被欠物业费1200万物业退出不干了，小区困局何去何从？

“我司将于 2025 年 12 月 31 日 24 时起，正式停止对小区的物业服务，并完成人员撤场。” 杭州某小区业主收到的这份《退出告知函》，如一颗重磅炸弹，在物业圈激起千层浪。原因无他，告知函中提及，截至今年 10 月，小区业主累计拖欠的物业费竟高达 1200 多万元！这一数字，瞬间引发网友热议：物业不是利润挺高吗，怎会被欠费逼到绝境？

打开百度APP畅享高清图片

该小区于 2010 年左右交付，总建筑面积超 51 万平方米，由 32 幢高层住宅和 1 幢单身公寓组成，近 3800 户人家，常住人口超万人，规模庞大。2021 年，一家上海上市品牌物业公司入驻，高层住宅物业费定价 1.8 元 /㎡/ 月，处于同类小区中等水平。

起初，新物业针对前物业遗留问题积极整改，如治理小区入口处垃圾堆积、水质发臭的人工湖，赢得业主点赞，双方度过一段 “蜜月期”。

然而，近两年来，情况急转直下。小区公众号公布的信息显示，业委会多次抽查巡查发现诸多问题：车库乱停车、物业客服对报修回复拖拉、园区卫生脏乱差等。去年，业委会因此对物业开出 1 万元罚单。今年矛盾集中爆发，卫生不达标、人员配置不足，甚至因拖欠外包保洁、保安工资，导致大面积罢工，严重影响业主生活，业委会接连开出罚单。

为何品牌物业的服务会下滑？一位物业工作人员道出辛酸：小区近 3800 户，主动缴费的仅几百户，部分需反复催促，还有相当一部分任凭催促也拒不缴费。知情人士透露，近年来小区物业费收缴率连 50% 都不到。物业公司在《退出告知函》中坦言，因物业费收缴率过低，运营成本上涨，虽多方努力仍长期严重亏损。

收不上钱导致亏损，进而压缩预算、精简人手，绿化养护、保洁、保安巡逻等服务质量下降。曾经清澈的人工湖再次杂草丛生，园区垃圾堆积。服务下滑引发业主不满，更多业主拒缴物业费，陷入 “收费率低→服务差→更不愿缴费→服务更差” 的恶性循环，最终物业公司选择离场。

事实上，物业公司主动撤场在杭州并非首次发生，但此次情况特殊。萧山华瑞晴庐小区物业 “撂挑子” 主要由其他矛盾引发，与物业费收缴率关系不大。杭州宸瀚里小区因开发商欠款及业主因房屋质量问题迁怒物业导致物业撤场，但后来引入荣安物业临时托管，物业费收缴率从不到 5% 飙升至 75%，且该小区是次新小区，物业费加能耗费共 3.2 元 /㎡/ 月，盈利有望。

相比之下，本小区情况棘手。其一，作为交付十多年的老小区，已过开发商质保期，电梯、水泵、监控系统等公共设施设备老化，维修和升级改造需大量资金。其二，1.8 元 /㎡/ 月的物业费标准相对较低，在人力、物料成本上涨的情况下，利润空间微薄。加之历史收缴率低，对大牌物业公司吸引力不大，其他物业公司也望而却步。

很多人认为物业费按月收取，体量庞大，利润可观，实则是误解。物业行业属劳动密集型，成本构成刚性。人力成本是大头，保安、保洁、客服、工程维修、管理员等人员的工资、社保、吃住等支出逐年增加。公共能耗支出，如电梯运行、楼道照明、水系循环、监控用电等，需物业公司先行垫付。设施维护费用，包括绿化养护、设备检修、公共区域耗材等也必不可少。最后剩下的管理费和应缴税款，才是物业公司的利润。当收缴率低于 50%，物业公司要用一半业主的缴费承担全部业主的服务成本，如同餐厅一半客人吃饭不付钱，生意自然难以为继，服务质量下降、最终退场也就不足为奇。

物业撤场的消息传开后，小区业主群内迅速分化成两派：一方认为物业“摆烂”在先，拖欠工资导致服务崩盘，撤场是咎由自取；另一方则担忧“烂摊子无人接盘”，未来垃圾清运、电梯维修可能陷入瘫痪。一位退休教师无奈道：“现在不是争论对错的时候，当务之急是怎么让小区别停摆。”

社区工作人员透露，已有三家物业公司前来考察，但均对超低收缴率表示顾虑。其中一家本地物业提出“试用方案”：前三个月按1.2元/㎡/月收取基础服务费，若缴费率能回升至60%再恢复原标准。但业主大会上，不少居民质疑这是“变相降价降质”，投票陷入僵局。

与此同时，一些年轻业主自发组建了“应急小组”，尝试用技术手段破局。他们开发了线上报修系统，将保洁、保安排班透明化，甚至提议引入“信用积分制”——按时缴费的业主可优先使用小区公共会议室、免费停车位等资源。业委会主任坦言：“与其等‘救世主’，不如先建立互信机制。”

这场危机也暴露出更深层的问题。该小区3800户中，近四成是租户，房东常年失联；另有部分业主因房屋空置、对服务不满等理由拒缴，甚至有人直言“等政府兜底”。法律人士指出，若长期欠费，物业有权起诉，但诉讼成本高、周期长，往往“赢了官司也收不回钱”。

眼下，街道办正推动“三步走”方案：协调原物业延期服务1个月，同步启动业主诚信教育；组织第三方审计厘清历年物业收支，消除业主“物业中饱私囊”的猜疑；对特困家庭申请财政补贴。有专家建议，老旧小区可借鉴“信托制物业”模式，让业委会直接管理物业费账户，每一笔支出公开可查。

这场风波是 “双输” 局面，业主未获应有的服务，物业公司经济受损、品牌受创。它提醒所有小区：物业服务与缴费相辅相成。业主有权监督物业、要求提升服务，但履行缴费义务是保障服务持续的基础。只有双方相互理解、积极沟通、共同努力，才能打破困局，营造和谐美好的居住环境。

用真实的记录，笔者要为那些平凡和不凡发声！我们相信，真实故事，更具说服力，更感动人心。更多资讯请关注：艺飞说！

#民生聚光灯#