【开源地产|地产周报】新房二手房成交面积同环比下降，福州发布预售新政

来源：市场资讯

（来源：地产冲冲冲）

核心观点：新房二手房成交面积同环比下降，福州发布预售新政

本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同环比下降。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周福州提出，房企预售前须报备含价格、交付、投诉处理等8项内容的预售方案，并将信用等级与预售许可、资金监管挂钩，AAA级可少监管30%资金，B、C级全额监管，政策均执行5年，重庆优化住房公积金政策。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

福州发布预售新政，重庆优化公积金政策

福州：房企预售前须报备含价格、交付、投诉处理等8项内容的预售方案，并将信用等级与预售许可、资金监管挂钩，AAA级可少监管30%资金，B、C级全额监管，政策均执行5年。重庆：将优化购买存量住房的公积金提取方式，放宽全款购房的公积金提取条件。比如，职工以自有资金一次性付清购房价款购买自住住房的，可自购房之日起满半年后每年提取一次住房公积金，提取办理时限由两年放宽至五年，提取范围放宽至本人、配偶、子女以及本人与配偶双方的父母，合计提取金额不超过购房总价款。

市场端：土地成交面积同比增长，溢价率环比下降

销售端：根据房管局数据，2025年第45周，全国68城商品住宅成交面积167万平米，同比下降46%，环比下降41%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10141万平米，累计同比下降14%。全国20城二手房成交面积为182万平米，同比增速-29%，前值-24%；年初至今累计成交面积8440万平米，同比增速+4%，前值+5%。

投资端：2025年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6112万平方米，成交土地规划建筑面积4353万平方米，同比增加3%，成交溢价率为3.8%。一线城市成交土地规划建筑面积145万平方米，同比增加7%；二线城市成交土地规划建筑面积1187万平方米，同比增加6%；三线城市成交土地规划建筑面积3021万平方米，同比增加2%。

融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第45周，信用债发行64.5亿元，同比增加23%，环比增加98%，平均加权利率2.08%，环比减少39BP。信用债累计发行规模3515亿元，同比增加3%。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

1、福州发布预售新政，重庆优化公积金政策

地方层面：（1）深圳：支持将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。（2）广州：目标到2030年，全市智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元，基本实现建筑业转型升级，智能建造与工业化建筑产业生态完备，产业辐射周边省市和海外市场能力显著，将智能建造与工业化建筑产业打造成广州新质生产力的名片。（3）福州：房企预售前须报备含价格、交付、投诉处理等8项内容的预售方案，并将信用等级与预售许可、资金监管挂钩，AAA级可少监管30%资金，B、C级全额监管，政策均执行5年。（4）重庆：将优化购买存量住房的公积金提取方式，放宽全款购房的公积金提取条件。比如，职工以自有资金一次性付清购房价款购买自住住房的，可自购房之日起满半年后每年提取一次住房公积金，提取办理时限由两年放宽至五年，提取范围放宽至本人、配偶、子女以及本人与配偶双方的父母，合计提取金额不超过购房总价款。

2、 销售端：成交面积新房环比下降，二手房环比下降

2.1、68大中城市新房成交面积环比下降

根据房管局数据，2025年第45周，全国68城商品住宅成交面积167万平米，同比下降46%，环比下降41%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10141万平米，累计同比下降14%。

根据房管局数据，2025年第45周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-14%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-46%、-41%、-59%，年初至今累计增速-5%、-11%、-99%。

2.2、20城二手房成交面积环比下降

2025年第45周，全国20城二手房成交面积为182万平米，同比增速-29%，前值-24%；年初至今累计成交面积8440万平米，同比增速+4%，前值+5%。

3、投资端：土地成交面积同比增长，成交溢价率环比下降

2025年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6112万平方米，成交土地规划建筑面积4353万平方米，同比增加3%，成交溢价率为3.8%。一线城市成交土地规划建筑面积145万平方米，同比增加7%；二线城市成交土地规划建筑面积1187万平方米，同比增加6%；三线城市成交土地规划建筑面积3021万平方米，同比增加2%。

南京：南京迎来9宗涉宅用地出让，总土地出让面积23.44万m2，总规划建筑面积38.25万m2，总起始价约26.90亿元。最终9宗地块均底价成交，共收金26.90亿元。义乌：成功出让一宗稠城街道宅地，绿城以总价8.58亿元竞得地块，成交楼面价18595元/ m2，溢价率达28.44%。义乌市稠城街道稠州路与县前街交叉口东南侧地块，用地性质为城镇住宅用地、商业用地，总用地面积18456.27 m2， 规划建筑面积46140.68 m2，容积率2.5，起始价6.68亿元， 起始楼面价14477元/ m2。该地块开拍前已获3轮报价，经过39轮竞价，最终由义乌浙筱置业有限公司（绿城）以总价8.58亿元竞得，成交楼面价18595元/ m2，溢价率28.44%。南京：南京迎来7宗涉宅用地出让，其中秦淮区1宗、栖霞区2宗、六合区2宗、江北新区2宗，总土地出让面积20.69万m2，总规划建筑面积29.45万m2，总起始价约23.52亿元。最终2宗栖霞区地块溢价成交，其余地块底价成交，共收金23.54亿元。

4、 融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第45周，信用债发行64.5亿元，同比增加23%，环比增加98%，平均加权利率2.08%，环比减少39BP。信用债累计发行规模3515亿元，同比增加3%。

5、一周行情回顾板块表现方面，本周（2025年11月3-7日，下同）房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第22位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST中迪、新华联、渝开发、财信发展、中交地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京投发展、卧龙地产、珠江股份、*ST银亿、张江高科。

6、投资建议：维持行业“看好”评级本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同环比下降。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周福州提出，房企预售前须报备含价格、交付、投诉处理等8项内容的预售方案，并将信用等级与预售许可、资金监管挂钩，AAA级可少监管30%资金，B、C级全额监管，政策均执行5年，重庆优化住房公积金政策。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《新房二手房成交面积同环比下降，福州发布预售新政》

对外发布时间：2025年11月9日

报告发布机构：开源证券研究所

免责声明

开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，具备证券投资咨询业务资格。

本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。

本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。