快来拿！2025澳洲买房地图出炉！全澳最强！墨尔本清盘率创3周新高！投资和首次置业者跑步入场！

01

澳洲最适合“以租养投”地区揭晓！

最新数据揭晓了澳洲一批最适合“以租养投”（Rentvesting）的区。

澳洲人平均要租房近10年才能买房，但专家表示，在置业之路上有更快捷的路径可选择，“以租养投”便是其中之一——即在发展潜力区域购买投资房产，同时继续租房。

数据称，澳洲人平均要租房6年才会购置房产。南澳的平均租房周期最长，达7年，新州和昆州紧随其后，均为6.5年。

考虑到这一周期，Investorkit首席执行官Arjun Paliwal表示，越来越多澳洲人转向“以租养投”并不意外。

“‘以租养投’能让你先踏入房产市场，直到有能力买下心仪的自住房屋。”

Paliwal指出，这种方式能帮助人们更早进入市场，且投资房产的选择更基于数据和市场洞察。

“如果所选的投资区域表现优于你原本计划自住的区域，你不仅能跟上市场增长节奏，还能实现超越。”

“这是许多人顺利置业的一大优势——过去几年里，他们通过这种方式进入市场，而非一直存钱等到能买下心仪住房才行动。”

Paliwal表示，今年新州和维州的区域市场入门门槛相当亲民。

他提到，目前适合购房者的平价入门区域包括Mildura、Albury Wodonga、Dubbo、Bendigo、Ballarat等大型区域中心，这些地方的独立屋价格在55万至70万澳元之间。

他补充道，这些区域彻底改变了“以租养投”者的选择格局。

过去12个月，这些区域的房价增长率持续攀升，最低约8%，最高达15%，其中Mildura和Wodonga领跑。

“在这些独立屋入门价亲民的市场中，部分区域的涨幅是全国平均水平的两到四倍。若论表现突出的极端案例，Townsville、Rockhampton、Bunbury、Geraldton等城市过去12个月的房价也大幅上涨，且房价同样在55万至70万澳元的平价区间。”

Paliwal表示，澳洲各大区域中心有大量投资者积极购房，他们获得的涨幅超过了原本计划自住的城市，这意味着购房者的资金能更高效地积累首付。

至于首府城市，Paliwal称大量资金已回流至墨尔本、珀斯部分区域及布里斯班。

“这些城市帮助许多人实现了资产增值，目前仍在助力人们抢占先机。”

对于“租房陷阱”的说法，Paliwal并不认同——因为“陷阱”意味着无法脱身。“买卖房屋时，你需要先弥补成本才能不亏损，但租房时如果觉得预算紧张，随时可以搬家。”

他表示，人们可以根据自身财务状况调整居住选择，比如借助低首付的首次置业激励政策、合租或“以租养投”等方式踏入置业阶梯。

“‘租房陷阱’的说法有些夸大其词，虽然并非所有选择都很容易，但人们可以主动做出选择。”

“随着房租持续上涨，袖手旁观对任何人都没有好处。”

02

全澳初步清盘率创3周新高！墨尔本首当其冲，投资和首次置业者蜂拥入市

尽管进一步的降息前景日渐渺茫，但买家热情丝毫未减——清盘率被推高至近72%，即使挂牌数量已升至今年第二高。

据Cotality统计，全澳初步清盘率已达71.8%，创3周新高。

尽管春季销售季的推进 使清盘率略有回落，但自6月中旬以来，初步清盘率一直稳定在70%以上。

过去一周的清盘率主要受墨尔本推动，当地初步清盘率上升6.7个百分点，至 72.8%，买家在墨尔本杯周末分心后纷纷重返市场，悉尼的初步清盘率则小幅降至70%。

过去一周，首府城市共有3136套房产挂牌拍卖。

Cotality的数据显示，本周另有 3270套房产将参与拍卖，为2024年3月以来最繁忙的一周。

SQM Research创始人Louis Christopher表示，尽管他预计最终的清盘率会有所回 落，但市场仍偏向卖方。

过去12个月，全澳房价上升6.1%，创两年来新高。但Christopher警告称，当前的房市尚不能称为“繁荣”。

“我原本希望清盘率比最近的数字稍高一些，这告诉我，房市并未突飞猛进——仍偏向卖家，但并非极端卖方市场。如果你是卖家，想在这个市场上成交，就必须贴近市场，否则很难卖出。”

在今年连续降息3次后，澳联储上周决定维持官方利率不变，行长Michele Bullock也压制了市场对当前周期进一步降息的预期。

尽管如此，受今年较低贷款成本鼓舞的房地产投资者，以及可利用联邦政府将新5%首付计划扩大的首次置业者正纷纷重返市场。

Christopher表示，稳健的租金增长同样吸引了投资者。

“投资者被这点吸引，投资者永远是‘顺势操作者’——当市场上涨时他们蜂拥而至，当市场开始下跌时退缩，这也加剧了市场的波动。”

在悉尼的周末购房热潮中，Ray White Upper North Shore的理Jessica Cao在华人 区East Lindfield同一条街上主持了两场成功的拍卖。

其一是一栋位于19 Pleasant Ave的三居室房产，自1950年代起由同一家族持有，成交价为424万澳元。

其二是3 Pleasant Ave的五居室房产，成交价为498万澳元。

Cao表示：“卖家在这里生活了近30年，他们现在正缩减居住规模并搬离悉尼。最终买家是一个当地家庭，原本就很喜欢这套房子，在上市前就看中了，可以说是命中注定。”

Ray White的Dan White表示，10月对该公司而言是创纪录的一个月，但通常这种表现会出现在5月或11月。

“对我们来说，这是价格与交易量共同推动的结果，反映出市场的深度。”

“我们显然看到大量房产进入市场，也被迅速转化为成交，清盘率及挂牌天数都达到创纪录水平。当机会来临时，必须抓住它。”

然而，在墨尔本高端市场，卖家赶在圣诞节前完成交易的时间日渐紧张，买家却并不急于出手。

Morrell and Koren的Emma Bloom表示：“你可以看出哪些房源在市场上挂牌了很 久，而年底前仍需消化的存量，很明显不可能全部成交。”

“我们正在摩拳擦掌等待机会，因为必定会出现不得不出售的卖家。”

较小的房市，如布里斯班和阿德莱德，同样表现坚挺，据Cotality统计，两地初步清盘率分别为77.8%和78.2%。

堪培拉及首领地的初步清盘率为63.8%，挂牌数量创自2023年底以来的最高水平。

03

2025澳洲买房地图出炉：各大首府城市最便宜公寓揭晓！

在2025年的澳大利亚，想在首府城市买公寓“捡漏”的机会——但得准备好离开市中心远一点。

对于能够接受大量通勤时间的买家来说，公寓价格可比城市中位价便宜高达40万澳元。

悉尼最便宜的公寓区：

悉尼的公寓中价距离100万位仅差16万，现在想在50万以下买房几乎不可能。

但在距离市中心20至35公里以西，价格明显低于全市中位价（84万422）的区域。

位于西区、距CBD约35公里的Mount Druitt，是悉尼买公寓最便宜的郊区——中位价42万澳元。

当地房产Yousef Hakimi表示，近年新建的住宅保持了价格的可负担性：

“一个居室约30万个，两个居室约35万个，三居以上的新公寓则热闹40万至60万之间。”

他透露，团队最近以37.3万澳元售出了一套两居室公寓。如今该区的开发以复式与联排别墅为主。

墨尔本最便宜的公寓区：

墨尔本的公寓中位价已涨至59万597澳元，距离2021年底的高点仅差1.2万。

最便宜的区域是Albion——中位价仅28.1万，比全市中位价低逾30万澳元，也一举成为全澳最便宜的首府城市公寓区。

房产代表Richard Popczyk表示：

“一居室大约22万至25万户；两居也能找到，但选择不多。”

Albion的公寓主要集中在Ridley Street、Forest Street和Anderson Road，几乎“永远都有房在卖”。

布里斯班最便宜的公寓区：

布里斯班已跃升为全澳第二贵首府城市，公寓中位价达71万5451澳元。

过去一年暴涨14.1%，目前全市有5套郊区的公寓中位价低于60万，且无一低于50万。

最便宜的是Beenleigh，中价50.6万澳元。

当地Paul Penklis称，45万至65万之间可买到1980年代风格的两居室：

“带一间半浴室、锁车库或车棚的中型公寓，通常有40户左右。”

Beenleigh去年公寓中位价飙升31.4%，但仍属“大布里斯班区最可负担市场之一”。

阿德莱德最便宜的公寓区：

阿德莱德已成为全澳第三贵首府城市，公寓中位价63万2660澳元。

最便宜的是距市中心7公里的Tonsley，中位价43万7500。

根据房源信息，50万以内可购入现代化一居公寓。

珀斯最便宜的公寓区：

尽管年涨幅达16.4%，珀斯仍是全澳第三便宜的城市，公寓中位价56万471澳元。

最便宜的是离市区仅3公里的格兰达洛，中位价40万澳元。

初步预算可在老公寓楼中购买两居单位。

堪培拉最便宜的公寓区：

堪培拉公寓中位价近一季上涨1.5%，至59万7929澳元。

位于Molonglo区、距CBD约10公里的Gungahlin，为堪培拉最便宜的公寓区，中位价45万澳元。

预算45万即可购买一至两居的现代公寓。

霍巴特最便宜的公寓区：

霍巴特是澳洲第二便宜的首府城市，公寓中位价54万6075澳元。

最便宜的地段居然在市中心。南京的Sandy Bay中位价约64万6750澳元，可买到带海景的一至两居现代公寓。

达尔文最便宜的公寓区：

达尔文依然是全澳最便宜的首府城市，公寓中位价仅38万8504澳元。

最便宜的市中心为距CBD仅6公里的Millner，中位价32万澳元。

该区多为度假村风格公寓，深受自住和投资买家欢迎。

04

八成公寓被指严重机构问题 专家吁北领地政府马上行动

北领地达尔文多栋高层住宅公寓被指存在严重结构性缺陷，北领地一名著名建筑业专家公开称在他检查过的公寓大楼中，约有80%存在严重结构问题。

过去15年来，布雷尔斯（John Brears）布一直以咨询工程师的身份为业主、上世纪八、九十年代曾负责管理北领地议会大厦、北领地最高法院等一些最具标志性的建设项目。

他警告说，他已经检查过80多套公寓，其中75%到80%都存在问题，而且是严重的结构性问题，包括防水性能不佳、钢筋锈蚀和结构承重不足等问题，如果政府不采取行动解决这些问题建筑，可能会造成灾难性后果。

布雷尔斯警告说，其中一些问题与2021年每股供佛罗里达州一栋导致98人死亡的公寓大楼倒塌的原因类似，虽然达尔文的问题还没有严重到这种，但是如果这些问题得不到彻底解决，最终可能会重蹈覆辙。

根据北领地基础设施与规划部的资料，至少有九栋达尔文多层公寓被发现不符合建筑标准，涉及超过两百户住宅单位，当局已要求屋主聘请独立结构工程师进行检测与修复。不过，部分住户透露，维修费用可能高达数十万元，且责任归属仍在争议中。

房地产与保险专家亦警告，这类结构缺陷事件将进一步打击消费者信心，影响达尔文整体房市。由于许多买家对高层公寓品质产生疑虑，新建案销售速度明显放缓，银行对相关贷款也采取更严格的审批标准。

曾参与多个相关项目的工程顾问史考特（John Scott）于2020 年被北领地建筑从业者委员会裁定「严重专业失当」，并被吊销执照，调查发现，他所设计的部分建筑在施工期间曾「几乎发生灾难性坍塌」，显示设计与监管双重失守。

业界人士指出，史考特的案件并非个案，而是反映出整体制度性漏洞，北领地建筑监管长期存在「权责不清」与「执法力不足」的问题。现行法规限制了政府在发现缺陷后追究责任的时效，导致部分案件因超过诉讼期限而无法起诉，相关责任人逃避法律责任，北领地政府虽承诺检讨制度，但尚未提出具体改革方案。

布雷尔斯表示，北领地政府要不是不了解问题的严重程度，就是不理解其长期影响，应该强制要求每三年进行一次检查，业主委员会管理人员应该将组织一份书面报告，并将其发送给每位公寓业主，报告副本还应送交北领地政府的建筑监管局局长，并添加到该房产的建筑委员会档案中，北领地应该效仿新州任命一位独立的建筑专员并定期进行进度检查。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

10

11-2025

09

11-2025

08

11-2025