太古地产Q3零售全面复苏 但写字楼依旧挣扎于市场淡季

观点网 前不久，LVMH、爱马仕、Prada以及开云集团四大奢侈品巨头相继披露2025年三季报，点亮高端消费市场回暖的信号灯。

从数据来看，爱马仕与Prada延续了增长势头，营收分别实现9.6%、8%的涨幅；而LVMH结束了前两季的下行趋势，重返正增长轨道；开云集团虽仍处于负增长区间，但亏损幅度显著收窄，展现出明显的复苏迹象。

奢侈品消费的积极信号同样在高奢商场的运营表现中得到印证。

11月6日，太古地产披露三季度运营数据。

总体来看，其零售业务出租表现实现全面复苏，办公楼业务虽仍旧承压，但出租率稳中有升、租金调整幅度更为平缓。

零售全面复苏

2024年，太古地产的零售物业租金收入首次超过办公楼物业，成为其业绩的“压舱石”，2025年，其零售物业仍旧表现出较强的韧性。

从最新披露的2025年三季度运营数据来看，太古地产所持零售物业出租率维持高位，销售额实现全面增长。

先来看看香港物业，受惠商户组合升级及精彩的商场活动，太古地产于香港的零售物业整体表现稳定，太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓于期内均维持了100%出租率。

至于零售销售额方面，太古广场商场、太古城中心延续了正增长的势头，且涨幅不断扩大，而旅游业关系更深的东荟城名店仓也逆转了颓势，从二季度的下滑3.3%，到如今实现增长0.2%。

对于香港零售物业的走势，太古地产认为，旗下商场在第三季表现持续强势，表现优于市场。

提及四季度的预计，该公司认为，尽管环球贸易争端为经济带来不确定性，但凭借商场吸引的商户组合及创新的节庆活动，加上市场消费情绪持续改善，以及政府举办盛事以推动旅游业的帮助下，对第四季零售销售表现和人流感到乐观。

内地市场的表现同样不俗，太古地产提到，公司位于内地的零售项目于2025年第三季度持续表现强劲，六个商场的销售额均录得按年增长。

其中，得益于今年LV全球最大地标“路易号”的开幕，上海兴业太古汇期内实现了41.9%的销售额正增长，按年实现一倍增长，录得所有项目之最。要知道，去年同期，受到升级改造的影响，兴业太古汇的销售额同比减少了20.7%，降幅为所有项目当中最高。

而北京三里屯太古里于年内围绕品牌能级提升、硬件空间优化以及商圈联动等方面进行了一系列调整，其北区强化重奢定位，Dior独栋门店已于10月底揭幕，LV、Tiffany、Hermès、YSL、FENDI等奢侈品牌也已围挡，进入施工阶段；

而南区则侧重潮流升级，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全国首店，加码“首店经济”。同期，该物业在期内实现了7.8%的增长。

除此之外，受惠于暑假消费热潮及一系列沉浸式市场推广活动，广州太古汇、北京颐堤港、上海前滩太古里及兴业太古汇的人流均录得按年增长。

拥有强力业态阵容的上海前滩太古里期内维持了98%的出租率，零售销售额亦持续保持单位数正增长的态势；北京颐堤港、成都太古里的出租表现均较去年末提升1个百分点，两项目的销售额较去年同期大幅逆转，分别增长2.9%、2.4%。

至于广州太古汇，其销售额在今年二季度仍出现轻微下跌，但三季度数据来看，整体实现止跌回升，上涨0.3%。

写字楼仍受困

第三季度，香港写字楼租赁业务气氛整体有所改善，金融、财富管理及专业服务行业推动核心区优质写字楼需求，而IPO市场回暖亦进一步推动租赁表现，但市场仍面对高供应量及高空置率的压力。

根据仲量联行此前披露的数据，2025年第三季，香港写字楼市场整体空置率由6月的13.6%改善至9月的13.4%。

不过，提及市场现状，太古地产则强调，首次公开招股市场日趋活跃，带动办公楼市场气氛，物业视察预约增加，然而，高空置率和新增供应持续为租金带来下行压力。

商业客了解到，截至目前，该公司已落成写字楼组合总楼面面积共计1000万平方呎，占香港总投资物业面积超过七成。

期内，位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，租金下降13%，位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊延续了二季度的表现，租金减少15%。

不过，也有一些积极的信号，比如，上述项目的租金水平虽持续承压，但整体降幅不再扩大，已表现出边际回稳的现象。

更重要的是，出租率方面则表现出稳中有升。期内，太古广场与一间全球投资银行签订续租协议，同时一间量化基金亦将其办公空间扩充至1万平方呎，得益于此，该项目的出租率从二季度末的94%提升至目前的96%。

而太古坊的出租率则保持稳定达90%，旗下最新甲级办公楼——太古坊二座及太古广场六座，出租率均录得增长，分别达到73%及65%。其中，三季度，太古地产与富卫香港签订为期十年的租赁协议，承租太古坊33万平方呎楼面作为香港总部。

至于内地市场，根据第一太平戴维斯的报告，三季度，北京甲级写字楼市场的空置率也持续回落，但租金水平仍旧震荡下行。期末，北京平均空置率为19.0%，环比、同比分别下降0.6、1.1个百分点。租金方面，2025年第三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降2.1%至每平方米每月223.7元。

上海面临着同样的情况，市场空置率小幅放缓至23.5%，但写字楼平均租金为6.74元/平方米/天，环比下滑3.6%；而广州甲级写字楼市场在本季度则出现供应新增、存量大，市场竞争加剧，租金持续下探的现象，空置率环比上升0.9%至20.8%，全市平均租金环比下降2.8%。

显然，无论是香港市场亦或是中国内地市场，甲级写字楼市场虽有零星积极信号传出，但整体仍处于淡市。

在太古地产内地办公楼资产包中，太古汇办公楼出租率90%，相较二季度下调1个百分点；而香港兴业中心一座及二座的出租率为93%，环比减少2个百分点，同比减少4个百分点。

相比之下，仅有颐堤港一座在出租率方面呈现正增长，从去年三季度的80%上调至89%，环比则提升3个百分点。

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