5000万元租果品市场，付款两年后却收到解约通知，新挂牌价超1亿元

2023年，山东聊城亚太农都果品有限公司（简称亚太农都），花费5000万元承租了当地一家果品市场，租期从2025年初到2029年底，并提前支付了五年的租金5000万元。

不过，等到2025年交付时却遭遇困扰。先是市场原租赁方以“优先承租权”为由起诉出租方聊城兴农绿色农业发展有限公司（简称兴农公司），终审被驳回。之后，兴农公司又以“未履行公开招租程序”为由，向亚太农都发出解约通知。此后，兴农公司还发布了新的果品市场招标，在新的挂牌中，市场五年经营权价格涨到了一亿多元。

图为公司租的果品市场

11月7日，红星新闻记者联系兴农公司所属的聊城经济技术开发区国有资产监督管理处，工作人员表示这是企业自主经营行为，可联系企业来了解。兴农公司相关负责人耿先生表示，目前已在诉讼阶段，以法院判决为准，其他情况不方便接受采访。

受访律师认为，即使是必须招投标的项目没有招投标，也并不必然导致合同无效。该案的关键点在合同履行造成的影响和是否公平公正，至于合同最终如何认定，还要看法官对案件的综合考量。

两年前花5000万元租果品市场

今年交付却收到解除合同通知书

2023年4月，聊城亚太农都果品有限公司与聊城兴农绿色农业发展有限公司、聊城市周公河农批市场管理服务有限公司（兴农公司全资子公司，简称周公河农批公司）签订租赁协议，承租了周公河农贸城果品市场，合同租赁期限为五年，自2025年1月1日起到2029年12月31日止。亚太农都在当月支付了五年的租金5000万元。

2023年签订的租赁合同（部分）

聊城市投资促进局官网2022年一份招商介绍中提到，周公河农贸城占地面积1135亩，由聊城兴农绿色农业发展有限公司作为主体运营，共有蔬菜、果品、水产、肉类、糖茶副食、冷链、电商七大板块。兴农公司公众号2025年一篇文章中介绍，周公河农贸城是农业部、省、市重点农业项目，也是聊城城区最大的农产品批发市场，于2010年开始建设，市场年交易额达50亿元。

亚太农都承租的果品市场就是周公河农贸城的七大板块之一，出租方兴农公司的实际控制人为聊城经济技术开发区国有资产监督管理处，天眼查显示其持股超过92%。

兴农公司2023年的一份董事会会议纪要提到，“集团因融资多笔业务出现逾期，逾期金额高达4.7亿元”，“为助力集团缓解近期资金压力，欲将果品市场对外出租”，市场的评估价值为1415万元。

该纪要还提到，共约谈三家企业，其中两家不能满足提前支付五年租金的要求，亚太农都则给出了提前支付5000万元租金并借款2500万元的条件，“能够有效缓解集团目前存在的资金压力”，所以同意出租给亚太农都。

亚太农都股东李先生告诉红星新闻，他们当时看好市场发展才同意提前支付五年租金的要求，这笔钱是公司股东们凑起来的。接下来几年里，果品市场也如公司所料获得明显发展。但没想到，到了2025年交付时却出现问题。

先是市场原承租方山东省宏晟达市场管理服务有限公司（简称宏晟达公司）以“优先承租权”为由起诉了兴农公司，导致市场无法正常交付。今年4月，兴农公司二审胜诉。聊城市中级人民法院认为，宏晟达公司有优先承租权，但由于亚太农都已签订五年租约并支付租金，优先承租权已不具备现实实现可能。宏晟达公司如果认为权益受损，可另案起诉要求兴农公司赔偿，但不再享有与兴农公司签订同等条件合同的权利。

但是，等着市场交付的亚太农都却在6月收到兴农公司的解除合同通知书。通知书称，2023年的租赁合同未履行公开招租程序，违反相关国有资产处置规定，履行将造成重大国有资产流失风险。兴农公司提出，解除合同，市场重新招租，“后续返还资金安排请与我公司联系”。

兴农公司发出的解除合同通知书

解除合同通知书发出后

市场挂牌五年租金超1亿元

红星新闻记者在山东产权交易中心网站看到，有一条挂牌为“聊城市周公河农批市场管理服务有限公司所属位于聊城市花园北路周公河农贸城果品市场五年期经营权”，挂牌时间为7月9日，挂牌价格为10316.91万元。山东产权交易中心7月17日发布通知，称中止该交易。

亚太农都股东李先生表示，该挂牌是在兴农公司做出解除合同通知后发布的，在他们的投诉下交易中止。对于超一亿元的挂牌价格，李先生表示，自己不认可这个新的估价，但市场中商铺的租金与2023年相比确实有提高。“我们合同是2023年签的，依据是当年的估价，现在市场值多少钱，都不应该是跟我们解约的理由。”李先生还提到，兴农公司目前属于被执行人，解约后很难拿到已支付的租金。

天眼查显示，兴农公司目前有两个被执行案件，总金额257万余元，另外还有十八次历史被执行人信息，总金额3400余万元，其中十二次发生在近两年。

亚太农都将兴农公司、周公河农批公司告上法庭，案件8月在聊城市东昌府区人民法院开庭审理。

对于合同解除一事，兴农公司在答辩时认为，当初签订的租赁合同实质是市场经营权的预转让合同，属于重大国有资产转让范畴，合同签订时未遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则对市场经营权价值进行评估，也未通过产权交易机构进行公开竞价的交易方式进行交易，违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

另外，当时兴农公司上级集团面临融资困境，才接受5000万元的合同。该市场五年经营权最新评估价值超过1亿元，与5000万元的数额差距甚大，继续履行合同会造成重大国有资产流失。

亚太农都一方则认为，自己与兴农公司合同不属于国有资产法转让重大财产的行为，兴农公司的会议纪要和后来的合同都明确是租赁关系，而且之前法院的判决书也认为合同应有效，现在亚太农都已经支付租金，兴农公司无权单方解除，应该继续履行合同。

11月7日，记者电话联系兴农公司所属的聊城经济技术开发区国有资产监督管理处，工作人员表示这是企业的自主经营行为，可以联系企业来了解。当日，兴农公司相关负责人耿先生在电话中表示，目前已经在诉讼阶段，以法院判决为准，其他情况不方便接受采访。

律师观点：

关键看合同履行造成的影响和是否公平公正

北京企业法治与发展研究会秘书长、北京合川律师事务所执行合伙人朱崇坤告诉红星新闻，该案争议点在于合同是否有效的问题。这类争议案件近些年来比较普遍，过去一般都是以没有招投标为由直接认定合同无效，2023年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》出台后，对于这类案件的认定则存在很大的灵活性。

红星新闻记者注意到，该解释十六条规定了一些可以“认定该合同不因违反强制性规定无效”的情形，包括“合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正”“当事人一方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果”等。

朱崇坤举例表示，有的物业公司虽然没有招投标，但工作完成得很好，没有给国家利益、集体利益造成损失，就不能认定为合同无效。即使是必须要进行招投标的项目没有招投标，也并不必然导致合同无效。该案的抗辩理由主要就在合同履行造成的影响和是否公平公正上，但合同最终如何认定还要看法官对案件的综合考量。

北京京本律师事务所主任连大有认为，必须招投标的项目有严格的法律规定，农贸市场租赁不符合《必须招标的工程项目规定》和《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》必须招标的范围。依据民法典第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为才无效。

红星新闻记者 刘亚洲