对“十五五”规划建议房地产精神的学习

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布。总体上看，此次规划建议中关于房地产的相关政策表述，其在高质量发展、消费、安全、城市更新、土地等多个角度有系统阐述，既说明做好房地产工作的重要性和全面性，也说明房地产业发展对于“十五五”经济社会发展的重要作用。各地要深入落实有关精神，尤其是通过加快构建发展新模式等系列抓手，有力促进房地产的高质量发展。

此次规划建议指出，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

同时，此次规划建议从其他角度，即城市更新、消费、安全、建设用地、存量土地、农村用地等角度明确了发展方向，包括：1）坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。2）完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。3）提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。4）赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地。5）完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。6）节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，分类保障乡村发展用地。

构建新模式是首要任务

此次在房地产高质量发展的相关内容中，最先表述的是“加快构建房地产发展新模式”。这说明构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手。“十四五”时期房地产发展出现深度调整，也暴露出一些问题，迫切需要新的发展模式来做支撑。所以加快构建房地产发展新模式，是对房地产高质量发展和平稳健康发展的最有力支持。此次比较清晰提及三项制度的完善，即开发、融资和销售，也就意味着围绕商品房尤其是商品住宅推进基础制度的完善和优化，是房地产发展新模式的核心内容。各地要系统梳理房地产全生命周期的管理制度和商业模式，在防范化解各环节风险、促进产业链条顺畅且稳健的同时，有力促进新发展模式的构建，更好促进房地产业的高质量发展。

立足民生做好保障房工作

此次明确，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。这也说明保障房的供给工作依然是重点。第一、从保障房和改善性住房供给的政策表述来看，保障房的相关提法在前面，说明住房发展要牢牢把握民生导向。第二、保障房发展要以“供给”作为重要抓手和突破点，体现了在供给层面要进一步做好产品供应和商业模式优化。“十四五”时期我国在保障房发展方面有非常好的成就，如保障性租赁住房发展积极有力推进。“十五五”时期要再接再厉，把握此类改革方向，并要把“十四五”优秀的做法如“以购代建”、“房票安置”等延续，在增量和存量两个市场中完善保障房供给工作。第三、要关注好两类群体，包括城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。要结合“人”的变化因素，对此类群体的住房情况给予更大关注和支持。最近两年危旧房改造和原拆原建等工作，市场反馈积极，此类优秀工作在“十五五”可以延续，持续增强对新保障对象的保障能力。

三

改善性住房供给重在因城施策

此次政策明确因城施策增加改善性住房供给。第一、房地产市场需求从“有没有”到“好不好”的转变，在“十四五”阶段已有所体现，也有一些非常好的工作和制度做支撑，比如《住宅项目规范》的发布和实施。“十五五”是改善性住房供给的全面发力阶段，各地要重视这一历史机遇期，做好产品的供给。第二、改善性住房供给要立足因城施策导向，形成“差异化”、“适配化”的思路。换句话说，这要求各地根据市场需求来因地制宜推进产品供给，促进产品和市场有精准的对接，体现出改善性住房产品“经济合理、品质提升”的导向。第三、要把改善性住房供给作为住房需求释放的重要抓手。当前房地产市场处于巩固止跌回稳的关键期，要将其作为新一轮房地产向好发展的重要推动力。从各地反馈来看，住房产品品质优，市场是有需求的，既支持了市场行情的向好发展，也支持了品质生活的构建。

四

推进好房子建设和“两提升”工作

此次政策明确，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。第一、“好房子”的建设思路非常清晰，即“安全舒适绿色智慧”。该标准在2025年已经有了非常好的说明和落实，市场反馈积极。各地在“十五五”阶段要持续做好“安全舒适绿色智慧”的好房子建设工作。从实际过程看，要结合噪音扰民等问题开展有针对性的技术创新和建设工作。并结合得房率、好配套、经济适用等，深入推进好产品和好项目的供应。第二、要做好“两提升”工作。此次明确，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。其涉及存量房和“房后”两个内容。其中，存量房领域要持续提升品质，比如说2025年老旧小区电梯加装和更换工作，获得了较高的人民群众满意度，后续要拓宽相关场景。而“房后”领域亦要做细工作，比如说结合“外卖小哥进小区难”的物业管理新问题，创新物业服务模式，将服务质量提升和百姓日常有真正的结合。

五

房屋安全很重要

此次把“建立房屋全生命周期安全管理制度”作为单独一句进行表述，足以看出房屋安全的重要性。“十四五”阶段房屋安全的重大事件包括：燃气管道爆炸、电瓶车自燃、海景房小区遭遇台风、部分小区出现洪涝等。这些问题虽然是个别案例，但极易引发舆情，并严重影响住房安全、财产安全、人身安全等问题。所以对房屋全生命周期安全管理进行单列表述，说明政府关心和重视。各地在此类工作上已有积极推进，如部分房企购买房屋保险、各地积极推进房屋体检等工作，都为各地建立房屋全生命周期安全管理制度提供了好示范。“十五五”做好房屋全生命周期安全管理，既是对房屋市场存量时代的回应，也是住房民生工作的重要体现，并和“好房子”管理工作有较好的对接。

六

不合理限制性措施要清理

此次政策明确，完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。这里把住房领域消费不合理限制性措施列为重要工作方向，具有非常清晰的含义。第一、从今年四季度开始，各地要系统研究在运行和在实施的政策清单，对于限制性的措施，不是要减少，而是要清理。“清理”就意味着要让住房消费获得充足的空间，充分体现市场化和统一大市场的导向。第二、要对一些隐性的限制性措施进行清理，尤其是要关注房地产资源在城与乡、存量和增量、新房和二手房、首套和二套等领域的流通问题，通过取消限制来加快各项资源流动，并促进市场联动。举个例子，很多城市公积金的使用依然有限制，即严格限制了公积金缴存地、购房所在地、户籍所在地等要求，进而影响了公积金的跨区域使用。对此类不合理的隐性约束制度的改革，将促进资金跨区流动，发挥资金对“职”与“住”资源的配置功能，并更好促进各项消费工作。

七

化解风险需要有高站位

此次政策明确，提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。第一、该表述是在“加强重点领域国家安全能力建设”框架下进行的，说明各地要从重点领域尤其是经济金融领域落实好对房地产风险的有序化解。第二、这三个风险的提及频率比较高，同时房地产的风险排在第一位，说明今后一段时间风险防范化解的任务很重，并要做好对三项风险的联动化解工作。第三、要精准识别房地产风险，当前在交易、房价、债务、二手房挂牌等领域都有新的风险体现。各地尤其是要做好对二手房挂牌量的消化，其是有力化解房地产市场风险的重要抓手，将真正促进房地产各市场的联动和新循环。第四、对此类风险的防范化解，不能从单一产业和领域的视角进行，站位要更高。当前工作的目标非常清晰，就是要“严防系统性风险”。比如央行非常清晰明确“十五五”做好房地产宏观审慎金融制度改革工作，对于各地就有非常好的启示。各地要立足于“防范系统性风险”的视角，高度重视风险防范化解工作的人民性和政治性，在防范风险外溢和收敛的过程中，有力促进房地产市场的平稳健康发展。

八

系统把握各项房地产关系

学习本次政策文件，我们认为，此次政策还从多个维度，即城市更新、建设用地、存量土地、农村用地等角度明确了系列工作方向，其对于房地产发展具有非常重要的启示。第一、此类多维度，本质上说明房地产工作要更好处理多个关系，包括增量与存量、城市与农村、房屋与土地、市场与产业、传统路径和新路径等多组关系。对此类关系的统筹协调和发展，是房地产高质量发展的真正体现。而对此类关系处理若不正确，将偏离重心、分散精力。所以要重视多个关系的协调，发挥综合效应。第二、要在以人为本、统一大市场、城市发展新阶段等模式下推进系列工作。以“探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地”为例，各地要积极研究新形势和新需求，立足市场导向协同推进综合供地工作。对此类关系把握的得当，将真正发挥好“人房地钱”的资源优势，并促进房地产业的高质量发展。