悉尼房价开始暴跌，有些区跌了三十万！投资者大举回流房地产市场

01

投资者大举回流房地产市场

三次降息、两位数房价涨幅加之新房供应疲软，让投资者再度坚信房地产是稳赚不赔的选择。

马特・弗兰肯（Matt Franken）24 岁时，决定在距珀斯 1500 公里的卡拉萨（Karratha）购置一处价值 40 万澳元的房产。四年间，这笔投资带来了可观收益，这位珀斯居民又陆续添置了两处偏远房产 —— 一处在维多利亚州的弗兰克斯顿（Frankston），另一处在吉朗（Geelong）。

“我只是想为自己的资金找个好去处，” 弗兰肯说，他任职于一家为矿区护士提供管理服务的公司，“我觉得在我这个年纪，最好的选择就是涉足房地产这类领域。”

他预计墨尔本市场的涨幅将超过珀斯，逆转过去五年的趋势。他在墨尔本外湾郊区弗兰克斯顿的房产，过去两年已升值 20%。

“最难的是迈出第一步。一旦入局，你就能灵活调配资产，但入门始终是最大挑战。我很理解当下很多人面临的市场压力，但如果能成功切入，房地产确实有其价值。”

弗兰肯并非个例。投资者正纷纷回流房地产市场。今年的三次降息、持续上涨的房价、移民驱动的人口增长带来的需求激增，以及疲软的新房供应，让投资者再度认定房地产是 “稳赢赌注”。

截至 9 月的一年里，投资者房贷增速飙升至 7.3%，这是 2015 年银行业监管机构出台信贷增速限制以来的最快年度增速。

房地产数据公司 Cotality 的数据显示，10 月澳大利亚首府城市房价创下两年多来最快月度涨幅，单月上涨 1.1%，同比上涨 6.1%。

过去五年，全国房价累计上涨 47%：珀斯上涨 84%、布里斯班 82%、阿德莱德 78%、悉尼 38%、达尔文 37%、堪培拉 29%、霍巴特 28%，墨尔本则以 18% 的涨幅垫底。

澳大利亚第二大住房贷款机构西太平洋银行（Westpac）预测，未来 12 个月，全国住宅（含独栋屋和公寓）价格将再涨 9%。

不过，澳大利亚储备银行（RBA）行长米歇尔・布洛克（Michele Bullock）周二警告称，受粘性通胀影响，本轮货币政策宽松周期可能不会再有更多降息动作，投资者情绪将在本周末面临考验。

“未来可能不会再降息，也可能还有几次降息机会，” 布洛克在将官方现金利率维持在 3.6% 不变后表示，“但正如我之前所说，我们此前的加息幅度没有那么大，因此降息空间也可能相对有限。”

Cotality 分析师凯特琳・福诺（Caitlin Fono）表示，本周澳大利亚首府城市合计有约 3200 套房产计划拍卖，是今年迄今为止第二繁忙的一周。

布里斯班购房者代理安德鲁・弗里德（Andrew Fried）表示，自 5 月和 8 月的第二次、第三次降息以来，下半年投资者需求显著回升。

“布里斯班投资者情绪保持积极，市场信心充足，需求主要集中在低端和中端市场板块，” 他说，相关价格区间通常在 75 万至 110 万澳元之间。

矛盾的是，在阿尔巴尼斯政府宣布加速扩大 “5% 首付计划”（为首次购房者提供免费贷款人抵押贷款保险）后不久，9 月投资者活跃度便大幅上升。

弗里德是艾伦沃根特房产买家公司（AllenWargent Property Buyers）的董事，他表示，为了抢在 10 月 1 日计划生效前布局 —— 避免首次购房者涌入推高房价，布里斯班投资者纷纷入手该计划覆盖的 100 万澳元以下房产。

“在投资者争相赶在 10 月 1 日前入场的三四周内，部分区域房价上涨了 5% 至 7%，” 弗里德说。

“竞争加剧导致优质房产出现多份报价的情况，交易速度加快，使得 100 万澳元以下市场多个板块房价快速上涨。”

他表示，优质房产的报价数量已从正常时期的 3 至 4 份飙升至 13 至 15 份。

购房者需求强劲，而供应却持续紧张 —— 布里斯班的房产挂牌量较长期平均水平低约 30%。

知名住宅开发商奈杰尔・萨特利（Nigel Satterley）表示，过去三个月，墨尔本已成为投资者的首选目的地。

“小型投资者意识到住房短缺问题严重，认为住宅租金将继续稳步上涨，” 萨特利说，他在西澳大利亚州、维多利亚州和昆士兰州均有住宅开发项目。

“由于墨尔本拥有大量中产阶级就业岗位，且房价与悉尼、布里斯班存在差距，我们看到越来越多人迁往墨尔本。”

目前，悉尼独栋屋中位价为 160 万澳元，布里斯班为 110 万澳元，墨尔本则为 97.3994 万澳元。

Cotality 的数据显示，10 月墨尔本的独栋屋和公寓价值涨幅（0.8%）超过悉尼（0.7%），这一罕见现象表明购房者难以承受悉尼的高房价，而维多利亚州首府的增长势头正持续强劲。

萨特利表示，墨尔本新住宅区的 “土地 + 房屋” 套餐价格为 70 万澳元，比悉尼便宜 45 万澳元。

他说，卡车司机、技术工人和客服人员将迁往墨尔本，填补这些行业的技能短缺，同时购置或租赁负担得起的住房。

澳大利亚房地产投资者委员会主席本・金斯利（Ben Kingsley）表示，投资房贷激增的原因是短期资本增值强劲。他指出，由于澳大利亚审慎监管局（APRA）的贷款限制（要求借款人需具备承受较实际利率高 3 个百分点的还款能力），投资者大多聚焦低端市场。

“我认为昆士兰州东南部仍有很大吸引力，该市场表现非常出色。达尔文市场也存在大量投机性兴趣，但总体而言，与其他首府城市相比，很多人认为墨尔本的房价更具可负担性。”

金斯利提醒考虑墨尔本市场的投资者，当地持有成本较高，且本月生效的新法律禁止 “无过错驱逐” 和租金竞价行为。

“维多利亚州政府明显对房地产投资者持反对态度，这导致该州租赁房源数量大幅减少 —— 过去 12 个月减少了约 2.5 万套投资性住房，” 他说。

“我们目前看到的是跨州投资者的回归，他们看到了市场价值，但他们需要明白，随着最低住房标准提高、土地税和印花税上调，房产持有成本将持续增加。”

杰利斯・克雷格（Jellis Craig）房产管理负责人妮可・卡齐维拉（Nicole Katsivelas）表示，155 项租赁法律修改可能让投资者措手不及，尤其是如果他们没有预留额外资金用于房产升级。

她表示，诸如更换淋浴喷头以满足水压标准、将燃气设备升级为电器等细微要求，累积起来对投资者而言也是一笔不小的开支 —— 这些投资者大多是有 1 至 3 处投资房产的职场父母。

“这项法规含糊不清，细节不够明确，很大程度上依赖解读，后续还需维多利亚州民事和行政法庭（VCAT）成员或消费者事务部门确立先例。”

弗兰肯并不担心维多利亚州本月生效的新租赁法律，他表示自己有完善的计划，可应对投资房产或个人生活中可能出现的意外成本。

“有 Empower Wealth 财务顾问设置的缓冲机制，加上银行的保障，再加上我自己预留的财务缓冲…… 只要规划得当，就能有效规避风险。”

当前市场态势与十年前有相似之处 ——2011 年至 2013 年，澳大利亚储备银行累计降息 2 个百分点，随后投资者信贷激增。

当时的信贷热潮迫使审慎监管机构对银行实施 10% 的投资者房贷增速限制，并将只付利息抵押贷款占新增住房贷款的比例上限设定为 30%。

如今，金融监管机构正保持警惕，但尚未对投资者回流房地产市场感到担忧。

澳大利亚审慎监管局上周通知银行，必须做好系统准备，以防当局出台宏观审慎工具 —— 例如限制新增高债务收入比贷款、限制新增投资者贷款或只付利息贷款 —— 来放缓信贷增长。

“利率进一步下降可能导致银行住房贷款组合风险累积，” 澳大利亚审慎监管局发言人表示。

“从历史上看，这些趋势会导致信贷增长和杠杆率上升、房价上涨，且往往会催生更多高风险贷款，例如高债务收入比贷款和投资者贷款。澳大利亚审慎监管局和金融监管委员会正密切关注这一情况。”

澳大利亚审慎监管局提前发出警告，是因为 2014 年至 2018 年期间，部分银行难以快速实施住房贷款限制 —— 其系统无法轻易区分自住型贷款和投资者贷款。

但新的限制措施似乎并非迫在眉睫。

西太平洋银行首席执行官安东尼・米勒（Anthony Miller）本周表示，该行热衷于扩大投资者房贷业务。

“这一客群对我们而言极具吸引力，我们认为大力支持投资者贷款具有重要价值，更重要的是，借此建立全行层面的全面客户关系。”

截至 9 月 30 日的 12 个月里，澳大利亚国民银行（NAB）的自住型住房贷款增长 4.1%，达 2370 亿澳元，而投资者贷款增速更快，同期增长 5.7%，达 1260 亿澳元。

“我们看到投资者积极参与市场，同时首次购房者也实现了良好增长，” 澳大利亚国民银行首席执行官安德鲁・欧文（Andrew Irvine）说，“投资者发挥着重要作用，他们为租房者提供了住房供应。”

目前，自住型和投资者住房信贷总增速已回升至 2008 年全球金融危机后的平均水平左右。

布洛克明确表示，尽管利率会影响房价，但澳大利亚储备银行的货币政策并不以房价为目标。

这位金融监管委员会主席本周被问及澳大利亚储备银行对重新启用宏观审慎工具的看法时表示：“如果判断房地产市场的某些活动可能导致高风险贷款，或加剧房地产周期波动，那么宏观审慎工具可能会发挥作用。”

“目前我们尚未看到金融稳定风险，因此宏观审慎工具和货币政策暂时没有介入的必要。”

澳大利亚储备银行上月发布的《金融稳定评估报告》指出，与住房相关的风险敞口处于可控状态，银行贷款标准仍保持审慎。不过，该行承认，其与其他金融监管机构正警惕投资者加剧房价波动的风险。

“如果投资者活动在已处于高位的基础上大幅上升，可能会显著放大住房信贷和价格周期，进而导致金融风险累积，” 澳大利亚储备银行在这份半年度金融系统评估报告中表示。

报告指出，尽管当前银行贷款标准稳健，但如果低利率引发高风险贷款大幅增加，可能会导致风险累积。

“房价快速上涨时期可能会催生进一步涨价的预期，吸引更多投资者入场，因为资本增值可能成为他们购房决策的主要考量因素。”

“因此，投资者高度集中可能会推动房价上涨，进而增加未来市场回调的风险或加剧回调幅度。”

澳大利亚储备银行传递的 “明年上半年利率可能维持不变” 的信号，或许也将给市场降温。

在布里斯班，弗里德表示，经过过去五年的强劲房价上涨，且短期内可能不会再有降息，投资者可能会变得更加谨慎。

“如果不再有更多降息，市场可能会趋于平稳。我们最近注意到，部分投资者变得更加审慎，更加关注收益率和资产质量。”

02

悉尼一些区的房价开始暴跌，有些区的房价跌了三十万

悉尼一些最富裕的区域房价开始大幅下跌，跌幅相当于其它地区一整套房的中位价。

位于内西区的Burwood，最近被《Time Out》杂志评为澳洲最酷社区，中位房价从去年的330万澳元跌至269万澳元，一年缩水61万澳元。

这61万澳元可以买下新州北河地区East Lismore的一套房，或在Parramatta买下一套公寓房。

高端地段North Bondi的房价同样暴跌，从490万澳元跌至445万澳元，跌了45万澳元。

这笔45万澳元相当于South Tamworth或Wagga的Mount Austin一套房的中位价，也能买到Fairfield、Warwick Farm或Cabramatta地区的公寓房，还能剩下1万澳元。

与悉尼过去12个月整体上涨6.3%的趋势相反，North Willoughby的独立房子房价下跌36.5万澳元，Mosman下跌32.75万澳元，Rose Bay则跌了32.25万澳元。

Domain首席经济学家Nicola Powell博士表示：“显然，房价越高的郊区，百分比的跌幅在金额上就会更大，但这次的跌幅确实相当惊人。”

她指出，高端市场通常对利率变化更敏感，因为贷款金额更高。

这些区域在行情上涨时涨得更快，但下跌时也更惨。

Powell补充说，许多高端生活区在疫情后房价飙升，因为人们提前搬入，如今市场趋缓，交易量减少，少数低价成交就可能拉低中位数。

房产中介网站propertybuyer.com.au的首席执行官Rich Harvey认为，高价房成交量较低，也会让中位价下滑。

Harvey表示：“卖家现在普遍不愿挂牌，他们原本等降息刺激市场，但短期内可能不会发生。”

“因此大多数中介建议业主等到明年一月或二月再挂牌，那时可能价格会更好。”

市场上房源短缺也是主因之一。最新Cotality数据显示，截至10月26日的四周里，挂牌房源比五年平均值低18%。

这意味着卖家也不愿卖房，因为市场上可买的房子更少。

在悉尼最受欢迎的几个郊区，这一趋势尤为明显。

Burwood房价跌幅18.5%，North Bondi跌9.2%，North Willoughby跌9.8%，Mosman跌5.8%，Rose Bay跌5.9%。

其它跌幅较大的地区包括Northbridge下跌31.45万澳元，Glebe下跌29万澳元，Lindfield下跌28.9万澳元，Neutral Bay下跌28万澳元，Coogee下跌23.5万澳元。

Jones Property Advisory的房产顾问Stuart Jones认为，这些下跌反映出高端市场的供需瓶颈。

他指出，疫情期间的通胀效应已深入经济，加上生活成本上升，许多买家买房和贷款能力受到限制。

一些高端卖家期望过高，却不愿降价，只能继续持有，进一步加剧供应紧张。

Jones说：“卖家的预期与买家的购买能力不匹配。人工成本上升，私校学费每年涨10%，很多高端业主孩子读私校，他们也感受到压力。”

他说：“人口增长和寿命延长意味着买房的人更多。虽然目前利率低于历史平均约7%，但房源供应跟不上，所以买家买不到房，形成供需链堵塞。”

Powell认为，这些高端郊区的房价最终会反弹，尤其明年若有更多降息迹象。

她说：“一旦出售环境改善，很多潜在卖家都会行动起来。”

03

通胀再次上涨，澳联储降息无望！澳洲房价涨势或将放缓

随着澳洲储备银行（RBA）本周维持现金利率在3.6%不变，同时通胀高于预期、未来进一步降息可能性减弱，分析人士预计澳洲房价快速上涨势头将有所放缓。

澳储行在周二会议上决定暂停调整利率，此前自2月起已连续三次降息，将利率从4.35%的高点降至当前水平。

然而，9月季度通胀率上升至3%，远高于经济学家普遍预期的2.7%。RBA行长Michele Bullock表示，董事会并未排除再次降息的可能性，但本次会议并未讨论宽松政策，并称当前利率水平处于应对经济风险的“合适位置”。

据房地产数据机构Cotality报告，10月份全国房价环比上涨1.1%，为两年来最快的月度涨幅。

自2月首次降息以来，加上联邦政府扩大首置房担保计划，以及住房供应创纪录低位，市场动能持续增强。

汇丰银行澳洲首席经济学家Paul Bloxham指出，RBA目前面临的主要担忧已重新转向通胀压力，这将使利率维持不变成为更可能的路径，从而对房价形成抑制。

他认为，尽管首置房5%首付计划自10月1日生效后确实增加了市场需求，但过去几个月房价加速上涨的主要驱动因素仍是市场对进一步降息的预期。

信用机构Equifax数据显示，2023年9月季度房贷查询量同比增长10.3%，为自2021年以来最高，但新开房贷账户却下降0.8%，显示出大量买家在申请阶段被银行拒绝，原因是贷款偿还能力不足。

Equifax执行总经理Moses Samaha表示，这一下降主要集中在50万澳元以下贷款区间，受影响群体多为中低收入首次置业者。

虽然信用质量普遍较高，但根据收入计算，偿债能力成为明显障碍。同时，房价持续上涨也使得原本符合首置房担保计划价格上限的房源数量减少。

Cotality数据显示，8月份时全澳有51.3%的城区中位房价低于该计划上限，到了10月下降至47.3%；相比之下，公寓市场相对平稳，93.8%的城区仍低于价格上限，高于此前的92.8%。

Samaha认为，尽管利率保持不变，但供应不足和政策支持仍将推动房价继续上涨，趋势因地区而异。

与此同时，悉尼北岸Roseville Chase一对希望换更大房子的夫妇Hai与George将价值300万澳元的三居室挂牌出售，他们表示，利率维持不动反而令他们安心，减少了来自其他潜在买家的竞争压力，有利于顺利完成置换。

Hai表示，在当前利率水平下，市场虽不确定，但他们对房产的位置和面积有信心，预计会受到欢迎。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出，由于人口增长、供应紧张与相对可负担性，中小型首府城市和偏远地区仍将是明年初房市表现最强的区域。

她指出，自2月以来，全国房价每月上涨，公寓价格自3月以来也连续上升。对于家庭而言，RBA此次决定意味着房贷还款压力短期内不会缓解，同时持续的通胀压力将继续加剧生活成本挑战。

她表示，房价上涨仍受多轮降息、首次购房激励政策与住房短缺共同驱动。

04

悉尼要变下一个“纽约伦敦？专家警告：10年后恐全民租房

澳洲会走上像纽约和伦敦那样的全投资者市场之路吗？

房产专家Steve Palise认为未来10年，警告信号已经很明显，澳洲正在朝着成为一个租房国家的方向发展。

最新数据显示，新州投资者贷款增长速度比自住者贷款增长速度快600%。

澳洲统计局（ABS）的数据还显示，新的投资贷款数量达到历史高位，而房屋拥有率则持续下降。

截至2025年6月，该州的投资者贷款增长了12%，在6月季度，新的投资贷款增长了3.5%，而新的自住者贷款仅增长了0.9%。

Palise表示，资产通胀正在使房价远远超出工资增长的速度，让未来几代人被排除在购房市场之外。

Palise称，如果这种趋势继续下去，澳洲的首府城市将很快变得像纽约或伦敦一样，被投资者主导，普通工资收入者根本无法企及。

他两年前在英国生活时以及在纽约旅行时首次注意到了这一趋势。

“我在伦敦时感到很震惊，在英国这是常态，父母会把他们的房租传给孩子，而不是房产，只是房租，这样他们就不会失去房产。”

Palise表示，投资贷款已经超过了自住者贷款，房产投资增长速度很快。

“我们的投资贷款比例已经达到了6.1%，而自住者贷款比例为5.6%，”他说，“实际上没人能确定，但我预测在10年内，我们将看到一个以投资者为主而不是自住者为主的市场，拥有房产将成为过去式。我发现很多伦敦的公司都在购买整栋大楼，纽约也在发生同样的事情。”

Palise之处，这种趋势是由于房产变得越来越难以负担。

“在70年代和80年代，房产价格是收入的3倍，在过去5年里，这一比例上升到了平均收入的5倍左右，而目前的价格大约是收入的10到12倍。”

“通货膨胀和资本增长实际上正在把大多数买家挤出市场，这就是政府实施5%首付购房计划等措施的全部原因。”

Palise表示，房产负担能力的下降速度已经超过了通货膨胀。

“如果自住者买不起房，那么显然只有投资者能买得起，因为他们想要回报，因此，高净值个人、公司，甚至普通投资者都在购买房产。现在拥有不止一处投资房产的人越来越多。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

09

11-2025

08

11-2025

07

11-2025