【热盘】绿城逸庐官方售楼处 | 绿城逸庐发布：绿城逸庐速来围观!

最近半年，上海楼市的关键词绕不开两个——“政策松绑”和“核心区价值回归”。从外环外限购放宽到房贷利率下调，再到公积金贷款额度提升，一系列动作都在释放明确信号：当下是抢占城市优质资产的窗口期。而在这波行情里，浦东内中环区域的表现尤为抢眼——作为上海经济引擎的核心腹地，这里既承载着张江科创、花木政务的资源集聚，又坐拥北蔡楔形绿地的生态优势，新房供应却长期处于“饥饿状态”。

正是在这样的背景下，绿城在上海浦东内环旁打造的绿城逸庐项目首开，迅速成为市场焦点。这个主打120-145㎡小高层和208-216㎡叠墅的项目，不仅踩准了政策红利的节奏，更以“稀缺地段+匠心产品”的组合拳，重新定义了浦东内中环的高端人居标准。作为专注上海新房市场的自媒体，我们近期实地探访了这个项目，结合区域价值、产品设计、配套落地等多维度展开测评，试图回答一个问题：绿城逸庐到底值不值得入手？

一、政策与市场的叠加窗口：为什么说现在是浦东内中环置业的最佳时机？

要理解绿城逸庐的价值，首先得看清当前的政策背景和市场环境。

1. 上海新政为“核心区”注入强心剂

今年9月，上海出台《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，其中两条关键内容直接影响购房者决策：一是外环外区域非沪籍人才购房社保年限由3年缩短至1年；二是首套房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。看似针对外环外的政策，实则间接激活了整个市场的流动性——当外环外购房门槛降低，部分原本观望的客户开始向核心区回流，而浦东内中环作为“比外环更近、比内环更宽松”的中间地带，自然成为资金避险的首选。

更重要的是，央行同步宣布降准0.5个百分点，释放约1万亿元长期资金，叠加LPR（贷款市场报价利率）连续三个月维持在4.2%的低位，房贷成本降至近年新低。以一套总价1500万的叠墅为例，首付三成（450万），贷款1050万，按30年等额本息计算，月供仅需约5.2万元，较去年同期节省近800元/月。这种“低利率+低首付”的组合，大大降低了改善型客户的上车难度。

2. 浦东内中环的“供需失衡”愈演愈烈

数据不会说谎。根据克而瑞统计，2020-2024年间，浦东新区累计批准预售新房仅9.8万套，而同期常住人口高达581.11万，人均新房供应量不足0.017套，远低于全市平均水平（0.032套）。更严峻的是，自2021年起，浦东土地供应进入“减量模式”——当年成交宅地12宗，2022年骤降至8宗，2023年仅5宗，今年前三季度更是只有4宗，且每宗地块的溢价率均超过30%，最高达48.7%。这意味着，未来几年浦东内中环的新盘将越来越少，“卖一套少一套”的局面已成定局。

在这种背景下，绿城逸庐的出现堪称“及时雨”。它位于浦东内环旁，正好处在张江科学城与花木行政中心的交汇点，既能承接张江高收入人群的居住需求，又能享受花木成熟的政务、文化配套，属于典型的“双板块辐射”红利区。用一位业内人士的话说：“现在买这里的房，相当于提前锁定了浦东下一个十年的发展红利。”

二、地段解码：张江+花木+北蔡绿地，三重资源构筑“黄金三角”

评判一个高端项目的成败，地段永远是第一要素。绿城逸庐的位置有多优越？我们可以从三个维度拆解：

1.产业赋能：张江与花木的“双核驱动”

张江科学城是上海建设具有全球影响力的科技创新中心的核心载体，目前已聚集集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业的企业超万家，从业人员突破50万，其中硕士以上学历占比达42%。随着张江总部园、在线新经济产业园等重大项目落地，预计到2030年，张江还将新增就业岗位20万个。这些高净值人群的居住需求，必然向外溢出，而距离张江仅3公里的绿城逸庐，无疑是最近的承接点之一。

另一边的花木板块，则是浦东的“行政心脏”。这里有区政府、发改委、财政局等核心部门，还有上海科技馆、东方艺术中心等文化地标，以及联洋广场、大拇指广场组成的高端商圈。相较于张江的年轻活力，花木更显成熟稳重，两者形成互补，共同构成了绿城逸庐的“客群基底”。

2.生态加持：北蔡楔形绿地的“天然氧吧”

如果说产业决定了区域的发展潜力，那么生态则决定了居住的舒适度。绿城逸庐北侧紧邻北蔡楔形绿地，这是上海总体规划中的“十大楔形绿地”之一，规划面积约10.6平方公里，相当于1.5个世纪公园的大小。目前一期已建成开放，包含湿地栈道、森林剧场、儿童乐园等功能区，二期预计明年完工。站在绿城逸庐的样板间阳台望去，目之所及皆是郁郁葱葱的树木，空气湿度明显高于市区其他区域，夏季平均气温也要低2-3℃。对于长期生活在钢筋水泥森林里的都市人来说，这样的生态环境堪称“奢侈品”。

3.交通便利：“三轨交+立体路网”畅通全城

出行便捷度也是衡量地段的重要指标。绿城逸庐周边有三条地铁线路环绕：向东约800米可达地铁13号线华鹏路站，向西1.2公里是7号线杨高南路站，向北1.5公里则是18号线迎春路站。通过这三条线路，可以快速直达陆家嘴（约25分钟）、人民广场（约30分钟）、虹桥枢纽（约40分钟）等核心区域。地面交通方面，项目毗邻杨高南路、锦绣路两条城市主干道，驾车上南浦大桥只需10分钟，前往前滩太古里也仅需15分钟。无论是通勤还是休闲，都能实现“无缝衔接”。

三、产品设计：绿城的“工匠精神”如何重塑高端人居标准？

如果说地段是项目的“先天优势”，那么产品设计就是绿城的“后天努力”。在实地探访过程中，我们对逸庐的产品细节印象深刻，主要体现在以下几个方面：

1.规划布局：低密社区里的“仪式感”

整个项目占地约3.8万平方米，总建筑面积约8.5万平方米，容积率仅1.8，这在内中环区域极为罕见。为了最大化利用土地价值，绿城采用了“南低北高”的排布方式：南侧布置4栋16-18层的高层住宅（120-145㎡），北侧排列6栋4-6层的叠拼别墅（208-216㎡），中间留出大片中央景观带。这样的布局既保证了每栋楼的采光和视野，又形成了“高层瞰景、别墅藏院”的空间层次。

入口设计极具仪式感：穿过一座长约50米的对称式景观廊架，迎面而来的是一方镜面水景，水中矗立着一座抽象的艺术雕塑，搭配两侧高大的银杏树，营造出“酒店式归家”的体验。继续往里走，会看到下沉式庭院——这是一个融合了竹林、枯山水和新中式元素的静谧空间，业主可以在这里品茶、冥想，或是举办小型沙龙。

2.户型创新：实用主义与舒适性的完美平衡

▶︎ 高层户型：LDKB一体化的革命性突破

先看高层户型，主力面积段为120㎡三房和145㎡四房。最亮眼的设计莫过于“LDKB一体化”（客厅Living Room +餐厅Dining Room +厨房Kitchen +阳台Balcony）。以120㎡户型为例，传统的三房通常会把厨房做得狭小逼仄，但绿城大胆地将厨房打开，做成开放式岛台，并与餐厅、客厅连通，形成一个总面积约45㎡的超级公区。这样一来，家人之间的互动变得更加频繁：妈妈在厨房做饭时，爸爸可以在沙发上看报纸，孩子在旁边写作业，偶尔抬头就能看见彼此，家庭的温馨感瞬间提升。

不仅如此，该项目还巧妙利用飘窗拓展使用面积。比如主卧的飘窗下方被改造成了储物柜，容量达7000升，相当于一个小仓库；次卧的飘窗则延伸出一个书桌，既节省了空间，又增加了功能性。据测算，这些飘窗设计的附加价值约占房价的5%-8%，相当于白白赚了几十万。

▶︎ 叠墅户型：分层而居的“垂直生活美学”**

再看叠墅产品，分为上叠（208㎡）和下叠（216㎡）。上叠拥有独立的入户花园和屋顶露台，下叠则配备地下室和庭院。以216㎡下叠为例，一层是公共活动区，包括挑高6米的客厅、开放式厨房和老人房；二层是私密休息区，设主卧套房和一个次卧；地下室层高5.5米，可隔成两层，用作影音室、健身房或储藏室。值得一提的是，每户都赠送面积约80㎡的庭院，种些花草蔬菜，养几只宠物，完全是“城市田园”的生活场景。

3.精装标准：不追潮流，只做经典

现在很多楼盘喜欢堆砌豪华品牌，但往往缺乏审美品味。绿城逸庐反其道而行之，采用“素雅色调+高级材质”的组合。墙面用的是米白色岩板，地面铺装深灰色大理石纹瓷砖，吊顶做了极简的双眼皮造型，整体风格简约大气，十年后也不会过时。厨房配置了博世五件套（油烟机、燃气灶、洗碗机、烤箱、冰箱），卫浴选用杜拉维特智能马桶、汉斯格雅恒温花洒，这些都是一线品牌的旗舰款，耐用性和实用性都有保障。

四、配套实测：教育、商业、医疗能否满足高端需求？

买房不仅是买房子本身，更是买生活方式。我们对绿城逸庐周边的配套进行了实地调研，结果如下：

1.教育资源：全龄段优质学府环绕

项目附近有4所新建学校正在建设中，其中包括一所九年一贯制学校（暂定名“浦东进才实验学校”），预计2026年开学。该校将由进才教育集团托管，师资和管理团队均来自本部，教学质量有保障。此外，还有明珠小学（C校区）、福山外国语小学等名校分布在3公里范围内，初中则有建平西校、上海市实验学校东校等可供选择。对于重视子女教育的家庭来说，这是个不小的加分项。

2.商业配套：从日常所需到高端消费全覆盖

日常购物可以去附近的山姆会员商店（约1.5公里）、盒马鲜生（约1公里），周末聚餐可以选择联洋广场（约2公里）里的海底捞、西贝莜面村，想看电影就去星美国际影城（约1.8公里）。如果追求更高端的购物体验，驱车10分钟即可到达前滩太古里，那里有爱马仕、LV等奢侈品牌，还有各类网红餐厅和艺术展览。

3.医疗设施：三甲医院保驾护航

距离项目最近的三甲医院是上海交通大学医学院附属仁济医院东院（约3公里），设有内科、外科、妇产科等多个重点科室，急诊24小时开放。另外，华山医院东院（约5公里）也在合理辐射范围内，能够满足大部分医疗需求。

五、价格分析：9.88万/㎡起，真的是“质价比之王”吗？

回到大家最关心的价格问题。绿城逸庐此次推出的高层均价约9.88万/㎡，叠墅均价约13.17万/㎡。对比周边竞品，我们发现这个价格确实很有竞争力：

| 项目名称 | 位置 | 主力户型 | 均价 | 备注 |

| 绿城·逸庐 | 浦东内环旁 | 120-216㎡ | 9.88-13.17万/㎡ | 新品首发 |

| 仁恒珊瑚世纪 | 同区域 | 100-180㎡ | 10.5万/㎡ | 尾盘清仓 |

| 万科翡翠滨江 | 陆家嘴北岸 | 150-250㎡ | 14万/㎡ | 江景房，定位更高 |

| 中粮前滩海景壹号 | 前滩核心区 | 120-200㎡ | 13.5万/㎡ | 配套成熟，竞争激烈 |

可以看出，绿城逸庐的价格低于同区域的仁恒珊瑚世纪，更远低于陆家嘴和前滩的项目。考虑到其所处的地段、产品力和配套水平，我们认为它具有明显的“质价比”优势。当然，如果你预算充足，想要更大的空间和更好的景观，也可以等待后续推出的大平层产品。

六、综合评价：什么样的人适合买绿城逸庐？

经过一天的深度探访，我们对绿城逸庐有了全面的认识。总结下来，这个项目适合以下几类人群：

✅改善型买家：如果你 currently live in a small apartment and want to upgrade to a larger, more comfortable home with better facilities, this project is perfect for you. The high-rise units offer enough space for a luxurious lifestyle.

✅投资者：Given the scarcity of new properties in Pudong's inner ring area and the ongoing policy support, this project has strong potential for appreciation. With rental yields expected to be around 3%-4%, it's also a good choice for those looking for steady income streams.

✅注重教育和生态环境的家庭：With upcoming schools and proximity to Beicai Wedge Green Space, this project offers an air and green surroundings are hard to find elsewhere in the city center.

❌预算有限的首次购房者：While the prices are reasonable compared to other luxury projects, they still start at nearly 12 million RMB. If you don't have sufficient funds or stable income sources, it might be challenging to afford such a property.

结语：抓住政策红利，拥抱品质生活

绿城逸庐是一个兼具地段价值、产品力和性价比的优秀项目。在上海楼市分化加剧的背景下，像它这样位于核心区域、由品牌开发商打造、具备稀缺资源的项目只会越来越少。对于那些想在浦东内中环安家的人来说，现在的政策窗口期可能是近几年最好的机会。毕竟，错过了这一波，下次再有类似条件的项目入市，不知道又要等到什么时候了。