大湾区首座K11 Select，能打吗？

Mall 观察

观察项目 | 广州K11 Select

作者 | 大顺

下午五点的汉溪长隆地铁站内，结束课业的学生、拖着行李箱的游客与下班返程的社区居民交织成热闹的人流。

从C口出来即可直达广州番禺K11 Select，其玻璃幕墙在夕阳下折射出艺术感的光影——作为大湾区首个K11 Select项目，自2025年9月底开业以来便承接着这份往来客流。

作为番禺商业升级的关键项目，它带着“艺术+社区+品质”的标签闯入汉溪长隆商圈，直面万达、奥园等成熟商业体的竞争，开业首月，客流、品牌、体验究竟表现如何？能否真正扛起番禺高端社区商业的大旗？

定位破局：“商业+艺术”模式

拿捏年轻人消费胃口

规划与定位25（分）：20分

番禺商业从不缺体量选手，但能精准击中高端社区全场景需求的项目长期缺位。

广州K11 Select是耀胜新世界广场的商业部分，该综合体项目由新世界中国与广州地铁联手打造，项目投资总额逾100亿人民币，除了商业业态，还包括住宅部分耀胜尊府、甲级写字楼耀胜新世界发展中心以及都会绿地广场。

番禺K11 Select于2025年9月29日开业，其既延续K11品牌基因，又通过空间规划与业态落地深度贴合区域消费痛点。

在定位方面，该项 目 专注于年轻消费者，尤其是18-25岁的新生代 ，布局强调潮流科技感，引入潮玩等年轻化品牌。

在运营模式‌方面，K11 Se lect 不同于更“重”的K11购物中心，K11 Select多以“轻资产”或者合作开发为主。

地铁上盖，枢纽红利加持

商圈竞争进入“白热化”

地段与交通25（分）：20分

商业体的成败，地段与交通是“先天基因”。番禺K11 Select的区位优势明显，但也面临着商圈内卷的压力。

交通便利性上，项目紧邻地铁3号线/7号线汉溪长隆站，30分钟直达珠江新城、广州南站，同时自驾通过新光快速、华南快速可快速接入主城，交通红利为项目奠定了客群基础。

客群方面，周边3公里内覆盖祈福新村、华南碧桂园等20余个高端社区，消费潜力强劲；长隆旅游度假区年均超千万游客更能补充稳定旅游客群。

不过，汉溪长隆商圈已形成“三足鼎立”的竞争格局——番禺万达以“全业态家庭Mall”吸引大众客群 （2024年客流超2000万人次，数据来源：商业地产行业监测报告） ，奥园城市天地主打“文旅+商业”聚焦游客。

番禺K11 Select瞄准“高端社区+年轻白领”，三者客群存在部分重叠。如何将这类流动性客流转化为高粘性的忠实客群，成为项目运营亟待突破的核心问题。

品牌表现：首店引流亮眼

“留客能力”待检验

品牌与客流（30分）：20分

目前已开业品牌超30个，涵盖零售、餐饮、娱乐、家居等多个品类。

项目总建面约8万㎡，在空间与设计上构建起层次分明的基底：设计端延续K11标志性金黄氛围；空间端划分地下两层与地上五层，各楼层主题清晰——B2至L5分别对应【新鲜食集】【灵感生活】【都会风行】【设计风尚】【鲸鱼花园】【野餐营地】&【屋顶花园】，从日常采购到文化体验形成全场景覆盖。

目前仍有不少店 铺处于装修升级中，部分商家围档施工，后续开业将进一步丰富业态矩阵， 从现场来看，项目的开业率不超过6成 。

B2【新鲜食集】以番禺首家永旺SM+超市为核心，搭配煲珠公、瑞幸等满足日常采购。

B1【灵感生活】紧邻地铁口，聚集有美食、珠宝钟表、限时店、服饰等，还有与大榕树下、霸王茶姬等餐饮，打造出站即达的便捷消费场景。

L1【都会风行】主打“科技+轻休闲”，大疆、特斯拉等科技品牌与西西弗书店、星巴克臻选店互补。

L2【设计风尚】以全棉时代等零售品牌为主，全国首店“瑰彤記·香港燒鵝濑粉茶餐室”增添独特性。

L3【鲸鱼花园】凭借户外大露台与鲸鱼无动力装置成为“遛娃胜地”，OverEasy餐饮提升亲子停留意愿。

4-5层更打造全国首个HERITAGE by K11岭南文化区【岭南艺味】，公区融入花窗、琉璃等元素，户外露台串联室内形成“文化+美食”场景。

首店策略虽在开业初期“炸场”，但从商场人流来看，笔者下午5点左右实地探访发现，整体人流并不算密集，仅5楼屋顶花园和B2层永旺超市人气相对集中，想从网红变长红，长期运营还得继续“修炼”。

落到品牌与留客的核心命题上，结合踩盘感受来看，番禺K11 Select的定位打法很明确——走年轻化、大众化路线，商场里随处可见带着孩子的家庭客群和年轻情侣，这招确实精准命中了日常消费需求。

艺术展览票价亲民，如“什么是现代艺术啊”展览单人票39元、双人票75元，三人团票99元，降低了艺术体验的门槛。

但“亲民牌”背后的品牌短板在踩盘中也格外明显：逛下来发现，永旺、Gap等主力品牌都是区域内商场的熟面孔，不少消费者在门店外驻足浏览后并未进店，直言“和隔壁万达的品牌重合度有点高”。

论品牌丰富度和商业成熟度，与天河商圈正佳、天河城等“老牌玩家”仍有代差，更没有天河K11那种高端独家品牌撑场的“底气”。

对番禺K11 Select而言，若只停留在“便宜好逛”的浅层维度，就像踩盘时遇到的几位顾客所说“日常买菜、看展过来很方便，但如果是专门逛街，可能会多考虑看看其他选择”。

缺乏独家品牌的“钩子”和记忆点强的体验内容，想让客群从尝鲜打卡转向高频复购，恐怕还有很长的路要走，这正是其留客能力的最大掣肘。

宠物友好与场景创新亮眼

体验短板仍需打磨

运营与细节（20分）：13分

商业竞争的下半场是“细节比拼”，番禺K11 Select在场景营造与人文关怀上的用心值得肯定。

比如配备母婴室、亲子互动区及无障碍卫生间，数字化服务成熟便捷。

项目还推出K11自有宠物食品与主题布置兼顾养宠群体；电梯厅的岭南风格设计与每层的露天户外平台，也让空间体验更具特色与延展性。

此外，还特别联动大橘子及其大美术馆，2025年9月29日至2026年3月31日期间，“什么是现代艺术啊：你好啊大艺术家”华南首展持续落地，后续更计划不定期推出各类艺术展览与原创艺术产品，进一步丰富周边居民的精神文娱消费选择。

不过在实际运营中，体验短板仍需优化：例如导视系统不够清晰，二层亲子区与零售区动线交叉、三层厕所指示不明易让消费者迷路；同时厕所位置较少，部分消费者使用体验有待提升。

节假日停车位紧张，此外不少消费者反映停车场存在大转弯设计，通行不便。

图源：小红书

空调温度控制不均（一层美妆区偏冷、三层餐饮区偏热），且存在灯光照度不足、高峰期公区休息设施紧缺等问题，这些细节都可能影响消费体验的连贯性。

番禺K11 Select成长进行时

破局之后深耕优化是关键

综合得分（100分）：73分

作为刚开业的商业体，番禺K11 Select凭借“艺术+社区”的差异化定位，在番禺商业市场成功“破冰”，首月客流稳定、会员增长迅速，证明了高端社区商业的市场需求。

但它也面临着商圈竞争激烈、品牌留客能力不足、运营细节待打磨等问题。

未来要成为“番禺商业新标杆”，还需在三个方向发力：

一是深化本土链接，引入更多广府特色品牌与文创IP，增强在地化认同；

二是优化业态组合，补充影院、Livehouse等夜间体验业态，延长客群停留时间；

三是打磨运营细节，完善导视、停车等服务，提升消费者满意度。

番禺商业的升级需要“新鲜血液”，番禺K11 Select的出现提供了新的可能性。但商业体的成长并非一蹴而就，从“网红”到“长红”，还需要时间的沉淀与持续的迭代。

对于番禺K11 Select的未来发展，你更期待是在品牌引入还是体验升级上发力？欢迎在评论区留下你的看法！

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