见过贷款买房，见过贷款卖房吗？

见过贷款买房，见过贷款卖房吗？今年以来，卖房款无法覆盖房贷尾款的现象出现。比如之前一个核心区小三居的房子，2019年买入时，除去首付，房贷尾款还剩260万，结果现如今房子跌到了200万。这也就意味着，即使你卖掉房子，银行还有60万的贷款要填。这样很多业主直呼卖不起房的尴尬。

有人就说了，都这样了，还真不如这个。真想卖房的业主大概率是考虑过，但咱们都知道。

其一，无限责任制下法拍房折价率更高，可能还不如自己卖；

其二，对很多人来说，贷款不仅是金融契约，更是一份社会人基本身份和信用的象征。一般情况下，人们宁可亏钱清债，也不让贷款悬空。

这种现象也不是咱们独有，30多年前的日本，在泡沫破裂后，超过1/4的日本家庭陷入负资产。按照正常经济学的逻辑，他们应该放弃房产，止损离场，但现实却相反，绝大多数人还是按月还款，极少出现弃房或者是违约的情况。

所以为什么早期学者把这种现象归于日本的文化上。咱们都知道，关于日本文化，有一本比较知名的书《菊与刀》，作者是鲁斯·本尼迪克特，作为美国文化人类学的重要奠基人，文化模式论的代表人物之一，她在书里提到罪文化和耻文化理论，认为不同文化通过不同情绪机制维系社会秩序。

比如美国、欧洲这种西方传统社会，靠的是罪文化，指的就是一个人的行为约束来源于个人内心和信仰，而非外部目光，即使没有他人目击，自我谴责也会触发忏悔和补偿行为，有点儿像是靠良知的意思。所以他们认为这种社会秩序就得靠宗教和法律制度性约束，讨论更多的也是法律公平性和个人权利。

而以日本社会为代表的这种耻文化，被认为是强调通过外部评价和社会目光来进行行为调节，像是失信、破坏群体和谐，都被认为是不负责任的可耻行为。比如保林肯特在《日本的羞耻作为一种社会制裁》中提及罪文化强调的是人和良心之间的事儿，耻文化强调的是人和社会之间的事儿。

日本人会为了避免这种羞耻，即使付出较高的成本，往往也会主动遵守规则。而房贷违约，作为一种背弃承诺，对家庭、社会都不负责任的可耻行为，会触发这种羞耻感。

也就是说，在这套理论下，即使没有相关法律惩罚，基于对社会批评的潜在恐惧，也会促使这个人继续履行完贷款义务。事实上，根据日本金融厅和日本银行的数据，1990年代泡沫破裂后，日本住宅贷款不良率确实始终低于1。与之相比的是，美国在2008年次贷危机期间，失业率就一度超过7%。

不过这种观点后来也被批判过于二元，现实文化往往是混合型，比如说新加坡就是兼具羞耻外控加法律内控双机制。反过来讲，如果日本整个社会普遍都是讲羞耻心，为何企业违约率和个人违约率不同？

比如说日本企业在1997年的危机中，也出现过大规模的破产和债务违约潮，说明羞耻心并不是全社会的普适机制。或者换个角度讲，低违约率肯定不能只用文化解释。

比如制度方面，日本的住房贷款几乎全部都是追索型贷款，就是即便当时日本人放弃房产，还是需要偿还剩余的债务，担保人、放款人可以很轻易地追索到购房者的资产，而无需进行强制执行。有人就说，他们没有个人破产保护制度吗？日本的个人破产保护制度也是到了2000年代才逐步完善，而且社会污名化严重，可以说在这种制度下，战略性违约在法律上几乎行不通。

与此同时，银行和日本政府的柔性追偿也在降低这种违约率。比如日本金融机构通过延长还款期、降低利率等方式避免借款人破产，日本政府在泡沫破裂后期，也推行了住房贷款再融资计划，便于负资产家庭续贷。也就是说，通过降低利率，减少月供，确实减轻了因房价下降带来的直接经济痛苦。

学者布伦特·怀特在论文《日本的教育》中就提到，房价崩盘和20世纪90年代的经济低迷导致了日本大量非自愿的抵押贷款违约，主要还是因为失业引起的，真的战略性违约还是很罕见。究其原因，除了刚提到的耻文化、贷款追索文化外，他还提到一些日本的独特因素。

比如日本购房者的沉没成本比较高。数据显示，日本人在买房时相比美国人会支付更多的首付。一项研究发现，当时日本家庭平均需要15~25年才能攒够首付款，这些数字可以解释为什么总体而言，日本人面对房价下跌时不太可能违约，而美国人通常首付低一些。

还有就是日本人搬家频次低，他们早期实行终身雇佣制度，搬家需求低。有人就说，不买房子可以租房子。众所周知，日本租赁住房以狭小闻名，为什么狭小？

并不只是由于总国土面积小，日本国内推行非常优惠的租赁法，保障租户的终身租赁权，这种情况下，房东很难提高租金，房屋尺寸小一些，一些多人口家庭就不方便长租。而2008年美国很多战略违约人相比丢掉手头的负资产，后来再租到的房子往往更好，甚至费用更低。

除此之外，日本人也有很深的养老恐惧，咱们都知道租房市场天然对老年人歧视，有一套房子可以让老年人拥有免租金生活。直白点说就是日本人买房多是为了使用价值，这种假设下，经济理性会占上风。

相比之下，美国政府、媒体和房地产联手不懈地推广，业主权是一种基于资产的投资，会随着时间的推移而增值，也就是说这种情况下买房更多的像是一种投资行为。比如说2002年美国总统布什曾在《你自己的家为所有美国人扩大机会》里提到，业主权是积累财富的可靠手段，在这种倡导下，大多数个人购房者都期望以盈利为目的出售，虽然后来在泡沫破裂后被证伪。

当然，这也不是说日本人没有投资房产的情况，日本很多多套房房主更多是把房子当做租金创收的工具，收入的来源。与此同时，可能是由于自然灾害频率比较高，需要定期更换住宅，所以一些日本房主更倾向于直接丢弃，而不是二次出售。

看数据，早期日本二手房购买仅占住房交易的2%，这种情况下，他们对这种使用消费行为亏损的承受度会普遍更高一些。换句话说，房主可能会后悔自己在错误的时间购买了房子，但不会把它当做是一个错误投资的证据。

于是，在泡沫崩塌后的长夜里，日本家庭以另一种方式偿还代价，他们压缩消费、延长劳动、推迟退休，用体面还债的方式维持生活的连续性。