墨尔本房价反弹，10月房价呈最大涨幅！

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1060天“回血”成功！墨尔本房价反弹，买方市场宣告结束

墨尔本房价连续第二个月突破100万澳元大关，巩固其“百万城市”地位，也标志着 有史以来最长买方市场之一的终结。

据房地产数据机构PropTrack最新发布的《房价指数》显示，10月墨尔本独立屋中 位价达到100.7万澳元，连续第二个月站上百万门槛。

*从谷底到反弹：1060天“回血”之路*

尽管2022年墨尔本房市在加息压力下迅速下跌，用不到一年时间触底，但此次反弹 却历时超过1060天才恢复至原有水平。

数据显示，在此期间房价共上涨6.7万澳元，涨幅约为7.2%。

得益于三次降息带来 的市场信心回暖，使墨尔本成为全国房价回升最快的城市之一。

*公寓市场也实现反弹*

不仅独立屋价格回升，墨尔本的公寓价格也出现反弹。

公寓价格自低点以来上涨约 2.35万澳元，涨幅约为3.9%，目前中位价为62.5万澳元。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，墨尔本房价已重返高点，预计明年仍将继续上涨。

她指出，尽管上周通胀数据上升令市场预测澳联储本周不会降息，但这不会阻碍房价上涨。

如果利率维持在当前水平，房价上涨的速度可能放缓，上升范围也会有所收窄，”Creagh说，“这可能会削弱部分信心和买家情绪，但整体来看，价格仍将持续 上涨。”

*首次置业者或受益更多*

Creagh提到，联邦政府10月放宽“首次购房担保计划”（First Home Guarantee）名 额与收入限制，可能使中低价位房产也出现上涨。

尽管财政部对该政策影响持保守态度，但她认为，更多首次购房者将受益。

*买方市场终结：过去两年是“几十年来最佳买入期”*

房地产买方代理协会维州代表Matt Scafidi表示，从2022年至今年中期，墨尔本经历了几十年来最长的买方市场。

“过去两年是几十年来买房的最佳时机，但这一时期已经结束，”他说，“连续两个月中位价突破100万澳元，市场已回归高位。”

他指出，即便在2018年或2008年金融危机期间，市场调整也未曾如此持久。

“以前市场通常很快反弹，但这次确实拖得很久。”

Scafidi认为，此轮市场低迷不仅和利率上升有关，也与维州政府提高第二套房产土地税有关，导致大量投资者抛售B级、C级房产，加剧供应压力。

*墨尔本西北领涨 维州北部表现强劲*

过去一年维州表现最好的地区为州西北部，包括Mildura在内，该地区房价上涨 8.25%，中位价达到39.6万澳元。

墨尔本表现最佳的区域为城市西北走廊，从Tullamarine经Sunbury至Macedon和 Lancefield，该区域房价上涨6.08%，中位价为75.8万澳元。

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首次买房者涌入推高中低端房价 10月房价呈两年多来最大涨幅

在联邦政府扩大给首次买房者首期付款5%提供的贷款担保计划点燃了对「入门级」的中低端住房需求后，澳洲全国各地的房地产价格创下了两年多来的最大涨幅。

首次购房者首期付款担保计划于10 月初扩大，似乎加速了自澳洲央行今年2 月开始降息以来已经出现的房价增长。

根据房地产分析公司Cotality 周一公布的最新房价指数，10 月份全国房价增长了1.1%，这是自2023 年6 月以来最快的月度增长率。

虽然仍然缺乏有关首次买房者首期付未担保计划采用水平的数据，但Cotality 研究主任罗列士（ Tim Lawless ）表示，该计划很可能正在扩大买房的需求。

他说：「自2 月降息开始以来，我们一直看到非常明显的加速。但公平地说，10 月似乎确实有更强的上升步伐。」

「你必须想，在没有澳洲住房局（ Housing Australia ）或类似数据的情况下，在供应水平已经相当稀缺的时候，这将为市场增加一些进一步的需求。」

罗列士指出，有趣的是，中低端市场，即郊区或受到该担保计划价格上限的房产，价格经历了最强劲的增长。

相比之下，住房市场价格最高的四分之一住宅，在每个首府城市中都表现出最慢的价格增长。

10 月份，希望利用5%首期付款担保计划的首次买房者涌入，导致全国只有47% 的城区房屋价值中位数低于可亨受这一担保资格的门槛，低于两个月前的51%。

柏斯是10份房价增长最快的首府城市，该月份上涨1.9%，布里斯本亦不遑多让，上涨1.8%，阿德雷德上涨1.4%。悉尼和墨尔本分别增长0.7%和0.9%。

罗列士说，虽然需求增加推高了房价，但潜在的供应不足仍然是价格上涨的压倒性驱动力，上市供应的房源比平均水平低约18%。

与Cotality周一公布的数据略有不同的是，另一家房地产分析机构提供的最新数据亦显示，截至10 月，全国两大房地产市场悉尼和墨尔本的房地产价格重新加速上涨，春季销售季节的买家竞争导致房价飙升。

澳洲最大的数字地产广告和资讯平台REA Group属下的住房研究机构PropTrack 的月度房价指数显示，10 月份全国房价上涨0.6%，这是连续第10 个月上涨。

这些收益意味着过去一年一套普通住房的价钱增加了65,200澳元，相当于上涨了7.5%。

10月份房价上涨最显著的是阿德雷德，增值1.2%。布里斯本紧随其后，上涨0.9%，而悉尼、柏斯和侯巴特各小幅上涨0.6%。

墨尔本和达尔文上涨0.5%，超过了坎培拉0.4% 的涨幅。

REA Group集团高级经济学家科里格（ Eleanor Creagh ）表示，一些在近期上涨期间表现不佳的市场已经开始加速上涨。

她冰：「达尔文、侯巴特、悉尼和墨尔本是目前年增长速度最快的市场。」

「虽然之前的领跑者或表现优异的布里斯本、阿德雷德和柏斯的年度房价增长速度正在放缓。但价格仍在继续快速上涨。」

乡镇地区的房价增长率与首府城市持平，均增长0.6%，乡镇地区的房价增长近期表现趋于平稳。

尽管由于通胀意外上升，澳洲央行现在可能会在11月的货币政策董事会会议上维持利率不变，但强劲的房价上涨势头还是在10月份出现了。

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全国性上涨！澳洲住房保险年均涨幅超$300

根据澳洲九号台新闻的读者调查，四分之三的澳洲人担心风暴、火灾和洪水将在未来12个月导致他们的住房保险保费飙升。

这种新的担忧出现之际，超过半数受访者已经因为澳洲日益极端的天气而看到保费上涨。

在接受调查的546名读者中，53%表示，由于天气事件，过去12个月他们的住房保险 费用有所增加。

即使当地的洪水、风暴或火灾并未影响他们的房产。

一位受访者告诉澳洲九号台新闻：“一场大洪水发生时，水进入了我们的土地，但没有影响到我们，而且我们没有提出任何索赔，但因为周围有房屋发生了洪水，我 们的费用仍然上涨了。”

仅有34%的受访者表示，他们的保费没有变化。

还有一小部分人表示，他们的保费上涨了，但不清楚原因。

也有人坦言，由于生活成本危机，他们的房屋目前并未投保，因为已无法负担高额保费。

一位受访者说：“我付不起保险和食物的费用。”

展望未来，75%的受访者表示，他们担心在未来12个月内，天气事件会导致住房保险保费上涨。

有数人表示，如果保险再贵一些，他们可能不得不放弃投保。

一位受访者说：“住房/财产保险已经变得太贵了。”

“我65年来从未提出过索赔，但保费却不断上涨，我快要取消所有保险并冒险不保。”

而让住房保险变贵的，不仅仅是极端天气。 过去12个月，澳洲平均年度住房及财产保险保费上涨了300多澳元，从2452澳元升至2795澳元。

这涨幅为14%——而这只是低端水平。

在某些地区，住房保险的平均费用飙升了17%，涨幅高达700澳元。

极端天气事件的发生频率增加，被认为是全国保费上涨的主要原因之一，尤其是在昆州和新州等州份。

今年9月，来自昆州Logan的Corrie Chabau告诉澳洲九号台新闻，他的住房保险保 费在最近一次续保时上涨了1200澳元。

而根据他所在地区最新的洪水风险地图，保费还可能再次上涨。

但Chabau表示，这份地图并未准确反映他房产的洪水风险，他在这里居住13年，从 未发生过洪水。

他当时表示：“保险公司会说，‘这里显示可能会发生洪水’，而保费永远不会下降，这只会摧毁所有人。”

04

挖掘毁房！悉尼东郊拟削 50% 新公寓停车位

悉尼东部地区新公寓开发项目的停车位要求将大幅削减。这一举措出自当地议会的一项计划，旨在应对洪水易发郊区的大型建设工程引发的周边住宅 “开裂” 和低洼地带 “沉洞” 问题。

伍拉拉议会（Woollahra Council）正全面修订开发管控规则，提议将新公寓楼的法定停车位数量最多削减 50%，以此阻止开发商为建造地下停车场开展大规模挖掘工程。

议会发言人称，削减停车位管控将 “减轻新开发项目带来的累积水文地质和岩土工程负面影响”，同时回应 “众多居民的反馈 —— 他们亲身经历了挖掘工程对房屋结构造成的损害”。

他表示，议会高度担忧新南威尔士州政府的中低层住宅改革可能导致脆弱沿海地区的挖掘活动增多，进而加剧 “施工引发的振动影响” 和周边住宅 “结构损坏” 的风险。

该改革于今年 2 月生效，允许城镇中心和交通枢纽附近建造最高 6 层的公寓楼。改革已在该地方政府辖区内催生 14 项多层开发提案，包括在玫瑰湾海滩（Rose Bay Beach）对面建造 6 层建筑的计划。

此次停车位调整与议会委托的一份独立岩土工程报告同步发布。报告指出，由于该地区土壤松软且地下水位较浅，双湾和玫瑰湾对挖掘工程的影响尤为敏感。

调整内容包括：在埃奇克利夫（Edgecliff）、双湾、玫瑰湾、邦迪枢纽（Bondi Junction）和牛津街城镇中心（Oxford Street town centre）的多层开发项目中，标准单间公寓的停车位配比最低可降至 0.2 个 —— 即每建造 5 套单间公寓，开发商仅需提供 1 个停车位。

双湾居民协会成员卡门・麦克劳克林表示，该协会已知晓辖区内至少 60 处房产因新住宅开发项目出现结构损坏。

“我们并不反对建房，但玫瑰湾和双湾的地下水位仅在地表以下 1 米处，根本不适合建造多层公寓楼，” 她说。

“没人愿意因为房屋严重结构损坏，被迫搬离家园却无处申诉。”

“我们不想成为下一个马斯考特塔楼（Mascot Towers）。”

麦克劳克林称，去年 12 月的强风暴和山洪导致双湾多栋住宅及商铺遭受水毁，让居民的担忧进一步升级。

去年 6 月，在居民报告单元楼墙体出现裂缝后，新南威尔士州建筑专员也曾对玫瑰湾一处建筑工地的开发商下达停工令。

玫瑰湾另一处多层开发项目旁的一位居民提供了自家墙体开裂的照片，其保险公司的结构检测报告认定，裂缝是施工造成的。

伍拉拉市长萨拉・迪克森否认议会的担忧是 “以巧妙方式反对提高建筑密度”，强调这是对 “本地区实际发生、必须严肃对待的问题” 的回应。

“玫瑰湾已有部分三层公寓楼需要持续抽排地下室车库的渗水，” 她说。

“我们担心，政府一刀切的改革所产生的累积影响，会破坏新开发项目的结构完整性，干扰本就敏感的地下水位，导致地面沉降、洪水泛滥和现有建筑（居民住宅）开裂。”

新南威尔士州规划部长保罗・斯卡利在一份声明中表示：“中低层住宅选址经过了周密考量，充分兼顾了土地使用限制以及交通、基础设施和服务的可及性。”

“正是伍拉拉议会将这些土地规划为适合中低密度住宅开发的区域，作为开发申请的审批机构，议会有责任评估该区域内开发项目的适宜性和安全性。”

议会提议的停车位调整还包括：多层开发项目中的标准三居室公寓需配 1 个停车位，两居室公寓需配 0.6 个停车位。

若获得批准，这将比现行标准大幅降低 —— 目前单间公寓需配 0.5 个停车位，两居室需配 1.5 个，三居室需配 2 个。

伍拉拉议会上周已拨款 30 万澳元，用于开展进一步的水文地质和岩土工程研究，以评估玫瑰湾和双湾住宅密度提高带来的影响。

议会预计，研究结果将用于推动州政府将这两个郊区列为中低层住宅改革的 “豁免区域”。

斯卡利则表示：“政府不考虑对该政策设立豁免，但始终鼓励议会开展自身战略规划，以增加住房供应。”

议会提议的停车位管控规则将公开征求公众意见，结果将提交议员审议。

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