从“成本包袱”到“营收引擎”！长租公寓如何以公区创新撬动产品价值？

公区从配套角色迈向“内容载体”与“价值引擎”。

2025年，住房租赁产品力100首创华南、华北、中西部、华东属地化深度测评体系， 深度挖掘区域市场差异化需求。

在长租公寓行业竞争日益激烈的背景下，单一的居住功能已难以满足市场需求与实现可持续的盈利增长。公区作为连接用户与运营方的核心场域，其价值挖掘与运营模式创新，正成为行业突破同质化竞争、寻求新增长曲线的关键。

在华北区域长租市场，住房租赁产品力100观察到，领先的租赁品牌正推动公区角色从“配套成本中心”向“流量价值引擎”转变。通过场景营造与内容运营，公区不仅提升了多经收入，更在场景中构建了品牌认同与用户粘性，为项目注入持续竞争力。

01

植入自营品牌

构建私域流量与收入闭环

对位客户需求，企业成立并植入自有品牌，如咖啡、超市等，提升多经收入提升的同时强化用户粘度

公区运营一直是长租行业多经收入的主要来源，而市场传统的主流做法多数为自运营+外包的组合方式。而华北市场已经出现公区全自主运营，实现从“空间租赁”到“流量变现”的跃迁。租客不再是单纯的住户，而是具有清晰画像和消费能力的私域流量。公区运营则是转化这些流量的核心场景。相较于外包模式利润分成低，品牌同质化等问题。而迎合客户需求，建立自有品牌并导入，则可以实现利润和品牌忠诚度的提升。真正的把公区从“成本中心”变成“利润引擎”，同时通过自有品牌强化用户粘性，最终获得长期竞争优势。

例如北京乐乎公寓清河店，项目配备了健身房、休息区、户外休闲空间、咖啡厅、水吧、自习室、会议室等功能空间且全部为自运营。通过自运营的方式，公区服务更加有保证，且大大提升客户粘度的同时，降低了外包分成，实现了多金收入的提升。而且项目深入研究目标客群特征，进准对位可客群需求，建立乐乎集团最新自有品牌—“啡常乐乎”咖啡，并在公区植入，一方面满足都市白领的需求，一方面在潜移默化中建立品牌忠诚度；形成良好的市场口碑。

图：自有品牌“啡常乐乎”咖啡厅展示

02

打造主题景观园林

以场景体验赋能项目价值

利用公区亮点为项目赋能，不再局限于功能配套空间，延伸至主题园林景观设计

长租公寓市场在前期发展过程中，将重点放在了室内空间和公区功能配套上，而忽视了园林景观。而在华北市场，目前已有项目开始在园林景观上发力，通过打造主题景观园林，为项目赋能，并在市场上形成区隔。将公区亮点延伸至主题园林景观设计，本质上是将项目的竞争维度从硬件配置提升到了场景体验和情感价值层面。它让冰冷的建筑拥有了温度与个性，不仅能直接促进营销、提升价值，更能长远地培养用户忠诚度、塑造高端品牌形象，是为项目注入持久生命力的明智之举。

例如济南先投雅遇公寓起步区店，作为济南新旧动能转换起步区重点打造的安居工程，雅遇公寓由济南先投集团与新加坡雅诗阁有限公司合作开发运营。致力于打造适合青年人才、新市民及企业员工的高品质居住空间。项目落地“南洋”主题景观园林，通过绿植、装置、水景等营造出热带风情。

图：济南先投雅遇公寓起步区店“南洋”主题园林景观展示

03

配置高端功能

以“代差”竞争锁定高净值客群

功能配套对位高净值客群小众且精致的需求偏好，形成配套功能的“代差”

在华北长租公寓市场，公区已经开始配备高净值人群青睐的功能空间，如室内网球、室内攀岩、乐刻操课馆等空间。高净值人群工作强度大，对健康和身材管理极为重视。这些设施提供了便捷、高效且富有乐趣的解决方案，直击客户核心痛点。此举是精准打击目标客群、实现品牌跃迁的绝佳策略。这不再是简单的“人有我有”，而是通过满足高端客群定制化需求的独特设施来定义生活方式，从而与竞争对手形成配套功能的“代差”。

如北京青核INNNG国际人才社区，项目位于北京市海淀区毛纺东路六号院，区位优势明显。项目针对周边科技园青年人才，打造集居住、商业、社交、服务于一体的多元集合空间。在公区功能选择，摒弃传统服务式公寓配套，选择客群更为对位的高端配套，如青山攀岩、室内网球、乐刻操课馆、Manner咖啡等，受到客户的一直好评，并借助配套，高频词举办社群活动，在高端公寓市场形成了良好的口碑。作为高端服务式公寓，项目出租率仅4个月便达到了95%，完成爬坡。且出租率长期维持在95%以上。

图：青核INNNG国际人才社区高端配套展示

04

设计网红地标

兑现多元化场景与生活方式

设计网红地标，提升传播力，利用主题空间，聚集客群，衍生出可传播、可体验、可共鸣的生活方式

华北市场已有项目开始建立项目专属视觉符号，在公区空间设计兼顾打卡点和功能性，建立起客群运营高效情感连接的同时，打造城市网红地标，提升项目知名度和客户的归属感。这样既能强化品牌记忆点，又能自然延伸出各种主题空间和活动。通过策展等方式，结合空间租赁、社群增值和跨界合作来打造多维收入结构。相较于传统的服务式公寓卖“位置、设施、服务”，而新一代的策略则演变为售卖一种 “可传播、可体验、可共鸣”的生活方式。客户购买的不仅是栖身之所，更是一种社交圈层和身份认同。

青核INNNG国际人才社区利用公区打造“SUPER GROUND+”社区活力能量场。布置装置艺术，打造网红打卡场地，吸引人流，形成项目广泛传播，建立起品牌形象。并利用公区空间和先锋设计师合作，打造对标北京茑屋书店的青核“SHARE TIME”，设计共享办公，小型会议室、咖啡简餐、文创、书籍等功能。后期运营通过谷子、快闪、动漫艺术展览、收费自习室或区域内多项活动举办，例如海淀青年企业家协会、AI交流互动中心等，打造公益角等多角度提供专项服务。在提供中产精致客群生活氛围感，改善职住平衡的理想生活的同时创造了更多的收入可能。

图：青核INNNG国际人才社区网红地标及网红书屋

无独有偶，在北京天安门王府井瑞贝庭公寓酒店，项目在改造和运营过程中充分考虑墙体的高效利用。一方面利用墙面打造网红打卡墙，一方面利用公区墙面，结合地方文化特色，打造北京特色文化展。建立起项目的文化底色，形成良好的口碑宣传。

图：北京天安门王府井瑞贝庭公寓酒店网红墙及特色文化展展示

小结

长租公寓的公区价值正经历一场深刻的范式革命。其演进逻辑从“配套空间”到“品牌阵地”，再到“情感场景”，最终升维为“生活方式策源地”。华北区域长租公寓的实践共同勾勒出公区从“成本中心”向“利润引擎”跃迁的图谱。其核心在于，企业不再将公区视为静态的配套设施，而是作为动态的“内容产品”和“流量入口”进行深度运营。

未来，决定长租公寓产品力高下的，将不仅是区位与硬件，更是其公区所承载的内容深度、情感温度与运营精度。以用户需求为原点，构建可体验、可共鸣、可消费的复合场景，将是行业建立长期竞争优势的关键所在。

注：本文图片除特别标注外，均来自企业官方披露，由住房租赁产品力测评整理。

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