北京房产律师：借名买房原告求房屋确权 因案由错误 法院驳回诉求！

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一、案情介绍

（一）亲属关系与被继承人基本事实

原告陈伟与被告陈强系同胞兄弟，二人父亲为陈建国、母亲为刘兰（均已去世），陈建国、刘兰仅有陈伟、陈强两个子女。陈建国于 2017 年 9 月 8 日去世，刘兰于 2022 年 8 月 20 日去世。

陈伟与侯敏系夫妻关系（2004 年 12 月 24 日结婚），第三人徐芳系侯敏母亲（陈伟岳母）。

（二）房屋基本事实

案涉房屋为北京市一号房屋，2002 年 7 月 28 日由陈伟、刘兰作为买受人，与甲公司签订《商品房买卖合同》，总价款 43.8416 万元（首付款 13.8416 万元，公积金贷款 30 万元，贷款期限 15 年）。

2004 年 8 月 16 日，该房屋取得房产证（京房权证昌私移字第 X 号），登记为陈伟与刘兰按份共有，各占 50% 份额；2014 年 3 月 8 日，陈伟提前还清全部贷款。

双方确认该房屋为经济适用房，陈伟提交的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭和收入核定表》显示，刘兰可购买最高总价 36 万元以内的经济适用房，陈伟可购买最高总价 28 万元以内的经济适用房。

（三）出资与协议争议事实

出资主张争议：

陈伟、徐芳称，案涉房屋系徐芳为陈伟夫妻结婚出资购买（2002 年 7 月 17 日通过侯敏妹妹侯丽账户支付首付款及相关费用 16.6949 万元，后续贷款由陈伟夫妻偿还）；

陈强称，首付款由陈建国、刘兰以现金支付，刘兰偿还 20 万元贷款（与陈伟 2006 年 10 月 25 日提前清偿金额一致），陈伟不认可该主张。

多份协议与遗嘱争议：

2002 年 7 月 17 日，徐芳（甲方）与陈建国、刘兰、陈伟（乙方）签订《协议》，约定：因徐芳是唐山户口不符合北京经济适用房购买政策，委托乙方以陈伟、刘兰名义代购一号房屋，乙方仅代为持有，产权 100% 归徐芳所有，待条件成熟配合过户至侯敏子女名下。

2015 年 3 月 17 日，刘兰在中华遗嘱库立《遗嘱》，载明一号房屋中其个人份额及可能继承的份额，由陈强继承 100%；同日，陈建国以录像方式立遗嘱，明确一号房屋中其份额由陈强继承 100%。

2017 年 1 月 30 日，陈建国与陈伟签订《协议》，确认一号房屋由陈伟出资购买，产权归陈伟个人所有，陈建国同意配合过户，父母百年后继承人需无条件配合。

2017 年 7 月 6 日，陈建国、刘兰（甲方）与陈伟（乙方）签订《协议》，约定：一号房屋由徐芳实际出资，甲方仅代为持有，甲方份额生前赠与陈伟，百年后由陈伟继承，待陈伟女儿陈曦年满 18 岁过户至其名下，陈伟需拿出房租一半供甲方养老（注：该协议及 2017 年 1 月 30 日协议均在香港形成）。

2017 年 12 月 17 日，刘兰与陈伟签订《赠与合同》，约定刘兰将一号房屋中其 50% 份额无偿赠与陈伟，房屋产权全部归陈伟所有，刘兰对房屋北面卧室享有终生无偿使用权。

房屋使用与租金争议：

陈强提交 2017 年 12 月 30 日刘兰出具的《委托书》，载明刘兰委托陈强管理一号房屋出租事宜；《北京市房屋出租委托代理合同》显示 2017-2019 年房屋月租金 7000 元，部分月份陈强按每月 3500 元转账给侯敏。

陈伟称房屋实际由其夫妻管理，2021 年 3 月侯敏向陈强转账 1.425 万元，系将租金一半用于刘兰生活，租金标准为 9500 元 / 月。

证据形式争议：

陈强主张，陈伟提交的 2017 年 1 月 30 日、2017 年 7 月 6 日协议均在香港形成，未按规定履行公证证明手续，形式存在瑕疵，不能作为定案依据。

（四）购房资格争议

徐芳称 2002 年无北京购房资格，现仍无；陈伟现为香港户籍，其家庭在北京另有一套房屋，无北京第二套房屋购买资格。

二、双方诉求

（一）原告陈伟诉求

确认北京市一号房屋为原告陈伟所有；

判令被告陈强配合原告陈伟办理一号房屋所有权转移登记手续；

本案诉讼费由陈强承担。

（二）被告陈强答辩意见

不同意陈伟的诉讼请求，一号房屋登记为陈伟与刘兰按份共有，各占 50% 份额，物权登记具有公示效力；

陈伟提交的多份协议内容矛盾，且 2017 年在香港形成的协议未履行公证手续，形式瑕疵，非陈建国、刘兰真实意思表示；

刘兰、陈建国 2015 年所立遗嘱合法有效，明确二人在一号房屋中的份额由陈强继承，可证明二人是房屋实际权利人；

陈伟主张 “借名买房” 无充分证据，未证明借名合意、实际出资（如贷款偿还）、房屋实际使用及证件持有情况，反而陈强能证明刘兰偿还部分贷款、持有房产证、收取房租，足以说明刘兰是实际所有权人；

徐芳无购房资格，陈伟无北京第二套房屋购买资格，陈伟主张无法律依据，应驳回其诉求。

（三）第三人徐芳意见

同意陈伟的全部诉讼请求，认可陈伟关于房屋出资及产权归属的主张。

三、裁判结果

驳回原告陈伟的全部诉讼请求。

四、法院说理

物权登记与协议效力的关系认定

一号房屋房产证明确登记为陈伟与刘兰按份共有，各占 50% 份额，物权登记具有公示公信力。虽徐芳与陈建国、刘兰、陈伟 2002 年签订《协议》，约定徐芳为实际权利人、乙方仅代为持有，但该协议本质是债权约定，徐芳基于协议享有的是债权请求权，而非排他的物权。

购房资格与物权取得的合法性审查

根据北京经济适用房购买政策，购房资格是取得物权的前提条件。本案中：

徐芳 2002 年因户籍问题无北京经济适用房购买资格，现仍无，其无法基于 2002 年《协议》取得一号房屋物权；

陈伟现为香港户籍，且其家庭在北京已有一套房屋，无北京第二套房屋购买资格，即便刘兰曾承诺赠与份额，陈伟亦因资格限制无法取得完整物权。因此，陈伟主张确认房屋归其所有，缺乏合法性基础。

证据形式与举证责任分配

陈伟提交的 2017 年 1 月 30 日、2017 年 7 月 6 日协议均在香港形成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条，该类证据需履行香港公证机关证明手续，陈伟未提交相关证明，证据形式存在瑕疵，法院难以采信。

关于出资争议，陈伟、徐芳提交的 2002 年首付款支付凭证（侯丽账户转账）、贷款还款记录，可证明徐芳参与出资、陈伟偿还贷款，但陈强主张刘兰偿还部分贷款未提交证据，陈伟的出资证据更具优势。然而，即便出资事实成立，在徐芳、陈伟均无购房资格的情况下，亦无法直接转化为物权归属的依据。

遗嘱与赠与合同的效力考量

刘兰、陈建国 2015 年所立遗嘱，符合《民法典》关于遗嘱的形式要件，合法有效；2017 年刘兰与陈伟签订的《赠与合同》，虽约定赠与份额，但因陈伟无购房资格，赠与无法实现物权变动效果。遗嘱与赠与合同的冲突，因物权变动的前提（购房资格）不存在，无需进一步审查，不影响本案裁判结果。

综上，陈伟的诉讼请求因缺乏物权取得的合法性基础，且部分关键证据存在形式瑕疵，法院不予支持，故判决驳回其全部诉讼请求。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）