以1元对价将房地产开发相关资产及负债（含38亿元债券债务）转让至中交房地产集团，管理团队全面更换为轻资产背景人才。

2025年9月，南国置业以1元对价将17项股权资产、115.79亿元其他应付款等转让至控股股东全资子公司。转型后，公司业务转向商业运营、产业运营、城市更新服务、物业管理等。

2025年10月，津投城开以1元对价将房地产开发相关全部资产及负债（评估值-2.39亿元）转让至天津城市运营发展有限公司，公司转向城市集中供热、物业管理、资产管理与运营业务等。

这意味着什么呢？

意味着“应急手术式”切割，甩下房地产开发包袱，短期改善公司处境。而新的挑战也刚刚开始，“去房开化”并不意味着未来一片坦途。

以云南城投来看，其从“传统房地产开发商”向“城市综合服务运营商”的转型已初见成效，但是，云南城投的历史包袱依然沉重：即便经过一系列出售，截至2025年第三季度，公司的资产负债率仍高达80%。

尽管云南城投目前重点发展商业管理和物业服务这两大轻资产业务，管理面积增长迅速，但其产生的收入，还难以完全弥补地产业务剥离后留下的缺口，即新业务规模尚小，收入不足。

转型不仅意味着切割阵痛，更意味着新的竞争压力显现，所谓轻资产——商业管理赛道也是一片竞争激烈的红海。

值班编委：苏志勇

编辑：韩涧明

审读：戴士潮