深圳业主别再苦等拆迁！住宅限高限容积，或只有这两种旧改能做

“XX旧改还有希望吗？”

上一次这么问我的网友，是因为开发商资金链紧张、安置费延缓发放，旧改项目停滞；

近日这么问我的，主要是担心住宅限高新规对涉及到他家房子的旧改带来暴击。

上周，我们推送了文章《》，评论区中，有人认为这个新规不适合人多地少的深圳，也有人赞成住宅终于告别超高层。

作为刚立项、或刚启动前期工作的旧改项目的部分业主，也在担心，这个新规会不会旧改项目直接停摆。

“上半年终于立项了，现在不知道还能不能做，问开发商也说不清，只能等了。”自家小区被纳入旧改范围的林霖说。

除了273个已完成规划审批、未建的各类旧改项目可按原规划实施，其他居住类旧改还能推进吗？

对于期待拆迁改造的城中村村民/老旧小区业主来说，自家的房子还能等到“以旧换新”的一天吗？

低容积居住类旧改规划获批通过！

新规下，或只有两类项目能推进

一片讨论声中，10月16日，宝安康达尔工业园城市更新单元公布规划方案。

它特别在哪里？

据媒体报道，这是2017年以来深圳城市更新领域中容积率最低的涉居住类项目，仅3.1，符合《住宅项目规范》要求。

康达尔工业园城市更新单元属于工改居项目，位于宝安新桥街道广深公路与沙井南环路交会处西南侧， 规划方案显示，项目 拆除用地面积为242718.3㎡，开发建设用地面积120347.2㎡，规划容积为397470㎡（其中住宅367500㎡，住宅规划容积率3.1；商业7500㎡）。

▲107发展带康达尔工业园城市更新单元区位图

一位在城市更新领域深耕多年的业内人士告诉@深圳买房计划，深圳旧改住宅供应主要有4个来源：城中村改造、旧住宅区改造、商改居以及工改居项目，工改居项目在过往的住宅供应中占大多数。

“这里面分两大类来看，按住宅限高80米、容积率不高于3.1的新规来看，村改和旧住宅区改造，拆赔成本、土地贡献率等因素叠加，可售比太低，基本算不过帐。”

插播两个数据供参考：

据城市更新网的内部数据，深圳城中村的现状容积率，原关外的基本上容积率在1.7-2.0之间，原关内的普遍在3.0以上；老旧小区的现状容积率大部分在1.0-2.0之间，其中1.0-1.6之间的占比约40%，1.6-2.0约占60%。

合一城市更新集团董事总经理罗宇曾指出，按当前房地产市场来看，旧住宅区改造项目净拆建比（注：不含公建及保障房配建面积）要达到2-2.5之间方才具备经济可行性。

另一大类则是工改居、商改居项目，这类项目往往产权较单一、现状容积率也较低。“如果没有大额前期融资和资不抵债的情况，工改居和商改居还能做。如果有这种情况，也没得搞了。”上述业内人士续说。

直接出结论：

在深圳没有对已立项城市更新项目给出缓冲期方案的情况下，未来能符合《住宅项目规范》、继续推进的涉居住类的旧改项目或只有工改居、商改居这两种。

近期立项的工改涉居住项目——位于坂田的物资工业园城市更新项目，在公告中明确按《住宅项目规范》要求落实。

至于城中村/旧住宅区的业主们，别再苦等拆迁了，如今看来，市场主体介入的成本太高，大概率拆不动。

那么，深圳会给这类项目设缓冲期吗？

其余一线城市中，北京明确2025年5月1日前取得用地批准手续住宅项目可按原规划实施，且设置两年过渡期，期间可沿用旧标准，仅要求逾期未获批项目执行新规。

上海明确应通过城市设计优化研究和专家论证，合理确定住宅开发容量和建筑高度等要求。

广州暂未针对住宅项目规范新旧政策衔接进一步明确。

有消息人士透露，深圳官方正在研究缓冲期的问题。

业内分析

住宅新规，或利于自主更新落地

住宅限高限容积已是趋势，传统的以开发商主导的城市更新模式无法对村改、旧住宅区实现拆除重建，还有其他方法吗？

城市更新网认为，自主更新实施路径或加快落地。

据传，受限高限容影响，被认定走城市更新模式不具备经济可行性的南山荔园新村，正在探索按自主更新路径推进的可能。

自主更新，即业主自筹资金自拆自建。去年罗湖红岗花园在社区的组织下率先进行探索，今年南山蛇口的海湾花园由业委会发起，据了解，同意率约98%，改造方案已提交，等待南山区相关部门批示。

在城市更新网看来，传统更新模式下，居住类城市更新项目经济平衡的基本原理是开发商用大规模增容所产生的开发收益去覆盖全部城市更新成本，当中包括原业主的超额补偿、政府的土地收益及超配公服设施，以及开发商的超额开发利润，都需要超高容积率去覆盖，导致深圳批复的居住类城市更新项目容积率越来越高。

而自主更新实施路径下，据城市更新网自主更新的实践经验， 综合成本将会大大降低。

1、城市更新项目孵化成本降低。从开发商主导模式下的1000-2000元/ ㎡ 降低到500-800元/㎡（以现状拆除面积计）。传统开发商主导模式下，肯定会产生开发权的锁定成本，且由于原业主和开发商是零和博弈，原业主意愿整合的成本要比自主更新高得多。

2、搬迁补偿成本降低。原业主主导的自主更新路径下，不需要过高的奖励费用、装修补偿和过渡费，搬迁补偿中的货币补偿成本预估会有500-1000元/㎡的降低，原业主回迁房 产权置换 的比例也不大可能再出现1：1.4，1：1.5等的超额情况。

3、传统开发商的中间利润可能会消失。自主更新项目一定遵从的是先孵化，后实施的步骤，由此可能在孵化后直接进入建设环节。孵化完成后的项目，不一定全部是由传统的开发商承接，完全可能由代建商、承建商甚至运营商承接。

4、补缴地价成本降低。国内已完成的自主更新项目，普遍执行的政策是现状建筑面积内的回迁面积不再补缴地价，超出的回迁面积和额外增购的面积才补缴地价。如果深圳也执行此标准，将意味着自主更新项目的补缴地价将大大降低。

那么问题来了，如果你是旧小区的业主，你愿意自掏腰包进行自拆自建吗？