北京房产律师：夫妻共同房产含未分割遗产，擅自赠与子女竟无效！

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一、案情介绍

被继承人周建国（2018 年 12 月 12 日去世）与王秀兰（2023 年 9 月 29 日去世）系再婚夫妻关系。王秀兰再婚前育有二女，分别为原告周敏、被告周莉；周建国再婚前育有三子，分别为第三人周强、周阳、周婷。双方再婚时，五名子女均未成年。

（一）房屋基本情况

一号房屋：位于北京市，2016 年 5 月 15 日，王秀兰与出卖人李娟签订《北京市房屋买卖合同》，以 310 万元总价购买该房屋，登记在王秀兰名下。

房屋使用背景：房屋购买后，由周敏之子与王秀兰、周建国共同居住使用；周建国去世后，王秀兰继续在此居住，后于 2023 年 3 月将房屋赠与周莉并办理过户。

（二）核心争议

房屋权属争议：周敏主张一号房屋是自己全款出资，以王秀兰名义购买，实际所有权归自己；周莉辩称房屋是王秀兰出售二号房屋的款项购买，属王秀兰与周建国的夫妻共同财产。

赠与合同效力争议：周敏称 2023 年 6 月接到中介电话，才得知王秀兰与周莉于 2023 年 3 月 15 日将一号房屋赠与过户，二人恶意串通损害自己利益，赠与应无效；周莉主张王秀兰因周敏多次上门闹事，且自己尽了主要赡养义务，王秀兰生前立有遗嘱，赠与是母亲真实意思，办理过户时有监控，合同有效。

继承背景争议：周建国 2018 年去世未留遗嘱，一号房屋未进行遗产分割；周强、周阳、周婷作为周建国的子女，同意周敏的诉求，认为赠与侵犯了其继承权。

二、双方诉求

（一）原告周敏诉求

确认王秀兰与周莉于 2023 年 3 月 15 日签订的关于一号房屋的《赠与合同》无效；

判令王秀兰与周莉将一号房屋所有权转移登记至王秀兰名下；

本案诉讼费、保全费由两被告承担。

（二）被告周莉答辩意见

不同意周敏的全部诉讼请求；

主张一号房屋是王秀兰出售二号房屋的款项购买，属王秀兰与周建国的夫妻共同财产，并非周敏出资；

称王秀兰 2023 年 3 月 9 日书写遗嘱，因周敏多次上门闹事，母亲担心自己被欺负，才提前将房屋赠与过户给自己；

表示王秀兰胰腺癌晚期住院期间，自己尽到了陪护义务，赠与合同是母亲真实意思，办理过户时有监控录像，合同合法有效。

（三）第三人周强、周阳、周婷述称

同意原告周敏的全部诉求。

三、裁判结果

确认王秀兰与周莉于 2023 年 3 月 15 日关于一号房屋的赠与行为无效。

四、法院说理

（一）法律适用

本案适用《中华人民共和国民法典》关于民事法律行为效力、夫妻共同财产、共有物处分的相关规定，具体包括第一百五十四条（恶意串通损害他人利益的民事法律行为无效）、第一百五十五条（无效民事法律行为的后果）等。

（二）一号房屋权属认定

一号房屋系王秀兰与周建国婚姻关系存续期间购买，虽登记在王秀兰名下，但无证据证明是王秀兰个人财产或周敏全款出资，应认定为夫妻共同财产。周建国 2018 年去世后，未对其名下房屋份额（遗产）进行分割，该部分遗产由法定继承人王秀兰、周敏、周莉、周强、周阳、周婷共同共有。

（三）赠与行为效力认定

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中：

周莉明确认可，王秀兰将一号房屋赠与其时，未告知周敏、周强、周阳、周婷，故意隐瞒了赠与事实；

一号房屋中包含周建国的遗产份额，在遗产共同共有期间，王秀兰与周莉未经其他共有人同意，擅自通过赠与方式处分整套房屋，侵犯了其他共有人的合法继承权；

二人的赠与行为符合 “恶意串通损害第三人利益” 的情形，应认定为无效，故对周敏要求确认赠与行为无效的诉求，法院予以支持。

（四）房屋过户诉求的处理

因王秀兰在本案审理期间已去世，本案系确认赠与行为无效的确认之诉，而非遗产分割或物权返还之诉。将房屋所有权转移登记至已去世的王秀兰名下，欠缺法律依据，故对周敏的该项诉求不予支持。一号房屋的后续遗产分割、物权归属等问题，各方可另行通过诉讼主张权利。

综上，原告周敏的部分诉求具有事实和法律依据，法院依法作出上述判决。