深圳湾万象城，能超越罗万吗？

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观察项目 | 深圳万象城VS深圳湾万象城

作者 | 福贵

后发者，能否颠覆长达二十年的领先？

2024年，深圳万象城以128亿元的销售额继续稳坐深圳榜首，深圳湾万象城则以80亿元销售额排在深圳第三。

随着深圳湾万象城二期盛大开业，稳坐罗湖的“老牌贵族”深圳万象城，与崛起于南山的“新锐掌门”深圳湾万象城之间的对弈，变得前所未有的激烈。

前者凭借近二十年的深厚积淀，拥有难以撼动的品牌忠诚度与成熟商圈的强大向心力；后者则坐拥湾区最强的科创财富实力，展现出挑战行业巅峰的可能。

深圳湾万象城能否超越深圳万象城？这个曾经被视为“不可能”的问题，如今已具备了现实的讨论基础。

而在这场同门之间的销售额竞赛背后，实则是老钱与新钱之间的碰撞，也是商业目的地吸引力的较量。

当国庆期间深圳湾万象城二期以近乎“现象级”的姿态亮相，我们不得不追问：深圳的商业格局，是否即将迎来“改朝换代”的一刻？又将在几年内见分晓？

本文将从宏观、微观以及华润系商业发展等层面进行解析。

01

南山今年GDP或破万亿

约是罗湖的4倍

宏观经济的增长水平、产业结构与居民收入，构成了商业繁荣的根基。区域蓬勃的经济增长能够持续孕育和扩大中高收入消费群体，为高端商业提供最基础的客源和购买力。

南山区历来是广东经济第一区，据官方发布的数据，2020年至2024年，南山区的GDP分别达到6502.22亿元、7630.59亿元、8035.88亿元、8566.02亿元、9500.97亿元，整体呈上升态势。

按南山区2024年的9500.97亿元比较，仅差19亿元就能追平全国第30位城市大连的GDP总量。

今年上半年南山区的GDP达4980.06亿元，增速4.8%。一般而言，每座城市下半年的GDP都会比上半年要高，以此估算，南山区2025年的GDP将会突破万亿元大关。

要知道，2024年全国仅有27座城市GDP超过1万亿元。一个区顶一座大型城市，足见南山区的经济实力。

再看罗湖区，2020年至2024年的GDP分别为2375.28亿元、2571.67亿元、2630.19亿元、2808.19亿元、2478.55亿元。

今年上半年罗湖区的GDP为1263.40亿元（约是南山区的四分之一），同比增长4.2%。就数据来看，罗湖区整体经济总量在一定区间波动，相对稳定。

经济的发展情况，也影响到区域居民的收入水平。

2020年至2024年，南山区居民人均可支配收入分别为82522元、90378元、95710元、102576元、108015元；同期，罗湖区居民人均可支配收入分别为67635元、73911元、76352元、80799元、85016元。

两区居民人均可支配收入相差约1.5万至2万元，收入预期不同，进而会体现在消费水平上。

2020年至2024年，南山区的社会消费品零售总额分别为1240.49亿元、1367亿元、1373.99亿元、1481.3亿元、1587.15亿元；今年上半年已达959.56亿元‌，同比增长13.1%。整体呈上升趋势。

同期，罗湖区的社会消费品零售总额分别为1216.54亿元、1302.15亿元、1258.71亿元、1391.75亿元、1341.83亿元；今年上半年已达624.83亿元，同比增长2.2%。

可以看到，2020年南山区与罗湖区的社会消费品零售总额相差不大，而到了2024年，两区间的消费已经扩大到超200亿元，按今年上半年的社零总额与增长幅度，2025年两区间的消费差距将进一步扩大。

若是结合2019年南山区的866.73亿元，罗湖区的‌1398.34亿元，两大区在社会消费品零售总额的变化更明显。

而且在人口上，南山区常住人口达184.44万人，罗湖区为114.38万人，相差70.06万人，人口的差距，也会影响到长远的消费潜力。

两区间消费差异，还有一个佐证，那就是新开首店的数量。据赢商网统计，今年三季度，深圳开出222家首店，其中南山区开出132家，占比超60%，罗湖区仅10家左右。

综合来看，南山区与罗湖区的经济发展轨迹与能级差异显著。罗湖区是深圳较早发展成熟的城区，在经济与消费上是传统强区，但当各项经济基数达到一定值后，很难再出现较大幅度增长。南山区，整体经济发展和消费都在一路上升，且增长幅度不小。

02

新钱VS老钱

产业结构形成不同的客群结构

两区的经济差异，很大程度在于产业结构的不同。

南山区以高新技术产业和战略性新兴产业为主，诞生了腾讯、华为、大疆、迈瑞等一批全球知名企业，加之科技园、深圳湾后海总部基地、留仙洞总部基地、西丽科教城等区域，形成产业+科研的生态，能加速成果转化。

后海

数据显示，南山区拥有上市企业215家，每平方公里就有1.1家上市企业，密度居全国第一；全区每万人发明专利拥有量676.9件，约为全国水平的23倍。

新兴产业聚集，不仅创造了持续的高价值经济增长，也孕育出规模庞大的高收入科技精英、企业主，这些人消费能力强、收入增长预期强劲，且对新兴品牌接受度高，为高端商业提供了深厚且不断扩增的客群基础。

例如在科技园的深圳万象天地，早期定位是试图走商业与艺术融合路线的，也做了不少相关营销活动，但当时并没有多少人买账。后来万象天地转变路线，向潮流化发展，如今已成为全国知名的商业体。

反观罗湖区，其曾是中国改革开放的窗口，创下了多个“第一”：开设了深圳第一家证券交易所、落地了全国第一家外资银行、拍出新中国土拍第一块地、建造全国首个商品房小区、诞生全国第一家期货交易所、开出内地首家麦当劳……

从罗湖区的发展轨迹来看，金融、商贸等传统优势服务业色彩浓厚，这些产业奠定了罗湖深厚的历史底蕴与初期繁荣，也沉淀了一批老钱。

图源：摄图网

但随着城区发展，罗湖区仅78.8平方公里（面积不到南山区的一半）的土地面积濒临枯竭，传统增长模式面临瓶颈，加之深圳的发展重心逐渐外移，一路向西，罗湖的经济增速与产业结构升级空间相对受限。

尽管近年来罗湖不断出台政策，对区内老旧区域进行更新，并且积极布局人工智能、低空经济、生命健康等新兴领域产业，激活区内经济，但城区空间的物理局限性在客观上仍然会制约其经济发展上限。

产业发展路径的分化，意味着客群结构的差异，这直接影响了两区商业地产截然不同的基本面和未来潜力。

03

深圳万象城VS深圳湾万象城

后者有望超越吗？

回到项目本身，深圳就两座顶奢商业项目，也就是二选一的问题，那些消费人群选择去哪一家，必然是受某种因素影响。可以对比来看。

深圳万象城是华润在深圳的开山之作，一期于2004年开业，二期于2009年开业，加上后续新开的三期，整个项目的总体量达到了约23万平方米，是一个超大型的商业综合体。

深圳湾万象城一期于2018年12月开业。在2025年9月二期盛大启幕后，项目的总体量也达到了约25万平方米，比深圳万象城略大。

在品牌上，深圳万象城具备先发优势，在十多年前就已经拥有较完善的奢侈品矩阵，在深圳湾万象城开业前，这些富裕人群购买高端消费品，都是去深圳万象城，因此深圳万象城积累了一批高端消费者。

深圳湾万象城开业后，网络上有不少人拿两座项目进行对比，仍然有很多人会习惯性选择深圳万象城，可见其影响力。

特别是近几年，深圳万象城一直在升级调改。比如一期，深圳万象城多家奢侈品门店启动升级，LV、DIOR、Burberry、DOLCE&GABBANA、LOEWE等品牌陆续升级为双层乃至三层旗舰店，形成一条奢侈品复式旗舰店长廊。

二期，Hermes取代LV的位置，BVLGARI扩店升级，星美乐焕新升级，LE LABO和BUTTERFUL&CREAMOROUS入驻，强化二期高端氛围。扩容的三期，引入新潮的户外运动和潮奢品牌，更加年轻化。

经过一系列升级，深圳万象城品牌店数量从260余家提升至400余家，品牌丰富度大大提升。

强大的品牌阵容和多年来积累的客群，深圳万象城的业绩也持续多年，一直霸榜深圳首位。公开数据显示，2024年项目销售额达128亿元。

深圳湾万象城开业后，经过几年培育期，奢侈品矩阵要比深圳万象城稍高一筹，因为项目集齐了6大指标性奢侈品牌——LV、DIOR、CHANEL、Hermes、GUCCI、Prada。

其中深圳第一家CHANEL，深圳万象城争取了很多年，最后率先在深圳湾万象城开业，而一直传闻CHANEL会在深圳万象城开设第二家门店，目前还没有新进展。

深圳湾万象城二期开业后，新增MAMMUT、montbell、niko and...、M essential、龍璟、ANT烤肉料理等超120家首店，一、二期品牌数突破500家。

二期部分品牌

至于深圳湾万象城的业绩表现，2024年项目销售额达到80亿元。

如果对比深圳万象城和深圳湾万象城的体量、品牌矩阵等信息，差距并不大，都会有某些品牌能吸引消费者前往。

它们间的差异，更多体现在体验生态上。

深圳万象城由RTKL建筑事务所设计，采用了非常经典的“一字型”弧形动线，导向性明确，同时通过巨大的中庭、下沉式广场等元素营造出通透的室内空间。

这种经典的设计模型，能最大化地展示店铺，容纳海量品牌，形成高效的品牌聚集效应，这种形态至今依然非常有吸引力。

不过，相对于当前消费者对开放空间和自然元素的偏好，这种相对内向型的建筑形态在体验的丰富性上可能面临一些挑战。

就如深圳万象城打造的三期，是在一二期高端商业氛围下的补充。项目试图通过三期更年轻化的品牌矩阵，吸引更多新生代客群，培育新的高端消费群体。

深圳湾万象城在这一层面上有很大的优势。

由Lead8团队设计的深圳湾万象城，从诞生起就体现了更新的商业理念。它采用了“环形动线” 和 “浮岛”设计概念，空间体验更富变化和探索乐趣。

更显著的特点是，它超越了传统商业体的范畴，打造了一个“商业+文化”双核驱动的超级商圈。项目自身规划了深圳湾美术馆、沉浸式剧院、数字艺术中心、创意学习中心四大文化场馆。

同时，它通过约两公里长的深圳湾大街立体慢行系统，将深圳湾人才公园、海滨景观以及春笋、春茧等地标建筑无缝链接，使购物、观展、漫步、欣赏自然风光成为一种连贯的融合体验。

这种复合型体验，在全国都是少见的，也是深圳万象城无法提供的。比如去年的VOGUE时尚之力盛会，今年的爱马仕匠心工坊全球巡展首展，都选择在深圳湾。这些事件给出的信号就是深圳湾的场地条件更好，也更符合时尚潮流的需求。

且前文提过，相较罗湖区的底蕴，南山区更年轻，人们更容易接受新潮的内容，甚至罗湖区新成长起来的富裕人群，也有被深圳湾万象城吸引的可能。

综上所述，南山与罗湖的经济发展能级与产业特质，从根本上塑造了其区域内高端商业地产的天花板与成长路径。

南山区以其爆发性的经济增长、充满活力的产业生态及广阔的发展空间，为深圳湾万象城提供了超越传统格局的巨大潜能；而罗湖区的深圳万象城则需要在相对稳定的基本盘中，通过运营深化与价值重塑来巩固其市场地位。

两者未来的竞争，本质上是区域经济动能与商业创新模式的双重较量。

所以，综合来看，深圳湾万象城超越深圳万象城是没有多少压力的，毕竟在华润系商业内，深圳万象城的业绩已经在去年被杭州万象城超越。

而深圳湾万象城的业绩表现也一直很不错。公开数据显示，深圳湾万象城开业首月（2018年12月18日-2019年1月17日），零售额坪效破2500元/㎡，位列华润置地万象城/万象汇首月坪效第一。这是在当时项目大面积空置的情况下所取得的成绩。

2023年深圳湾万象城销售额达82亿元，2024年达80亿元，这是一期8万平方米空间达到的成绩。

二期开业后，深圳湾万象城商业体量一跃达到25万平方米，保守估计，一、二期共同运营后，第一个完整年销售额就有可能破百亿。

再结合杭州万象城2022年破百亿，2024年超越深圳万象城，或许三年左右，深圳湾万象城也能超越深圳万象城，成为深圳销售额最高的商业项目。

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