【独家深度】嘉定规划调整！房产和土地市场，或正迎来深刻变化！

- 2025年的第302天 -

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上周，擘画中国未来五年国民经济和社会发展的《“十五五”规划建议》公布，可以说是相当令人振奋。

其中，小编注意到针对房地产市场有专门的章节，明确要“推动房地产高质量发展”，并提出了具体的指导性意见，尤其引人关注的是，除了保障房供给和“好房子”这些此前已经明确的方向外，这次《建议》特别强调要“因城施策增加改善性住房供给”。

其实，上海的改善型住房被大家熟悉，主要还是因为此前“限购”政策要求，用人均 36.7平方米的标准，来区分“刚需”和二套“改善”。

对普通人来讲，最朴素的理解还是“大房子”和“好房子”。

嘉定住宅容率积调低

此前“限购”最严的时期， 作为上海郊区的嘉定，绝大部分出让的宅地容积率都是2.0左右，有的甚至高达2.5左右，而且新建的住宅还要有70%必须是小户型。

因此我们也看到了一个有意思现象——很多开发商不得不采用高低配的方式，一部分建高层，一部分建叠加等产品。

在嘉定房产市场，即使是市场最好的时期，同项目的高层的去化也比同期的叠加要慢不少，高容积率小区中的低密度的住宅一推出基本秒空——相比地段好的市中心，缺少地段优势的郊区市场太需要低密度的改善型住宅了。

而现在，我们已经看到了调整的强烈信号。

云翔板块调规就是例证。最为明显的就是南翔山姆会员店附近的25-06A地块的容积率调整。

2023年，《 》出炉，包括现时代之城、大华（拟）地块在内的云翔中央区宅地容积率全线调高，全部站上了2.0。

其中，目前已经平地的25-06地块，当时的容积率曾由1.5调整为2.2，建筑限高调整为80米，如果以此容积率打造，必定是高层为主住宅。

但随着整个楼市风向转变，以及“好房子”要求提出，嘉定也开始对住宅容积率开始“松动”。

今年6月，，这次调规最大的亮点当然是复旦中学附属嘉定学校选址基本明确。

或许正是因为学校规划落地的光芒过于强烈，很多人可能忽视了一个重要亮点，那就是南翔近年来住宅容积率首次调低—— 25-06地块容积率由2年前从1.5调高到2.2后，再次由2.2调低到1.3。

幅度非常大，意义很深远！

关于这次调整的原因，文件中也说的很明白，就是“为营造宜居舒适的生活环境，降低居住地块容积率”，而且由此前三类住宅用地（Rr3）调整为二类住宅组团（Rr2）+三类住宅（Rr3）组团的混合用地。

啥叫二类组团？说白了，就是低密度住宅，可能和 柏悦翔湾一样，打造叠加+花园洋房的类别墅社区！（“禁墅令”后，嘉定南部很少见的低容积率住宅社区 ）

如果在嘉定北部部分街镇调低住宅容积率可能还不会太引入关注，但这是在嘉定区位最好的南翔！！调低容积率，重新开放低密度住宅，这或许是一个强烈信号！南翔都要调低容积率，那更需要差异化产品的嘉定北部呢？

而从全上海范围看，不仅嘉定南翔，今年以来，松江中山街道、浦东唐镇等区域都已经有降低容积率的案例。

在好房子，改善型住宅的需求下，上海，特别是嘉定会不会有更多区域降低住宅容积率等，非常值得期待！

嘉定提高低容住宅比例时机已到

截至2024年，嘉定新城常住人口已达68万人，是上海近十年人口导入速度最快、数量最多的新城，目前已经基本完成70万人口的导入目标。

从新城人口导入角度来说，嘉定已经没有需要通过全部的高容积率的高层刚需住宅，承接导入人口的迫切性了。

同时，随着大量保障性住房的建设，来嘉定工作的优质人才、低收入者等也能各类住房作为托底保障。

从现实角度来说，由于郊区和市区的地段差异，高容积率刚需住宅由于产品单一，同质化严重，不但在区内形成内卷，而且还要受到“环沪”和“中心城区”的同类产品强烈竞争。

另外，从国家政策层面而言，“因城施策增加改善性住房供给”已经写入“十五五”建议，极有可能成为正式规划发布。

嘉定作为“独立的综合性节点城市”，有必要也有条件“因城施策“顺势而为，积极争取从北部区域开始，除需高强度开放的区域外（轨交旁、重点规划区），可以尝试降低部分区域宅地的容积率，推出有竞争力的差异化产品，满足市场对“好房子”和“改善型住房”的需求。

这不但是老百姓对更好品质住房的需求，也是房产和土地市场的差异化需要。

不再设中小套比例

践行国家和上海要求的不仅只有南翔调宅地，前几日，嘉定新成路街道的A06B-01地块，相比于最终多少成交，小编更关注这块地的约束性条款。

小编特意查阅了本次出让的“预合同”，该宅地不但对于人才房，保障房没有要求，而且最为关注的中小套比例的比例要求也全面取消。

这种改变无疑给了开发商更大主动性，可以放开手脚打造产品类型更多，差异化更强的改善型住宅和好房子。

嘉定的房产和土地市场

或正在迎来深刻改变

差异化的改善型住房将会比例更高

大家觉得嘉定会有

更多低容积率住宅投放市场吗

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特别提醒：以上仅为小编个人分析判断，不代表官方或者任何商业利益方。特别需要声明，规划是非常严谨而严肃的工作，不仅仅取决于当地、当下需要，还要服从上位规划的要求。

编辑 ｜ 海潮

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