地产寒冬或回春？融创、碧桂园都“活”过来了？

10月23日，二十届中央委员会第四次全体会议公报发布，此次公报将房地产相关表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，明确提出要“推动房地产高质量发展”。

据《中国经营报》分析，这一措辞，不仅标志着房地产行业在国家战略中的定位发生深刻转变，也预示着“十五五”期间，房地产将更多与民生保障、内需拉动、质量提升紧密结合，成为经济持续健康发展的重要支撑。在过去相当长一段时间里，房地产被视为拉动经济增长的重要工具。然而，随着经济结构转型和住房矛盾的变化，其角色正逐步回归“居住属性”和“民生本位”。

很明显，这是地产行业趋向平稳发展的启示，此时的地产企业则需要逐渐消化掉过往高杠杆带来的巨额负债，重新审视时代制定新的策略。当然，也有业内人士对此表示仍需观望。

与之相应的倒是，近期，融创和碧桂园都在化债方面取得了重要进展，他们能够率先“活”过来吗？

融创的担子卸下来了？

10月14日，融创中国发布公告称，其境外债务重组计划已获得大多数计划债权人批准。

据公告显示，共1469名计划债权人投票赞成境外债务重组计划，占出席会议并投票的总债权人数约98.5%；投票赞成的债权人合计持有总额约79.6亿美元（约合567亿元人民币）投票计划债权，占会议投票的计划债权总额约94.5%。重组范围包括融创中国发行或担保的境外债务。

图源：南都N视频

融创中国的下一步是向香港高等法院寻求批准该重组计划，并进行裁决。据悉，相关申请将在今年11月5日进行聆讯。这意味着，融创距离重组方案彻底通关仅“一步之遥”。

不过，也有知情人士对财视传媒透露：“尽管面上缓过来了，但是工资还是迟发。”

不难看出，化债成功的融创依然面临困难，但孙宏斌的压力应该是缓解了不少。

图源：21世纪商业评论

在应对地产行业危机的过程中，孙宏斌也有不少变卖资产的动作，但主要都集中在文创项目上。

2023年，融创中国出让了深圳冰雪文旅城51%的股权。2024年，出售了武汉甘露山文创城35%的股权、无锡融创茂配套酒店以及用成都环球中心天堂洲际大饭店被动抵欠东方雨虹债务。此外，融创还在2024年解除了与彰泰的合作，不用继续支付剩余的64.19亿款项款，也不再对其余40个项目进行投入。

如果说卖资产保了融创的现金流，那拉着债权人一起“上船”的操作，则是给融创卸了“担子”。这套方案最早公布于2025年4月17日，融创中国针对这笔总规模约95.5亿美元的境外债务正式推出“全额债权转股权”方案。

具体措施是，融创计划向债权人分派两个系列的新强制可转换债券，作为注销现有债务、解除与现有债务相关债权的对价。

其中，一类将获分配转股价6.8港元/股的新强制可转换债券，可在重组生效日起转股；另一类将获分配转股价3.85港元/股的新强制可转换债券，可在重组后18至30个月内转股。截至发稿前，融创中国的股价仅为1.51港元/股。

图源：同花顺截图

债转股落地，随之而来的则是股权稀释的问题。据悉，为了应对管理层持股被稀释的问题，融创同时设计了“股权结构稳定计划”。具体来看，方案拟向主要股东提供部分附带条件的受限股票，其中债权人每获分配的100美元本金的新强制可转换债券中，将有约23美元的债券发行给主要股东或其指定方。

主要股东在6年内仅获得该等受限股票的投票权等极其受限的权利，不能处置、抵押、转让受限股票。

“棱镜”的文章指出，重组过程并非一帆风顺，部分美元债持有人曾要求孙宏斌抵押个人资产。对此一位业内人士表示：“融创的债主比融创更害怕失去孙宏斌，没有人敢想象没有孙宏斌的融创会怎样。所有人最怕的就是老孙撂担子不干。所幸老孙一直没躺平。”他表示，破产清算清偿顺序里，美元债券优先级几乎是排在最后的。所以，境外债权人只能希望融创团队继续把项目给做下去，债务能拿回来一点是一点。

另有金融行业人士分析称：“用数倍的价格债转股，其实就是让债主们对债务打一个巨大的折扣。双方都在赌，换成股票后未来融创股价能有所回升，这就意味着把债主和债权人绑在了一个战车上。”

碧桂园重回财富500强

10月23日上午，2025年顺德企业家大会召开，全场超500位企业家到场。据“南都N视频”报道，主席台上32位企业家就坐，作为顺德老牌知名企业，碧桂园控股有限公司党委书记、总裁莫斌被安排在主席台的第一排。

图源：南都N视频

活动现场，佛山市委常委、顺德区委书记陈新文表示：“很多人都非常关心碧桂园，但是他们始终在打问号。碧桂园现在的情况如何？它还活着吗？今天我之所以把碧桂园放在这个位置，是想告诉大家两件事情。一是碧桂园重回世界500强，这是一件非常荣幸的事情。二是碧桂园是一个了不起的、伟大的企业。”

据悉，2025年《财富》世界500强榜单中，碧桂园以351亿美元营收位居第460位。

陈新文进一步表示，碧桂园虽然面临各种艰难困苦，但是杨国强主席、杨慧妍主席和莫斌总裁从来没有弃船，没有把应该背负的社会责任和债务放在一边，而是咬着牙在风浪中奋进。

碧桂园一位前员工就此也表示，这“也是里程碑（事件）了，至少说明解决了很多问题。”

由于房地产行业的下行，碧桂园债台高筑。截至2025年6月底，碧桂园总资产中九成都是负债。其中有息债务合计1000多亿元，有七成以上是短期有息债务。据公告，仅今年上半年，碧桂园面临的重大未决诉讼，标的金额超5000万元的就多达344起，金额涉及约464亿元。

尽管面对如此困局，近年来碧桂园依旧坚持保交房，另一边则在积极化债。据“厦门房产网”10月21日报道，碧桂园的境外债务重组传来了好消息，77%债权人已签署重组协议，预计将压降116亿美元债务。公司通过保交付170万套房屋释放现金流，同时以价换量实现销售回血，为经营恢复奠定基础。重组完成后预计产生700亿元净资产，为企业转型发展创造有利条件。

事实上，不论是融创还是碧桂园，其债权人似乎都没得选，除了“上车”就是血本无归，只能盼着企业能稳住经营，凭借核心项目去回笼资金，让债权人的权益能够真正落地。