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顺义中央别墅区顶豪标杆！北京润园全方位解读，华润置地打造低密墅居生活
北京润园
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华润造墅，后沙峪终现神盘
咱北京的有钱人，想买个称心如意的新别墅，有多难？
说实话，真跟中彩票差不多。
不是位置太偏，就是地块太小；要么是号称“绝版”，一看容积率吓死人；要么是吹得天花乱坠，交房之后发现连个像样花园都没有。
尤其像中央别墅区这种老牌富人区，新房几乎绝迹。二手房呢，不是户型老掉牙，就是违建遍地，小区环境一言难尽。
直到今年，华润在北京后沙峪搞了个新项目——北京润园。
我一听说这项目，就跑去打听了一圈。结果不打听不知道，一打听，这盘还真有点东西。
一、为啥说中央别墅区还是“你大爷”？
中央别墅区在北京的江湖地位，不用我多说了吧？
住这儿的人，非富即贵。但问题是，这地方已经九年没新别墅供应了。
你想买这里的二手房？行啊，但你得接受：
- 小区里违建多得跟村里自建房似的；
- 户型设计落后，客厅不是朝东就是朝西；
- 地下室采光基本靠灯，白天进去也得开手电；
- 物业维护参差不齐，有些小区都快成“老破大”了。
所以很多有钱人宁愿捂着钱袋子等，也不愿将就。
二、华润这次，到底憋了个什么大招？
华润拿下这块地之后，憋了半年没动静。
我认识他们团队的人，那段时间真是“往死里磕产品”。有人天天从北京城另一边跑到后沙峪上班，通勤四五个小时；有人节假日全加班，半夜还在群里聊户型细节。
说白了，就是想做个真正能打的别墅，不是那种“挂羊头卖狗肉”的假豪宅。
那他们做成了啥样？我整理了几个关键点：
1. 地块够大、容积率够低
项目占地约17万㎡，容积率只有1.5。
这是什么概念？在北京，2018年之后就不允许建容积率低于1.0的住宅了。1.5的容积率，在当下已经是别墅产品的“天花板级别”。
地大，才能做出像样的园林；容积率低，才能保证楼间距宽、隐私好、住得舒服。
2. 位置是后沙峪的核心中的核心
项目被温榆河环绕，视野开阔，能看到200-300米宽的密林带。
在后沙峪，最贵、最好卖的二手房，都是沿河第一排。
而且这里没有飞机航线噪音——这是住顺义的人特别在意的一点。
3. 配套是真的成熟，不是画饼
- 商业：祥云小镇、山姆会员店、荣祥广场、罗马湖餐厅酒吧一条龙；
- 学校：顺义国际学校（ISB）、鼎石、海嘉、英国学校等一堆国际校；
- 交通：京密路、京承高速一脚油，不堵车；
- 环境：温榆河沿线能散步、跑步、骑车，罗马湖能吃饭喝酒，生活氛围拉满。
4. 产品形态有三种，互不干扰
- 院墅：约700-990㎡，双拼形态，但功能接近独栋；
- 空墅：约329㎡，空中别墅，视野好；
- 平墅：约271-328㎡，大平层+别墅功能，性价比高。
三种产品分组团管理，保证私密性。
而且每种户型都尽量做到“卧室带庭院”，花园面积也值得期待。
5. 设计上用了心，不是复制粘贴
- 外立面是白色石材+对称设计，经典耐看；
- 窗墙比高，采光好；
- 地下层也做了采光天窗，告别“地下室恐惧症”；
- 大空间里几乎没有承重柱，视野通透。
三、这项目，适合什么人？
- 在中央别墅区等了多年的老业主：想置换个新房，提升居住品质；
- 在海淀、朝阳工作的科技/金融新贵：想要离国际学校近，方便孩子上学；
- 追求圈层和生活方式的改善客户：想要大花园、大空间、低密度，还要有社交场景。
四、一点实话实说
当然，这项目也不是完美无缺。
- 总价不会低，注定是少数人的菜；
- 后沙峪虽然成熟，但离北京核心区还是有距离，适合能接受“离尘不离城”的人；
- 华润虽然是品牌房企，但最终交付能不能100%还原效果图，还得看落地。
但总的来说，在北京目前的市场里，能同时做到“地段成熟、地块完整、容积率低、产品创新”的别墅项目，几乎只有这一个。
如果你正在看中央别墅区的房子，建议你等它开放样板间后，亲自去感受一下。
北京润园
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