房地产巨头面临困境，巨额亏损销售额锐减，资金链紧张

又一房地产巨头陷入经济危机，借钱续命都难保。

前三季度归母净亏损280.2亿元，营收暴跌26.61%，第三季度单季亏损更是高达160.7亿元，相当于每天开盘就要烧掉1.8亿元。

曾经以“稳健”著称的行业龙头，如今靠借款艰难续命，却依旧难掩3629.3亿元有息负债的重压。

这场生死考验，再次撕开了中国房地产行业冰河期的残酷真相。

万科的巨亏并非偶然，而是销售、盈利、资产三重危机叠加的必然结果，曾经的盈利引擎彻底熄火。

前三季度万科全口径销售金额仅1004.6亿元，同比暴跌44.6%，即便在百强房企中排名第六，也不过是“矮子里拔将军”。

房地产行业的核心命脉是销售回款，房子卖不动，现金流便成了无源之水。

曾经开盘即售罄的万科楼盘，如今也难逃去化难题，即便广州檐屿城等明星项目表现亮眼，也难以抵消整体市场的疲软。

销售下滑直接导致营收承压，前三季度营收1613.88亿元同比下降26.61%，第三季度降幅进一步扩大至27.3%。

计提减值让亏损更是雪上加霜，2025年第三季度，万科计提各类减值准备93.68亿元，直接导致归母净利润减少83.09亿元。

简单来说，就是万科要提前为卖不掉的房子、收不回的款项买单，这些曾经被视为优质资产的项目，在行业下行周期里彻底变成了烫手山芋。

截至9月底，万科存货跌价准备余额已达227.32亿元，高价拿地的后遗症集中爆发。

盈利能力的崩塌则让万科陷入卖楼亏本的尴尬境地。

第三季度万科整体毛利率仅8.86%，同比下降3.21个百分点，净利率更是跌至-30.98%。

核心的房地产开发业务税后毛利率低至2.0%，甚至有数据显示部分时段为-10.5%，意味着卖一套房不仅不赚钱，还得倒贴钱。

网友调侃卖楼赚的还不如理财利息，道出了房企盈利能力的断崖式下滑。

在三重打击之下，万科的财务状况急剧恶化，千亿亏损窟窿就此形成，曾经的行业标杆陷入前所未有的困境。

就在万科亏损数据刷屏的同时，大股东深圳地铁集团成了它的专属提款机，但这场持续的输血更像是一场豪赌。

2025年以来，深铁已累计10次向万科提供借款，总金额高达291.3亿元。

最新一笔22亿元借款期限3年，利率低至2.34%，比一年期LPR还低66个基点，这样的优惠利率几乎等同于“白送钱”。

要知道，当前市面上正常融资利率远高于此，足见深铁的支持力度。

除了直接借款，深铁还通过展期、资产抵质押、股权担保等多种方式全方位支持万科，堪称无死角兜底。

但深铁的“慷慨”背后是无奈的绑定，2017年深铁耗资664亿元入股万科成为第一大股东，如今这笔投资浮亏超437亿元，持股市值缩水至226.8亿元。

更关键的是，万科资产占深圳国资总量超三成，双方合作的TOD轨道+物业模式是深圳城市开发核心战略。

若万科倒下，深铁规划的14号线、16号线等地铁上盖项目将停摆，甚至可能触发深圳国资系统地震，整个地方信用体系都将面临风险。

值得注意的是，深铁自身也面临财务压力，2025年上半年，深铁集团净利润亏损约33.6亿元，网友直言深铁自己都亏了80亿，还硬撑着救万科，简直是泥菩萨过江。

更尴尬的是，万科拿到的借款大多用于“借新还旧”，2025年深铁提供的291.3亿元借款中，万科同期仅偿还公开债就达288.9亿元。

这场输血究竟是能帮万科渡过难关，还是会被拖入无底洞，尚未可知。

面对绝境，万科开启了全方位的自救模式，但这些努力在巨额债务面前，仍显得杯水车薪。

资产盘活成为回笼资金的核心手段，前三季度万科完成19个项目的大宗交易，回血68.6亿元，甚至将旗下冰雪业务打包卖给了中旅集团，堪称“断臂求生”。

截至三季度末，万科累计盘活优化存量资产178.4亿元，试图通过剥离非核心资产缓解现金流压力。

除了股东借款，万科新增融资265亿元，境内融资成本降至3.44%，较去年下降6个基点。通过多种融资渠道，万科暂时维持了零违约的记录，保住了最后的市场口碑。

经营服务业务逆势增长，前三季度全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%。其中租赁住宅业务收入27.4亿元增长4.4%，泊寓20.4万间开业公寓出租率高达94.3%。

物流仓储业务收入31.8亿元增长7.4%，这些稳定的经常性现金流成为寒冬中的一抹亮色。同时，万科将保交付作为核心任务，前三季度累计交付房屋超7.4万套，试图通过保障交付重建市场信心。

但这些自救措施的局限性十分明显，68.6亿元的资产处置收入面对3629.3亿元的有息负债不过是九牛一毛，经营服务业务规模尚小，不足以抵消开发业务的亏损。

万科自己也在三季报中坦言，销售持续下滑，经营形势十分严峻，资金紧张局面加剧，债务偿还压力很大。

万科的困境并非个例，而是整个房地产行业深度调整的缩影，曾经的黄金行业如今陷入集体迷茫。

行业数据揭示了刺骨的寒意，2025年上半年百城二手房价格累计跌3.6%，多家房企销售额腰斩，为了掩盖颓势，多个城市暂停公布二手房成交价。

网友讽刺“现在买房像开盲盒，谁知道明天会不会又跌穿地心”，市场信心彻底崩塌。

恒大垮了，万达怂了，万科也只剩一口气，这样的吐槽在社交媒体上随处可见。

行业性萎缩导致房企纷纷瘦身裁员，曾经的高薪岗位不复存在，有离职员工苦笑“当年以为进了黄金行业，结果发现是夕阳红”。

房地产下行的后遗症正在蔓延，靠卖地拉动经济的时代落幕，各地卖地收入断崖式下跌，直接导致公务员降薪、公交停运等一系列问题。

对于万科而言，未来的命运取决于三个关键因素：销售端能否企稳、资产盘活成效以及经营性现金流能否由负转正。

深铁的借款为其争取了6-12个月的时间窗口，如果在此期间市场能够回暖，万科或许能逐步走出困境，转型为规模更小、模式更精细化的“新万科”。

但如果市场持续低迷，即便有深铁不断输血，也可能只是治标不治本。

如今的万科，就像在寒冬里艰难前行的旅人，深铁的借款是身上的棉衣，能抵御一时的寒冷，却无法改变季节的更替。

对于购房者来说，最关心的还是房子能否按时交付，对于行业来说，如何走出寒冬找到新的发展方向，才是真正的难题。

这场房地产行业的大洗牌，还远未结束。