上海
今年以来房地产数据表现不佳，市场格外冷清，但并未出台新的调控政策。
这与过去两三年的情况有所不同，比如 2024 年楼市大幅降温时，国家层面就推出了 517 新政和九月下旬的新政。
今年市场景气度比去年还要低，政策面却毫无动作，于是很多人疑惑，国家是不是真的不管房地产了。
之前我从宏观经济层面分析过房地产，今年上半年至前三季度，经济数据超预期，前三季度 GDP 同比增长 5.2%。
按照目前宏观经济的政策松紧度，今年完成 “保五” 的目标不成问题。
有人认为，既然 GDP 保五没问题，不救房地产似乎也说得通，但这种理解其实比较狭隘。
从房地产行业与宏观经济、社会发展、居民、企业等各个层面的联系来看，我总结出房地产的 “四根柱子”，分别是：
对 GDP 增长的贡献、对地方财政的贡献、作为融资抵押物的重要性、作为居民财富储存的主要资产池。
要全面理解房地产与宏观经济、社会发展的关系，就需要深入剖析这四个方面。
一、房地产业对 GDP 的贡献度
2003 年，国家相关文件首次提出房地产已成为国民经济的重要支柱产业，这一重大功能定位，凸显了房地产对经济发展、GDP 增长的重要性。
GDP 是增加值的概念，也就是每年的增量经济规模，房地产的增量部分（即房地产业增加值）主要包含三个部分：一是房地产开发投资（主要部分），二是商品房成交，三是房租（占比相对较小）。
今年以来，房地产开发投资增速同比下跌了十几个百分点，而 20 年前，这一增速通常在十几个百分点甚至二十几个百分点。
当前房地产行业对经济增速的贡献已经很低，今年前三季度经济增速 5.2%，房地产行业完全是负贡献、拖后腿的状态。
在房地产大幅拖后腿的情况下，经济仍能实现 5.2% 的增速，说明房地产对经济增速的贡献现在已经不重要了。
过去我们说房地产是产业支柱，如今它已丧失了支柱功能。
国家现在更重视新质生产力、高新科技制造业，曾经能为经济出力的 “大儿子”，现在俨然变成了 “小儿子” 甚至 “干儿子”。
二、房地产对地方政府的财政贡献
进入本世纪后，我国商品房市场开始大幅增长，全国各地多数地区的地方政府主要收入来自土地财政，包括卖地收入和房地产相关税收。
2021 年下半年全国房地产市场大幅降温后，土地市场的降温幅度比新房市场还要大。
这对全国大部分地方政府，尤其是三四五线城市来说，卖地收入的萎缩程度难以想象。
甚至有很多地方政府一年连一块地都卖不出去，有些看似卖出的土地，其实是地方平台公司、国有企业 “左手倒右手” 式的拿地。
正因为这种情况，过去几年地方政府的债务压力大幅增长。
2024 年十月份，国家不得已对地方化债作出重大部署，额外新增十万亿资金支持地方化债。
但即便如此，目前很多地方政府财政依然非常紧张，部分公务员、事业编制人员的工资、奖金发放都无法及时到位。
三、房地产作为融资抵押物的功能
不管是个人、企业还是其他机构，向银行贷款融资时，银行都要求提供抵押物。
房地产作为不动产，是天然的优质抵押物，在我国金融体系中，大部分贷款抵押物都是房地产。
但目前面临一个严重问题：全国住宅价格整体已下跌约 40%，商业、办公类物业的价格跌幅更大。
这导致金融体系（尤其是银行体系）中的抵押物大幅缩水，部分抵押物当前价值甚至已小于贷款余额。
这种情况下，银行的很多贷款资产风险增加，银行为防范风险，会要求贷款人增加抵押物；若没有其他抵押物，就会要求尽快还款。
如果未来一到三年全国房价继续下跌，银行体系中的抵押物将进一步缩水，潜在风险也会持续增加。
这一点，金融机构（尤其是银行）和金融管理部门肯定高度关注，因为它是重要的风险源。
四、房地产作为居民财富蓄水池的功能
众所周知，我国的房屋数量位居世界前列，房屋自有率（即花钱购买的房产占比）超过 80%，在全球处于较高水平，全国大部分家庭都有自己的房产。
同时，房产也是多数家庭的主要财产标的物，属于存量财富、存量资产。
全国房价总体下跌 40%，意味着全国业主的资产缩水了 40%，这一存量层面的影响极为巨大，甚至超过家庭工资收入的下滑 —— 毕竟涉及金额庞大。
高峰时期全国房价约每平米 1 万元，假设家庭平均拥有一套 100 平米的房子，房价下跌前房产资产为 100 万元，下跌 40% 后，房产价值就变成了 60 万元、50 万元甚至 40 万元。
短短几年内，几十万的家庭财产凭空消失、蒸发，对每个家庭来说都是天大的事。
综上，房地产与宏观经济、全社会的四大关联中，两条 “腿” 已经断了： 对 GDP 的贡献和土地财政的贡献。
两条 “腿” 已经瘸了：作为融资抵押物和居民财富蓄水池的功能。
很多网友觉得房价大跌是好事，为之开心，却没意识到房价大跌对整个宏观经济和社会发展造成的巨大伤害。
希望每个人都能认清这个客观事实，别再盲目看空唱空了。维护房价平稳，人人有责！
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