北京豪宅地图 | 中建智地·紫京宸园光环褪色？

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在核心地段的持续供应下，接下来一到两年时间里，朝阳豪宅地图将会百花齐放。

观点网 北京楼市2025年的“王炸组合”正式揭开面纱。

近段时间，中建智地、中国金茂、越秀地产、朝阳城发豪掷126亿拿下的黄杉木店平房地块，正式开盘。

其中，中建智地打造的紫京宸园开盘当日销售金额达到56.5亿元；金茂、越秀联手打造的璞樾则收金45亿元。

对于上述“明星双子盘”交出的成绩单，有观点认为，两个项目的登场，无疑为北京楼市增色不少。

不过，也有不同的声音。不少市场人士认为，紫京宸园开盘表现不及预期。

毕竟，定价10万+的紫京宸园，价格优势不算明显。与此同时，今年以来朝阳区入市的高端项目不下十个，处于神仙打架的状态。手握现金的购房者们，显然拥有广阔的选择空间。

北京第三座宸园的光环是否稍显褪色？接下来如何抢占市场、争夺北京豪宅的话语权？

宸园光环褪色

“国庆中秋”长假之后，黄杉木店“双子盘”接连面世。

早在4月28日，中建智地联手中国金茂、越秀地产、朝阳城发以126亿元底价竞得朝阳区黄杉木店城中村改造地块和孙河组团地块。

在开发阶段，上述地块被一分为二，北地块由中建智地操盘，打造成为第三座宸园，南地块由金茂、越秀联手开发为璞樾。

地王光环、地段稀缺、宸园加持……一众标签之下，紫京宸园还未开盘便已将市场预期拉满。

今年5月，有市场消息称，中建系已经开始为紫京宸园蓄客；截至10月6日，该项目排卡人数已超400组，预计开盘前可达500组。其中，133平方米小户型早已停止认筹。

要知道，紫京宸园首批取证房源只有559套房源。有相关中介向观点新媒体透露，133平方米户型仅100套，其次148平方米户型也是少量，172平方米至278平方米户型近500套。

排卡名额接近房源数量的九成，其热度可想而知。

10月12日下午，紫京宸园在中国大饭店正式亮相，从开盘情况来看，到场购房者不在少数，基本处于满座状态。

同日晚间，官方数据显示，参加选房的客户400多组，实际选了353套房，总金额56.5亿，133平方米户型直接售罄，148平方米还有少量。

而璞樾项目在10月17日晚开盘，卖出230套，收金45亿元。

对于这一销售表现，有观点认为，为北京“金九银十”增添了一抹亮色。不过，也有业内人士表示，紫京宸园的表现不及预期。

据传，开盘当日，现场参加选房的客户比较多处于观望状态，甚至有不少购房者放弃选房。

有购房者在社交平台表示，排卡基本处于选房末尾，但号称房源稀缺的148户型可选择性还比较高，172户型也基本能够选择心仪的楼层。

也有部分购房者表示，“打算退认筹金”、“继续观察，暂时先不下手”、“再等等”……

如今，距离紫京宸园开盘已有一周时间，上述中介透露，133平方米户型还有一二层可选，而148平方米户型还有比较多选择，中间楼层也有少量房源。

有业内人士表示，销售数据往往存在一定的水分，通常开发商会将购房者的认购金额计入其中，不过认购不代表真实的签约。

“认购金的转化率，好一点能到九成，差一点大概在七成左右。”该人士提到。

从北京住建委披露的数据来看，截至10月19日，紫京宸园完成三套网签，签约面积412.22平方米，成交均价9.37万元/平方米。计算下来，目前网签房源基本为小户型项目。

朝阳豪宅地图

实际上，紫京宸园开盘表现略显失色，一方面与定价有关，另一方面是受周边竞品项目影响。

从预售证情况来看，该项目首批559套房源预售均价11.93万元/平方米，多套高层大户型单价超13万元，最高预售价达到13.32万元/平方米。

开盘当日成交价来看，133平方米户型价格约9.1万元/平方米，148平方米户型成交价在9.3万元左右。

有购房者透露：“当月支付50%款项，额外给一个点优惠，当月支付全款额外给两个点优惠，其他（优惠）就没有了。”

对于小户型产品的定价，市场普遍认为不算高，但是小户型面临临街噪音以及邻近高压线等问题，很多购房者比较介意。

有市场人士点评称：“这个价格非常的卡喉咙，要说贵吧，9.5万元好像也不贵，要说便宜吧，确实没有让买房人占到便宜。”

至于172平方米的大高层房源，定价大概在9.6万元左右；172平方米的小高层房源、232平方米的房源，成交均价大概在10.2万元左右；278平方米在11.2万元左右；400平方米大概在12万元左右。

对于大户型项目，10万+乃至11-12万元的定价，赶上了位置更为核心的酒仙桥豪宅定价，也因此，市场普遍认为性价比不高。

观点新媒体查阅发现，紫京宸园周边挂牌的二手豪宅包括星河湾、天鹅湾等。

第三方平台数据显示，星河湾畅园房源28套，单价从7.13万元/平至11.35万元/平不等，9月份参考均价为8.9万元/平方米。

而天鹅湾在售99套，小区均价为7.7万元/平方米，目前挂牌房源中单价最低的为一套364.38平方米复式房源，单价约5.08万元/平方米，总价为1850万元。

换而言之，从大户型项目来看，紫京宸园10万+甚至12万单价，与周边二手项目价差较大。

其次，朝阳区今年迎来改善盘集中供应潮，板块内有不少豪宅项目在售、待售，10万+价格之下，购房者可选择性还有很多。

比如黄杉木店“双生子”北京璞樾10月18日开盘，首批取证房源308套，推出152、188和258平方米三种户型，各楼栋拟售均价在11.46万-12.9万元/平方米之间。

10月18日开盘均价来看，约在9.5万元至10万元/平方米左右，总价在1400万至3000万元之间。

作为同期入市的高端项目，璞樾在共享周边配套同时，能够规避紫京宸园面临的主干道噪音干扰问题，这也是部分购房者犹豫不决的原因。

除璞樾之外，朝阳区在售高端改善型住宅还有三间房板块的保利朝观天珺、金茂满曜，均价在8-9万左右，目前仍有不少房源在售。

其中，金茂满曜9月20日刚刚获得一张新的预售许可证，预售房源套数124套，预售住房面积0.61万平方米。

距离紫京宸园更远一些的位置，还有中海三个改善盘——中海时光之境、中海朝阳ONE、中海萬吉玖序。位于酒仙桥的中海萬吉玖序价格更高，其余两个盘均价在7至8万元左右。

同时，在紫京宸园五公里范围内，还有长江实业旗下和记黄埔地产开发的北京御翠园项目，该项目因为“七折抛售”吸引了一大批购房者，一定程度上也会影响紫京宸园的出售。

除此之外，朝阳区还在持续供地。根据北京市规划和自然资源委员会披露的消息，朝阳区未来三年将推出30宗优质住宅地块，其中不乏酒仙桥、太阳宫、小红门、呼家楼、广渠路等区域。

国庆节前夕，中建智地鏖战339轮以43.15亿元代价夺得太阳宫地块，也将在不久之后面向市场。

换言之，朝阳区豪宅目前已然是“神仙打架”状态，在核心地段的持续供应下，接下来一到两年时间里，朝阳豪宅地图将会百花齐放。

而紫京宸园光环的褪色，或许不仅仅是中建智地的问题，接下来布局朝阳高端楼市的房企，也将面临同样的市场环境。