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• 基础信息
• 楼盘地址：上海市虹口区东至九龙路、南至哈尔滨路、西至吴淞路、北至 hk191A - 05 地块。
• 开发商：由华润置地与上海地产集团联合开发，具体开发主体为上海华润瑞宸置业有限公司。
• 占地面积：约 14280.63 平方米，总建筑面积约 86241 平方米，其中地上建筑面积 60201 平方米，地下建筑面积 26040 平方米。
• 建筑规划：规划 4 至 6 栋 24 - 31 层高层住宅及少量风貌建筑，共 468 套房源。
• 核心社区参数：容积率 3.87，绿化率 35%，地下车位数 482 个，车位配比 1:1.35，房屋产权为 70 年普通住宅产权。
• 物业相关：物业公司为润加物业，物业费标准为 9.8 - 12.5 元 /㎡・月。
• 交付信息：2025 年 9 月 14 日开盘，预计 2027 年 12 月精装交付，装修标准 4000 元 /㎡，装修选用劳芬、汉斯格雅、嘉格纳等国际一线品牌，还配备全屋新风系统、中央空调、地暖、全屋净水系统。
• 户型与价格
• 户型规格：主力户型为建面约 120 - 240㎡的三至四房，后续加推包含 195 - 330㎡的大户型，首开户型为 121㎡三房和 161㎡四房。楼栋梯户比不同，1 号楼为两梯两户，2 号和 3 号楼为三梯四户，4 号楼为两梯三户。其中 1 号楼层高 3.15 米，次顶层 3.5 米，顶层 3.6 米，2、3、4 号楼层高 3 米，整体得房率 78%。
• 价格区间：首开均价 14.78 - 14.83 万 /㎡，备案均价 16.8 万元 /㎡，总价区间约 1553 - 2850 万，部分稀缺房源总价超 1 亿元。
• 建筑与社区配置
• 建筑设计：由 GOA 大象设计操刀，外立面采用 Art Deco 风格，以铝板搭配大面积玻璃，再辅以古铜色金属框架。高层楼栋采用南偏东 21° 黄金倾角设计，实现 90% 房源可观江。
• 景观与会所：景观由 TROP 事务所设计，以 “园中园” 布局打造 “一轴三院” 景观；配备约 2600㎡双首层会所，涵盖 25×11 米半标恒温泳池、健身房、私宴厅、酒窖等设施，泛会所分布于四栋楼，实现资源平等共享。
• 智慧配置：配备智能安防系统，包含 24 小时监控、人脸识别门禁等，同时搭载智能家居系统，业主可通过手机 APP 远程控制家中设备。
• 周边配套
• 交通配套：距离地铁 10 号线四川北路站约 300 - 400 米，距 4 号线和 10 号线交汇的海伦路站约 350 米，临近在建的 19 号线海伦路站，步行可达；自驾可通过外滩隧道、新建路隧道等，经新建路隧道能直达陆家嘴，通过北横通道、延安路高架等主干道，20 分钟可达徐家汇、虹桥枢纽。
• 商业配套：3 公里范围内覆盖北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地月亮湾等高端商业体，涵盖多元高端业态，同时毗邻四川北路商圈、北外滩商圈，满足高端消费与日常购物需求。
• 教育配套：1 公里内有虹口区中州路第一小学、虹口区教育学院实验中学、东余杭路幼儿园等，周边还有上海外国语大学附属北外滩学校、民办新华初级中学等优质学校，全龄教育资源覆盖。
• 生态与医疗配套：临近北外滩滨江绿地、四川北路公园、和平公园等；5 公里范围内有上海市第一人民医院、上海四一一医院、上海市中医医院等多家三甲医院，为居民健康提供有力保障。

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户型图赏鉴

建面约124㎡灵阔舒居，入主外滩的优雅序曲

整体动静分区的格局下，U型厨房不只是烹饪场域，更因融入“社交属性”而成为家庭互动的温情角落，烹饪的同时可与客厅的家人交流。

建面约124㎡样板间实景图，以实际交付为准

三间卧室更是将“大”落到实处，面宽近乎均等设计，且全部超过3米，在120㎡级户型普遍存在次卧面宽不足3米的市场现状下，这样的尺度彻底打破了主次之分，没有谁的房间在采光、视野上被妥协，实现了家庭成员居住上的“平权”，孩子的房间能放下书桌与玩具柜。

再加上大面宽阳台、5飘窗，实用面积很可观。

还有一个我很喜欢的设计，北房间无墙垛设计，几乎一整面都是窗，大大增加了通透性。

建面约165㎡光影韵界，平衡时间的艺术藏品

拥独立入户空间，私密入户。

同样近乎等面宽的卧室尺度，让每个家庭成员都能拥有独立且舒适的休憩领地，三卧朝南的布局，让阳光成为所有人的平等馈赠，没有谁要为“主次”牺牲采光权。

而“大”还体现在公共空间的开阔，岛台厨房、餐厅、客厅与阳台动线流畅，二胎共同玩耍也绰绰有余。

约270°视野的贯穿更是锦上添花，主卧、北向次卧、厨房的约270°转角飘窗，让每个空间里的人都能平权地拥抱城市景致。

主卧套房的L型衣帽间与卫生间，公卫四分离设计，在保证“大”尺度的同时，更让每个人的生活需求都被妥帖照顾。

显然，外滩瑞府户型深谙豪宅之道：“大” 不是盲目堆砌面积，而是让每个空间都有足够的舒展度；“平权” 不是口号，而是通过面宽、采光、视野的均等分配，让家庭里的每一个人，都能在空间里找到被尊重的舒适。这正是华润置地深入研读豪宅客群需求后，交出的完美答卷——在这里，大空间与平权生活，从来不是选择题。

另外，让我留下深刻印象的是样板间展现的高级定制设计语言。

不同于市面上门是门，框是框，墙是墙，看房时“五颜六色”。外滩瑞府室内采用一体化设计语言，实现空间、色彩与材质的协调统一。比如：

✔入户门原创设计，外面深色木纹，里面浅色云母，和玄关柜、大理石地砖很搭配。

✔大理石地砖铺装工艺 近乎看不出拼接缝、浑然一体。

✔卫生间地面和墙面整体性也非常强，奢石台面的纹路和岩板墙面和协调。

建面约165㎡样板间实景图，以实际交付为准

装修上配备国际一线品牌，尤其厨房由嘉格纳领衔，配备灶具、吸油烟机、洗碗机、冰箱蒸烤箱。

建面约165㎡样板间实景图，以实际交付为准

土拍回顾及规划

2024年11月27日，华润置地以总价51.36亿元斩获虹口区C080301单元hk191A-03地块，成交楼面价92934元/㎡，溢价率11.97%，地块中小套型占比40%，装修标准4000元/㎡！

地块总占地面积14280.63㎡，容积率3.87，总建筑面积86241㎡，地上建筑面积60201㎡，计容建筑面积55266㎡，地下建筑面积26040㎡。

根据设计方案显示，项目拟建4幢24-31层高层住宅以及1幢总高3层的风貌建筑。

作为华润置地产品线的皇冠明珠，「瑞系」自诞生便以钻石级选址标准划定豪宅基因。

项目整体建筑非简单复古，而是以"风貌底盘一立面建筑一顶部塔冠"的三重结构向上生长，呼应"过去一现在一未来"的时代叙事。

塔冠之于百老汇剧院式立面，是对历史文化的现代翻译。

底盘与街区尺度融合，住户能在风貌街区之中感受历史风情，回到社区则延伸现代先锋生活，一层层传递居住的时序张力。

公共空间的归家礼序感，一直是一座豪宅最直观的icon。

在寸土寸金的外滩，外滩瑞府一举将尺度宏大的中央花园置于社区核心，围绕它，楼栋与边界自然形成“园中有园”的小场域，每一处转角都是景观停留。

泛会所+全域风雨连廊体系覆盖四栋楼，实现真正的“居者无惧风雨、舒适回家感”。花园、连廊与泛会所流线构成了一套理性而奢阔的私属社交系统，丰富了社区维度，也实现了“景观最大化、采光最大化、视线最大化”的规划理念

而极致的公区呈现，背后一定有一波设计大牛的加持。

外滩瑞府是我见过最舍得在设计上下血本的项目，集结了GOA大象、TROP、渡边智昭、吴滨、李益中5大全球顶尖设计天团，共同打造了上海首个艺术馆里的花园豪宅

其中，公区分别由渡边智昭和吴滨设计，二人曾操刀汤臣一品、翠湖天地等高端项目。

公区整体设计风格上大胆突破，社区公园+架空层泛会所+艺术长廊+地下泳池会所，不仅构成了一个完整的顶豪公区体系，

也形成了艺术归家+公园归家+礼仪归家3大归家动线。

1）艺术格调归家

约50m面宽的气派门头+酒店式入户大堂，仪式感拉满的归家之从这里开始。

无边界泳池与下沉式庭院融合，打造疗愈松弛的度假感。

四栋塔楼，每个都有定制的艺术归家长廊 ，每栋架空层的主题也不相同。既满足日常休闲娱乐，又提供高端社交场域。

艺术沙龙的氛围空间，艺术展陈、业主沙龙、娱乐休闲都是这里的日常。

专属业主的会客天地，小业主的童玩天地、自然无界的运动空间，不同人群的习惯和爱好，都妥帖照顾。

每栋楼的业主，都可以平等地享受到同样优质且方便的社区资源与功能配套。

2）公园松弛归家

社区约3000㎡的中心花园和6大艺术花园，不仅让每栋楼都享受“楼王”的待遇，且自然勾勒出一条漫游式的公园归家动线（黄色线条走向）

华润置地更将世界名画引入园区，重新定义豪宅花园生活

"马奈的日光草坪" 、"莫奈的睡莲水湾" 、雷诺阿的缤纷花园……在这里尽有尽有。

——华润置地的初衷，是让每个业主都成为印象派画里的主角。

景观与空间相互渗透，将艺术融入日常，尽可能地将园林景观纳入室内，平衡公共性与私密性。

每每步履归家，总有一种艺术恒生的美感扑面而来。

3）地库礼仪归家

不仅如此，地库也通过石材、金属、玉石的转换运用，呈现满满的艺术感，让每一次归家都极尽仪式感。

三重归家体验，每一处空间都是一个艺术品，每一步归家路都是穿越时空的审美旅程。

生活配套

交通方面：项目距离10号线四川北路站约400米，2 站速达南京东路、5 站直通新天地，还可换乘 2/12 号线，轻松直抵陆家嘴；同时毗邻海伦路站，4/10/19 号线（在建）在此交汇，内环重要节点随心可达。

自驾：从项目出发，经新建路隧道直连陆家嘴，借吴淞路 - 外滩隧道畅联黄浦核心。

商业方面：项目约2公里内多元繁华构筑封面商业圈，北外滩商圈直线距离约500米；外滩商圈直线距离约1000米；陆家嘴商圈直线距离约1500米；瑞虹商圈直线距离约900米。

医疗方面：三公里内四所三甲医院，全生命周期护航，新华医院（儿科专长）；复旦大学附属妇产医院；上海市第一人民医院；上海东方医院（血管外科专长）。

教育方面：幼儿园：约1公里内6所幼儿园（直线距离），涵盖东余杭路幼儿园等3所示范级学校；

小学：约1.5公里内5所小学（直线距离），涵盖区重点四川北路第一小学；

中学：约1.6公里内6所中学（直线距离），1所市重点、2所区重点。一路之隔上海虹口二中心小学（在建中），约2.3公里市重点上海外国语大学附属外国语学校（直线距离）＊施教区及就学政策以教育部门规划为准

生态休闲：2.5公里北外滩滨江绿地（约800m直达），四川北路公园、和平公园、鲁迅公园3大公园环伺，于滨江和城市低密绿芯之间，肇启当代诗意生活传序。