抄底那个中国第一物企

文：贾老道

11月2日晚，万科集团发布了一份沉重的公告。

公告里说，万科与大股东深铁集团签订了框架协议，这份协议核心有两条内容：

一是规定了在明年股东大会召开前，股东借款额度为220亿；

二是要求万科对这220亿借款，提供抵押担保。

老道给大家简单解释下这两个意思。

首先是股东借款，深铁提出了上限，就是220亿，而且是一次性借款，即便万科还一部分，也不会释放出新额度。

其次是补充抵押物。

其实今年深铁对万科的借款高达297亿。只是全部借款中，有一小部分存在抵/质押担保，没有担保的部分为197亿。

现在深铁将这197亿信用借款提出来，又增加了23亿的未借额度，给万科凑足了220亿。

深铁告诉万科，这220亿额度，以前借的197亿要补充抵押，没有借的23亿，以后也要拿着抵押物来借。

即便按最乐观的70%质押率估算，万科现在也要给深铁：

补充314亿抵押物。

万科的生死早系于深铁一身，过去一年，是深铁一次又一次用真金白银，把万科从悬崖边缘拉回来。甚至有万科股民调侃：

深铁是不是有什么把柄在万科手上？

而这份协议意味着，深铁已不再无限慷慨，甚至有意进行，风险切割。

老道获悉，万科集团近期正在紧锣密鼓地进行抵押物补充工作，深铁亦有意放宽抵押物品质要求，但以目前的实际进度看，万科想凑足220亿借款的抵押物：

仍有很大困难。

一

不管这次万科能否凑足抵押物，万科抵押物都已接近枯竭。

2023年万科年度业绩会上，万科时任总裁祝九胜宣布，万科在银行业的信用融资被暂停。

从那开始，万科在银行拿一分钱，都要做出相应资产抵押。

后来万科为自救，内部整理出一份高达千亿的抵押物品名单，借此推动了500亿银团贷款落地。

但这些抵押物，大部分需用于置换过去的无抵押贷款，说白了就是给银行补充抵押物。

万科的优质抵押物，基本在那一轮就消耗殆尽了。等到深铁出手向万科借款时，万科只能拿出压箱底的万物云股票进行质押。

万科大概持有57%的万物云股票，只今年上半年借款了三次之后，万物云股票就已经被质押出去了55.5%，几乎失去了补充抵押的能力：

隐患也是在这时埋下的。

根据双方的质押协议，万物云股票以每股20.8港元的价格，按70%的质押率抵给深铁。

同时深铁为保证权益，为质押设置了130%的预警线，也就是如果万物云股价比当时下跌23%连续三个交易日：

万科需在五个工作日内追加抵押或者提前还款。

抵押物就是万科的安全垫。现在问题很明显了，万科已经没有了合格的安全垫，更没钱提前还款。在失去深铁全力支持后，万科继续释放利空也是近在眼前的事。

而万科的每一次利空，都会化作子弹，射在万物云身上——2023年1月31日，万物云股价曾高达每股52.5港元。

随后万科危机爆发，一年后的2024年1月31日，万物云股价仅为每股21港元。

根据质押协议，深铁对万物云股票，建立了日常盯市监测台账。一旦万物云股价触发预警线，万科又没有抵押物补充，那基本就只剩下一条路了：

强制拍卖万物云股票。

如果不想失去万物云，有些事，深铁要早做准备了。

二

中国物企上一次为母公司提供大额质押，发生在恒大物业身上。

2022年3月22日，恒大物业公告称，审核财报过程中发现：

134亿元存款不翼而飞。

为找到这笔巨额存款，恒大物业和恒大成立了专门调查委员会，几个月后终于查清，这笔存款作为保证金为恒大融资提供了质押担保，融资所得资金已经被划转给中国恒大。

2021年年底因质押担保期满，触发质权条件，这笔总价值134亿的存单：

被银行强制执行。

恒大物业存单事件，不仅宣告恒大物业被掏空，也成为了物业行业信用崩塌的开始。

头部物业企业从2021年普遍30倍市盈率以上的巅峰，一路下探，到今天物企市值已经普遍缩水70%，一般市盈率只有八九倍。

所有物业股投资人都在担心一件事：

物业被地产母公司掏空。

为维持投资人信心，万物云这两年都在去万科化，到今年上半年结束，万物云开发商关联业务收入占比，已经降到6.5%。

同时，万物云仍在保持增长，今年上半年万物云收入181亿，核心净利润13.2亿，同比增长10%。

现在万物云已经成为中国第一大物业公司，在管面积超过10亿平米。每年营收三百多亿，核心净利润20多亿。但股价一直在二十一二块徘徊：

总市值不过260亿

这样一家，一年营收就能买下一个半自己的公司，价值是明显被低估了的。

据老道了解，今年年初，深铁系全面介入万科管理层后，对万物云有过三条评价：

万物云作为上市公司在万科体系相对独立，管理层经营稳健；

没有和万科、国资股东要过资源；

是万科子公司里唯一能盈利的。

可以说，从1990年服务的第一个小区深圳天景花园开始，万科辛辛苦苦几十年多元化的努力，才结出了万物云这一枚硕果。

买下万物云这中国第一大物业公司的控股权，按当前万物云股价，只需要约150亿港元。这笔钱算不上世纪交易，但对比万物云的价值看算是：

世纪抄底。

三

过去十年，中国商界两次世纪抄底，全部发生在自称地产教父的王健林身上。

一次是2017年，万达将77个酒店和13个文旅项目，作价637亿卖给富力和融创。

后来两年，融创把430亿买来的13个万达文旅城，卖出了2000亿的住宅货值。

连孙宏斌自己，也在一次饭局上得意地说：

老王辛辛苦苦干了十年，被我摘了桃子。

最近一次发生前年。

事情大家应该都了解了。万达商管连续四次递表未能在2023年年底前上市，对赌失败，要支付投资人300亿回购款，可账面上现金不够。

此时，以太盟为首的五家投资机构以强硬姿态横空杀出，于2024年3月，收购了这家全球最大的商业地产运营商60%的股权，仅耗资600亿人民币。

万达商管在中国200多个城市，布局了500多个万达广场，甚至被称为中国商业的基本盘。

但这家年收租500亿，净利润近百亿企业陷入危机后，就像被秃鹫盯上的兔子一样无力，整体估值被狠狠压降到了：

1000亿。

仅在之前三年，这个数字还高达2000亿。

失去万达商管控股地位后，王健林的管理权也很快被剥夺了。今年万达集团三号人物，珠海万达商管董事长兼总裁肖广瑞，被太盟赶出了管理层。

一位金融机构的朋友和我说，这次交易本质不是王健林被拉上岸了，而是万达电影、万达商管这两个有现金流的板块都从集团里出来，剩下困难重重的房地产开发板块，仍留在王老板手中。

苦恨年年压金线，为他人作嫁衣裳。

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