深圳继续积极供应“最好的土地”

“好房子”新规之下，深圳继续拿出最好的地块供向市场。

11.8、10日，深圳陆续发出三份出让公告——分别涉及深圳湾超总、光明、梅林三宗宅地，是今年深圳出让的第10、11、12块宅地，均于下月8号15：00竞拍。

其中，深圳湾超总为过去23年来继深湾玖序之后出让的第二块宅地。也在持续验证我在2023年的判断——《》，深圳湾超总会持续调规放出住宅。

这一块地位置就在深湾玖序旁边，配套重叠，周围是TCL大厦、天音大厦、神州数码等企业总部。地块较小，占地约1.18万平米，建面约4.1万平米——包括住宅约3.66万平米、商业1000平米等，宗地整体容积率为3.48，其中住宅部分容积率仅为3.1，限高竟然下削到100米高层区间。地块挂牌起始价22.36亿元，折合起始楼面价5.43万/平米。

和今年其它地块相同，宗地取消了所有限制条件，按“价高者得”原则确定竞得人，没有90·70、没有限价、没有限购、没有限售……全部都没有。自《出让合同》签订之日起1年内开工建设，4年内完成竣工。

和玖序对比，有两个重要不同。

其一，地块技术指标大幅下修。玖序在2023年6月底出让时容积率贴着深圳住宅容积率的规定上限6.0，全为超高层设计（41-59层），符合深圳核心区均走超高层路线的思路；但本次，该地块住宅部分容积率下调到惊人的3.1、高度也从之前的超高层大幅下削到高层（预计30层内），几近砍半，遵循了先前住建部对深圳的要求——深圳之前在宝中南街坊地块、前海地块都已经如此操作。核心地块给定这样的设计条件，可以说政策动作相当夸张。

其二，价格限制全部取消。玖序当年出让时，深圳当时还有限价政策，要求其毛坯限价13.3万/平米(还比当时深圳限价政策多给了1000块/平米，另外全面取消了90·70政策，在户型政策上首次开始大幅放宽)。但在2024年9月，深圳全面取消了限价与户型政策，本次这块地可以说是深圳湾超总唯一一块没有任何限制条件的地块，也可能是整个深圳湾沿线近10年来唯一的一个100米以下的新建豪宅。

所以，这块地从宜居性的角度，高层比超高层相对更为舒适一些，密度更低。但从景观面的角度，这个项目周边全是超高层住宅及总部摩天大楼，海景视野将大为受限，设计难度会很高。在价格方面，可以自由定价之后，开发商可以“尽情的投入”，在产品创造方面相信会有更大的想象力——这一点在华润深圳湾沄玺产品上已经展示了出来。

不要小视这样的政策调整，我认为它正在对市场产生快速而深远的影响。

最主要的影响是，价格管制的取消将会带来更好的产品。我之前已有多年批评过深圳房地产严厉限价政策的危害，最重要的害处是带来了产品质量的普遍降低——这个质量不单是建造质量，还包括建筑设计、户型设计。深圳过去10年来可以说鲜少有好的豪宅，整个房地产行业在产品创造能力方面出现可见的退步。而限价政策的取消，影响立竿见影，开发商立即愿意投入更多，打造更好的产品，卖出更高的价格。

市场已经在验证这一点，深圳在2024年取消限价、90·70，把企业经营的主导权还给了房地产企业，并且开始积极的放出核心地块。这之后，2025年起，深圳便开始蜂拥出现了多个超级豪宅项目——沿着深圳西部海湾这条线，从南山到宝中，一路都在产生。未来3个月-6个月，将是深圳无敌海景超级豪宅打擂台的时期，大有10年前的“深圳湾归来之感”。

我一点儿都不担心这会重新推涨价格，相反，官方近3年来在熊市期间积极的拿好地出来卖，一定会产生多重积极影响：比如，可以更好的促进市场竞争，防止出现过去的投机热；再如，开发商也愿意积极投入，创造出更好的产品，进而也让他们更有能力继续买好地；以及，由此产生良性循环，带动整体房地产市场早日走出泥潭。

这只是一个开始。我会在未来几天撰写一篇文章，来讨论2025年将是深圳顶豪“元年”，一个“K型市场”正在形成，而未来的“新的地王、楼王”，也将会陆陆续续在大熊市里诞生。

总之，未来的市场和你想的可能会不太一样。

当然，反过来说，我对这种一刀切的把建筑高度砍下来也不认为很可取。的确，深圳房地产原来的问题之一是密度太高了。造成这个的最主要原因是政府不给地，搞了太多的总部基地、CBD，批了太多的公办与商业，最终让几乎所有地段都清一色的奔向超高层。在今年，深圳开始展开了修正《》，但核心地段围绕着地铁枢纽大站，是绝对应该进行高密度开发的，不然确实会造成土地的浪费。是以，早年一刀切的推高是不合理，现今一刀切的砍掉也是不合理，应当有因地制宜的弹性空间。

今天这样的一刀切，冲击最大的是超高层住宅，尤其是以超高层为核心的城市更新市场，无论新盘还是二手，应当说在未来好几年里都可以停滞了。新盘的开发建设会停下来，销售也会很艰难，二手房就更不用讲了，全是抛压，有好的新盘在没有人愿意接这些旧盘。没有一刀切的下调高度时，超高层都已经走不动了，再来个一刀切，不知道怎么弄。

另一块地在光明，基本情况差不多。地块在光明马田街道，占地约2万平米，建面约6.36万平米，容积率3.1（超总容积率3.1，光明容积率也3.1，当真无厘头）。挂牌起始价约7.66亿，折合起始楼面价1.2万/平米，性价比不错。

还有一个更无厘头的。今天土地交易中心还新发出梅林一块小地皮的出让公告，在梅林街道越华路，凯丰花园附近，靠北环与彩田路。占地近5000平米，建面18550平米，其中住宅15380平米。重点是，这块地的容积率给到了3.72。

光明容积率3.1、超总容积率3.1、宝中容积率3.4……梅林容积率3.72？！

没看明白这逻辑，你们看明白了吗？

依据深圳中原地产统计，截至10月底，深圳一共成功出让了9块住宅用地，涉及土地面积19.7万平米、建筑面积大约65万平米，累计实现成交金额243.5亿，折合整体平均楼面地价约为37462元/平米，与去年全年大略持平。但与去年相比，深圳今年卖了更多的“宝地”，这也许显示了容积率下调带来的“损失”。

等这三块地卖完，我们再看看会发生什么。

后台的小伙伴们，你们认为超总地块这次可以卖出个什么天价？

楼市、股市交流，加微信号budao2000私询！